Odwrót od podwyżek cen ofertowych na rynku wtórnym. Obniżki pojawiły się również u deweloperów [Nowy raport]

Po wielu miesiącach nieustannych wzrostów oczekiwań sprzedających mieszkania z drugiej ręki, w czerwcu nad rynek wtórny napłynęły obniżki stawek widniejących w ogłoszeniach – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.

Mniej niż w maju w kilku spośród największych polskich miast oczekiwali także deweloperzy, którzy w wielu przypadkach pierwszej połowy 2022 r. nie mogą zaliczyć do udanej. Sprzedaż mocno tąpnęła w drugim kwartale, pogłębiając dynamikę z pierwszych trzech miesięcy roku. Spadek liczby sprzedanych mieszkań w ujęciu rocznym w kilku przypadkach przekroczył 50 proc.

Zdecydowanie niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku była także liczba rozpoczynanych budów przez deweloperów. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, które na Bankier.pl opisywaliśmy w czwartek, choć mieszkaniówka ma za sobą najlepszy czerwiec pod względem liczby rozpoczętych budów, to półrocze zakończyło się dwucyfrowym spadkiem. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2022 r. deweloperzy rozpoczęli w Polsce budowę 71 563 mieszkań, co było wynikiem niższym o 18,4 proc. w ujęciu rocznym.

Czerwcowe odbicie mogło być jednak sztucznie wykreowane przez nowy obowiązek nałożony na deweloperów. 1 lipca 2022 r. wszedł bowiem w życie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, do którego muszą oni odprowadzać składki. By choć częściowo uniknąć tego obowiązku, część z nich mogła zdecydować się na rozpoczęcie, przynajmniej na papierze, większej liczby nowych inwestycji jeszcze w czerwcu.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

W czerwcu na obniżki średnich stawek ofertowych w ujęciu miesięcznym mogli liczyć szukający zarówno mniejszych, jak i większych metraży. Wszystko zależało od tego, w którym mieście chcieli kupić własne „M”. Z niższymi cenami mieliśmy do czynienia m.in. na najdroższych rynkach: w Warszawie, gdzie obniżce względem maja uległy średnie ceny ofertowe dyktowane za wszystkie analizowane metraże, ale także w Gdańsku i Krakowie.

Wracając do stolicy przeciętne oczekiwania deweloperów spadły tam w ujęciu miesięcznym po raz pierwszy w tym roku, a w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. nawet od stycznia 2021 r.

Obniżki w czerwcu zdominowały zwłaszcza lubelski rynek pierwotny, a w szczególności duże mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw., których wycena obniżyła się względem maja o 2,7 proc. Był to jednocześnie drugi z rzędu miesiąc ze spadkiem średniej ceny ofertowej tego metrażu.

Inaczej sytuacja wyglądała w Katowicach oraz Szczecinie, gdzie czerwiec przyniósł znaczące wzrosty średnich cen ofertowych – w stolicy woj. śląskiego kawalerek (0-38 mkw.), których wycena względem maja wzrosła o 7,7 proc., a w stolicy woj. zachodniopomorskiego ponad 60-metrowych mieszkań, które wyceniane były średnio o 9 proc. wyżej niż w maju. Taki wystrzał uśrednionych stawek widniejących w ofertach miał jednak związek z pojawieniem się w sprzedaży nowych inwestycji.

Choć cenowe życzenia deweloperów spadały w czerwcu w relacji miesięcznej, to w ujęciu rocznym, za sprawą tego, co działo się w poprzednich miesiącach, dominowały wyraźne wzrosty. Najmocniej względem czerwca 2021 r. wzrosła wycena najmniejszych mieszkań. Spośród analizowanych miast najwyraźniej – o ok. 27 proc. wzrosły w ciągu roku średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży w Poznaniu i Szczecinie (w obu przypadkach wzrost przekroczył 27 proc. r/r), co nominalnie przeniosło się na średnie ceny ofertowe wyższe niż przed rokiem o ponad 2,5 tys. zł/mkw.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Zdecydowanie łatwiej o przeceny w odniesieniu miesięcznym mieli szukający w czerwcu szukający własnego „M” na rynku wtórnym. Na uwagę zasługuje fakt, że to pierwsze tak masowe obniżki od blisko roku. Niższe niż w maju kwoty w ogłoszeniach sprzedaży wpisywali zarówno oferujący kawalerki, jak i nieco większe, ale bardzo popularne lokale o powierzchni od 38 do 60 mkw.

Spadkom średnich cen ofertowych notowanych w przypadku poszczególnych metraży oparł się jedynie Wrocław, gdzie w górę poszła średnia wycena kawalerek (+1,5 proc. m/m) i mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. (+0,4 proc. m/m), a także dużych, ponad 60-metrowych lokali (+0,7 proc. m/m), w przypadku których z ostatnią obniżką w ujęciu miesięcznym mieliśmy do czynienia na początku pandemii koronawirusa – w maju 2020 r.

Ciągłe, ale mniej wyraźne wzrosty średnich kwot wpisywanych w ogłoszeniach na rynku wtórnym przełożyły się z kolei na mniej okazałe „podwyżki” w relacji rocznej, choć i na rynku wtórnym dominowały dwucyfrowe wzrosty średnich cen ofertowych.

Na rynku sprzedaży mieszkań w czerwcu znacznie łatwiej było jednak o znalezienie miast i metraży dotkniętych obniżkami niż w przypadku kwot wpisywanych w ogłoszeniach dotyczących najmu. Pocieszeniem dla szukających mieszkań do wynajęcia może być jednak osłabienie natężenia podwyżek w ujęciu miesięcznym, którego świadkami byliśmy w czerwcu w większości z analizowanych największych polskich miast. Względem poprzedniego roku średnia wycena mieszkań oferowanych na wynajem jest jednak wyższa nawet o 40 proc.

Marcin Kaźmierczak

Źródło: