Wycena mieszkań na rynku wtórnym rośnie wolniej niż w cennikach deweloperów [Nowy raport]

W maju średnie oczekiwania cenowe artykułowane w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym nadal rosły, ale wolniej niż w kwietniu – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym średnie kwoty dyktowane za mieszkania z drugiej ręki rosły w większości największych polskich miast wolniej od średnich stawek w cennikach deweloperów.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

To jednak na rynku pierwotnym mieliśmy do czynienia z nielicznymi korektami średnich stawek ofertowych w ujęciu miesięcznym. W dół wędrowały głównie cenowe oczekiwania deweloperów względem najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 38 mkw. O 3,5 proc. względem kwietniowego odczytu zmniejszyła się średnia kwota wpisywana w ogłoszeniach sprzedaży nowych kawalerek w Lublinie. Z korektą mieliśmy tam do czynienia także w kwietniu. W dół jednak o mniej niż 0,5 proc. m/m powędrowała z kolei średnia stawka ofertowa w Katowicach i Szczecinie. Obniżka zanotowana w stolicy woj. śląskiego była pierwszą od maja 2021 r.

W przypadku ogłoszeń sprzedaży najmniejszych metraży mieliśmy do czynienia z największymi wahaniami stawek. Na drugim biegunie bowiem znalazł się Poznań, Łódź oraz Wrocław, gdzie średnie kwoty dyktowane przez deweloperów wzrosły w ciągu miesiąca odpowiednio o 4,7 proc., 2,7 proc. oraz 2,4 proc.

W większości analizowanych miast średnia wycena kawalerek podobnie jak dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. rosła w ujęciu miesięcznym wolniej niż w kwietniu. Średnie stawki ofertowe wciąż jednak ocierają się o szczyty. W sześciu spośród dziewięciu analizowanych miast (Gdańsk, Kraków, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław) kawalerki wyceniano w maju 2022 r. na więcej niż 10 000 zł/mkw. Z kolei na tańszych rynkach – Katowicach, Lublinie i Łodzi - średnie ceny ofertowe przekraczały w maju 2022 r. 9600 zł/mkw.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Wolniej niż w kwietniu oraz wolniej niż na rynku pierwotnym rosła w maju 2022 r. średnia wycena mieszkań z drugiej ręki. Zależność ta była szczególnie widoczna w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. oraz od 60 do 90 mkw.

Średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży mniejszych metraży (38-60 mkw.) wzrosły względem kwietnia od 0,1 proc. (Katowice) do 1,3 proc. (Szczecin).

Wzrosty do 1 proc. m/m zanotowano w większości analizowanych miast na tamtejszych rynkach sprzedaży mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. Z tej zależności wyłamał się jedynie Gdańsk (+2,2 proc. m/m) oraz Katowice (-2,5 proc. m/m). W przypadku stolicy woj. śląskiego była to pierwsza obniżka od czerwca 2021 r.

Większe rozwarstwienie panowało na rynku sprzedaży kawalerek (0-38 mkw.), na którym to wzrost wyceny o 0,6 proc. względem kwietnia zaowocował w Warszawie przekroczeniem po raz pierwszy progu 15 000 zł/mkw. Po raz pierwszy powyżej 12 000 zł/mkw. znalazła się z kolei średnia cena ofertowa dyktowana we Wrocławiu.

Wolniejszy wzrost wyceny mieszkań na rynku wtórnym (wobec wzrostów notowanych na rynku pierwotnym) był widoczny w szczególności w ujęciu rocznym. Wzrost średnich cen ofertowych wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży kawalerek z drugiej ręki był nawet o 16 pp. niższy niż w przypadku nowych mieszkań. Taka sytuacja miała miejsce w Poznaniu.

Mniejszy popyt, zdolność kredytowa, ale i podaż

Choć średnie ceny ofertowe, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, nadal rosną, z miesiąca na miesiąc zasadniczo zmienia się otoczenia na rynku nieruchomości. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w maju 2022 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych (13,6 tys.) była o 43,3 proc. niższa niż w maju 2021 r. i jednocześnie najniższa od ponad siedmiu lat. Liczba zapytań o kredyty hipoteczne (23,8 tys.) spadła w ciągu roku z kolei o 50,6 proc.

Spada także sama zdolność kredytowa. Jak wynika z analizy Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, dostępna kwota finansowania obniżyła się od jesieni zeszłego roku o połowę, co jest efektem podwyżek stóp procentowych od dziewięciu miesięcy z rzędu.

Wraz ze słabnącym popytem wśród klientów wspomagających się lub chcących wspomóc się kredytem hipotecznym spada także podaż. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 55 903 mieszkań, co oznacza spadek w ujęciu rocznym o 23,2 proc. W samym maju prace ruszyły przy budowie 13 133 mieszkań (-25,3 proc. r/r).

Inaczej niż na rynku sprzedaży mieszkań, znacznie szybciej rosną średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących mieszkań na wynajem, które po kwietniowym wystrzale, w maju także rosły w tempie kilku procent w ujęciu miesięcznym oraz nawet kilkudziesięciu procent w skali roku.

Czy i kiedy stawki widniejące w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań zaczną spadać? Jak wynika z analizy Banku PKO BP, pomiędzy II kw. 2022 r. a I kw. 2023 r. oczekiwany jest spadek cen mieszkań do 5 proc.

Źródło: