REKLAMA
NIE PRZEGAP

Wycena mieszkań na rynku wtórnym rośnie wolniej niż w cennikach deweloperów [Nowy raport]

Marcin Kaźmierczak2022-06-29 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2022-06-29 06:00
Wycena mieszkań na rynku wtórnym rośnie wolniej niż w cennikach deweloperów [Nowy raport]
Wycena mieszkań na rynku wtórnym rośnie wolniej niż w cennikach deweloperów [Nowy raport]
/ Shutterstock

W maju średnie oczekiwania cenowe artykułowane w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym nadal rosły, ale wolniej niż w kwietniu – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym średnie kwoty dyktowane za mieszkania z drugiej ręki rosły w większości największych polskich miast wolniej od średnich stawek w cennikach deweloperów.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

To jednak na rynku pierwotnym mieliśmy do czynienia z nielicznymi korektami średnich stawek ofertowych w ujęciu miesięcznym. W dół wędrowały głównie cenowe oczekiwania deweloperów względem najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 38 mkw. O 3,5 proc. względem kwietniowego odczytu zmniejszyła się średnia kwota wpisywana w ogłoszeniach sprzedaży nowych kawalerek w Lublinie. Z korektą mieliśmy tam do czynienia także w kwietniu. W dół jednak o mniej niż 0,5 proc. m/m powędrowała z kolei średnia stawka ofertowa w Katowicach i Szczecinie. Obniżka zanotowana w stolicy woj. śląskiego była pierwszą od maja 2021 r.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach

– maj 2022 r.

Miasto

Średnia cena dla miasta [w zł/mkw.]

Zmiana średniej stawki dla miasta m/m [w proc.]*

Zmiana średniej stawki dla miasta r/r [w proc.]*

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena

[w zł/mkw.]

Zmiana m/m [w proc.]

Zmiana r/r [w proc.]

Gdańsk

11 965

+0,4

+20,2

0-38

13 382

+0,6

+20,0

38-60

11 653

+0,3

+19,5

60-90

11 574

+1,2

+19,5

Katowice

9 007

-0,1

+9,3

0-38

9 879

-0,4

+5,8

38-60

8 903

+0,3

+9,4

60-90

8 737

+0,4

+12,9

Kraków

12 294

+0,3

+16,8

0-38

14 175

+0,1

+18,1

38-60

11 925

+0,2

+16,5

60-90

11 477

+0,3

+15,8

Lublin

8 737

-1,0

+18,9

0-38

9 615

-3,5

+19,5

38-60

8 702

+0,7

+18,9

60-90

8 280

-0,9

+25,8

Łódź

8 638

+0,6

+10,9

0-38

9 822

+2,7

+14,1

38-60

8 500

+0,6

+9,2

60-90

7 949

-0,3

+6,0

Poznań

10 296

+3,6

+24,3

0-38

11 870

+4,7

+29,2

38-60

10 027

+2,6

+21,5

60-90

9 624

+2,6

+21,1

Szczecin

10 281

+3,0

+14,0

0-38

11 583

-0,4

+27,6

38-60

10 195

+3,1

+6,4

60-90

9 240

+3,2

+9,3

Warszawa

13 477

+1,0

+20,7

0-38

15 740

+0,7

+24,6

38-60

13 276

+1,1

+23,2

60-90

12 137

+1,0

+17,7

Wrocław

10 670

+2,2

+17,2

0-38

12 238

+2,4

+24,0

38-60

10 422

+2,1

+14,9

60-90

10 106

+2,5

+17,2

*zmiana średniej stawki dla miasta uwzględnia także średnie ceny ofertowe mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

W przypadku ogłoszeń sprzedaży najmniejszych metraży mieliśmy do czynienia z największymi wahaniami stawek. Na drugim biegunie bowiem znalazł się Poznań, Łódź oraz Wrocław, gdzie średnie kwoty dyktowane przez deweloperów wzrosły w ciągu miesiąca odpowiednio o 4,7 proc., 2,7 proc. oraz 2,4 proc.

W większości analizowanych miast średnia wycena kawalerek podobnie jak dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. rosła w ujęciu miesięcznym wolniej niż w kwietniu. Średnie stawki ofertowe wciąż jednak ocierają się o szczyty. W sześciu spośród dziewięciu analizowanych miast (Gdańsk, Kraków, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław) kawalerki wyceniano w maju 2022 r. na więcej niż 10 000 zł/mkw. Z kolei na tańszych rynkach – Katowicach, Lublinie i Łodzi - średnie ceny ofertowe przekraczały w maju 2022 r. 9600 zł/mkw.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Wolniej niż w kwietniu oraz wolniej niż na rynku pierwotnym rosła w maju 2022 r. średnia wycena mieszkań z drugiej ręki. Zależność ta była szczególnie widoczna w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. oraz od 60 do 90 mkw.

Średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży mniejszych metraży (38-60 mkw.) wzrosły względem kwietnia od 0,1 proc. (Katowice) do 1,3 proc. (Szczecin).

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miastach

– maj 2022 r.

Miasto

Średnia cena dla miasta [w zł/mkw.]

Zmiana średniej stawki dla miasta m/m [w proc.]*

Zmiana średniej stawki dla miasta r/r [w proc.]*

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena

[w zł/mkw.]

Zmiana m/m [w proc.]

Zmiana r/r [w proc.]

Gdańsk

12 869

+1,1

+17,7

0-38

13 961

+0,8

+16,5

38-60

12 843

+0,2

+17,9

60-90

12 270

+2,2

+16,9

Katowice

7 277

-0,1

+10,7

0-38

7 888

+1,9

+12,6

38-60

7 251

+0,1

+10,0

60-90

7 119

-2,5

+9,8

Kraków

12 267

+0,5

+12,3

0-38

13 089

0,0

+8,8

38-60

11 969

+0,8

+13,5

60-90

11 800

+0,1

+12,4

Lublin

8 519

+0,7

+14,9

0-38

9 436

+1,3

+12,4

38-60

8 614

+0,4

+14,8

60-90

8 080

+0,1

+13,9

Łódź

7 206

+1,0

+17,2

0-38

7 689

+1,8

+16,7

38-60

7 133

+0,5

+17,3

60-90

7 016

+0,6

+16,5

Poznań

9 267

+1,0

+15,9

0-38

10 156

+1,0

+12,9

38-60

9 391

+1,0

+16,8

60-90

8 654

+0,6

+18,8

Szczecin

8 307

+1,2

+18,4

0-38

9 675

+0,5

+14,4

38-60

8 741

+1,3

+19,6

60-90

7 855

+0,1

+15,4

Warszawa

13 996

+0,5

+11,8

0-38

15 060

+0,6

+11,0

38-60

13 399

+0,4

+12,0

60-90

13 540

+0,8

+11,6

Wrocław

10 480

+0,7

+16,4

0-38

12 020

+1,0

+14,7

38-60

10 578

+0,7

+16,9

60-90

9 861

+1,0

+17,7

*zmiana średniej stawki dla miasta uwzględnia także średnie ceny ofertowe mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

Wzrosty do 1 proc. m/m zanotowano w większości analizowanych miast na tamtejszych rynkach sprzedaży mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. Z tej zależności wyłamał się jedynie Gdańsk (+2,2 proc. m/m) oraz Katowice (-2,5 proc. m/m). W przypadku stolicy woj. śląskiego była to pierwsza obniżka od czerwca 2021 r.

Większe rozwarstwienie panowało na rynku sprzedaży kawalerek (0-38 mkw.), na którym to wzrost wyceny o 0,6 proc. względem kwietnia zaowocował w Warszawie przekroczeniem po raz pierwszy progu 15 000 zł/mkw. Po raz pierwszy powyżej 12 000 zł/mkw. znalazła się z kolei średnia cena ofertowa dyktowana we Wrocławiu.

Wolniejszy wzrost wyceny mieszkań na rynku wtórnym (wobec wzrostów notowanych na rynku pierwotnym) był widoczny w szczególności w ujęciu rocznym. Wzrost średnich cen ofertowych wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży kawalerek z drugiej ręki był nawet o 16 pp. niższy niż w przypadku nowych mieszkań. Taka sytuacja miała miejsce w Poznaniu.

Mniejszy popyt, zdolność kredytowa, ale i podaż

Choć średnie ceny ofertowe, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, nadal rosną, z miesiąca na miesiąc zasadniczo zmienia się otoczenia na rynku nieruchomości. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w maju 2022 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych (13,6 tys.) była o 43,3 proc. niższa niż w maju 2021 r. i jednocześnie najniższa od ponad siedmiu lat. Liczba zapytań o kredyty hipoteczne (23,8 tys.) spadła w ciągu roku z kolei o 50,6 proc.

Spada także sama zdolność kredytowa. Jak wynika z analizy Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, dostępna kwota finansowania obniżyła się od jesieni zeszłego roku o połowę, co jest efektem podwyżek stóp procentowych od dziewięciu miesięcy z rzędu.

Wraz ze słabnącym popytem wśród klientów wspomagających się lub chcących wspomóc się kredytem hipotecznym spada także podaż. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 55 903 mieszkań, co oznacza spadek w ujęciu rocznym o 23,2 proc. W samym maju prace ruszyły przy budowie 13 133 mieszkań (-25,3 proc. r/r).

Inaczej niż na rynku sprzedaży mieszkań, znacznie szybciej rosną średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących mieszkań na wynajem, które po kwietniowym wystrzale, w maju także rosły w tempie kilku procent w ujęciu miesięcznym oraz nawet kilkudziesięciu procent w skali roku.

Czy i kiedy stawki widniejące w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań zaczną spadać? Jak wynika z analizy Banku PKO BP, pomiędzy II kw. 2022 r. a I kw. 2023 r. oczekiwany jest spadek cen mieszkań do 5 proc.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim. Tel. 71 748 95 14.

Tematy
10% zwrotu za paliwo! Sprawdź iKonto Biznes z kartą z Plusem!

10% zwrotu za paliwo! Sprawdź iKonto Biznes z kartą z Plusem!

Komentarze (157)

dodaj komentarz
vacarlus
Minimum 15% dywidendy z XTB lepsze niż mieszkanie
trolley
Jeszcze tylko wakacje i na jesieni pies z kulawą łapą nie zajrzy na forum mające cokolwiek wspólnego z mieszkaniami. Wszyscy się przeniosą na fora gdzie jest mowa o cenach paliwa, cenach ogrzewania, braku węgla i gazu, gwałtownie rosnącemu bezrobociu itp.
grzegorzkubik
Gwałtownie rosnące bezrobocie? Czy szanowny pan wie, że już 260 tys. nowych Ukraińców podjęło tu pracę i mamy 5,1% bezrobocia?
jpelerj odpowiada grzegorzkubik
Nowych Ukraińców? A oni nie mają zakazu wyjazdu z kraju w wieku 18 - 65 lat? To zatrudniły się dzieci czy starcy?
marinata
Analizy, analizami, ale wystarczy wejść na dowolny portal z nieruchomościami na sprzedaż by zobaczyć na własne oczy wysyp ofert, które wiszą tygodniami. Wprawny obserwator po paru tygodniach wyłapie oferty, których cena ze względu na brak zainteresowania poleciała w dół. Co bardziej wygórowane cenowo oferty przywołują potencjalnych Analizy, analizami, ale wystarczy wejść na dowolny portal z nieruchomościami na sprzedaż by zobaczyć na własne oczy wysyp ofert, które wiszą tygodniami. Wprawny obserwator po paru tygodniach wyłapie oferty, których cena ze względu na brak zainteresowania poleciała w dół. Co bardziej wygórowane cenowo oferty przywołują potencjalnych nabywców hasłami typu "gotowiec inwestycyjny" , "możliwość podziału na 2, 3 mniejsze pod wynajem" . Co więcej w ofercie sprzedaży pojawiły się lokalizacje które były od paru lat mało dostępne lub w tych lokalizacja nic się nie wystawiało na sprzedaż. Ze zdjęć można bez problemu wywnioskować, że są to mieszkania po tzw najmie krótko terminowym, a ten pomimo zniesienia ograniczeń nadal nie wrócił do poziomu sprzed pandemii. Przywoływane tu fundusze inwestycyjne, które mają masowo skupować nieruchomości od deweloperów nie płaca sztucznie wyśrubowanej ceny jaką płaci klient indywidualny tylko wykupują mieszkania po cenach hurtowych, więc oni na nieruchomości nie stracą. Reasumując , lawina ruszyła i nikt nawet najbardziej zdeterminowany zaklinacz rzeczywistości "kupujta bo tanio to już było" tego nie zmieni.
mnm1
Właśnie sprzedaję mieszkanie w Trójmieście, zainteresowanie słabe, ale nawet nie wiesz, jak ludzie (sprzedający) trzymają ceny. Obraz ostatnicj miesięcy jest jeden: "nie ma zmiłuj się".
Ceny obniża się na stragnie, jak ogórki nie schodzą .... :)
jpelerj odpowiada mnm1
To znane zjawisko, bo trudno jest pogodzić się z myśla, że to jedno, fajne mieszkanie ma być sprzedane taniej. Na tej zasadzie rynek pierwotny wyjelenia wtórny w czasie bańki. I dlatego po okresie wstrzymywania się sprzedajacych, ceny na RW ida gwałtowniej w dół, jak już sprzedajacy pozbęda się złudzeń.
kazikwaw
Nie można oczywiście zapominać o głosie ekspertów, płynącego z rynku nieruchomości ( ;-) )
Link wideo do analizy: https://streamable.com/hqasv8
kazikwaw
W odpowiedzi do poniższych „wrzutek” ( :-) ) przypomnijmy słowa aktualnego członka RPP (gremium, które decyduje o wysokości stóp procentowych w Polsce):
Kotecki (RPP): Nie można wykluczyć dwucyfrowych stóp proc. w Polsce
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kotecki-RPP-Nie-mozna-wykluczyc-dwucyfrowych-stop-proc-w-Polsce-8355946.
W odpowiedzi do poniższych „wrzutek” ( :-) ) przypomnijmy słowa aktualnego członka RPP (gremium, które decyduje o wysokości stóp procentowych w Polsce):
Kotecki (RPP): Nie można wykluczyć dwucyfrowych stóp proc. w Polsce
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kotecki-RPP-Nie-mozna-wykluczyc-dwucyfrowych-stop-proc-w-Polsce-8355946.html

Kotecki (RPP): W lipcu podwyżka stóp proc. powinna wynieść co najmniej 100 pb.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kotecki-RPP-W-lipcu-podwyzka-stop-proc-powinna-wyniesc-co-najmniej-100-pb-8365289.html
zachmen
A inflacja w Niemczech już spada, u nas cała jesień będzie tak samo wyglądały będzie spadał inflacja i stopy procentowe będą też spadały w Polsce.

Inflacja w Niemczech zwalnia. Dane za czerwiec pokazały niższy odczyt niż w maju
Wstępne dane o niemieckiej inflacji za czerwiec pokazały nieco niższe tempo niż miesiąc wcześniej.
A inflacja w Niemczech już spada, u nas cała jesień będzie tak samo wyglądały będzie spadał inflacja i stopy procentowe będą też spadały w Polsce.

Inflacja w Niemczech zwalnia. Dane za czerwiec pokazały niższy odczyt niż w maju
Wstępne dane o niemieckiej inflacji za czerwiec pokazały nieco niższe tempo niż miesiąc wcześniej. Wzrost cen konsumentów w ujęciu rocznym był niższy pierwszy raz od stycznia.

W czerwcu inflacja CPI w Niemczech wyniosła 7,6 proc. - wynika ze wstępnych szacunków opublikowanych przed Destatis (Niemiecki Urząd Statystyczny). Roczne tempo wzrostu cen było mniejsze, niż spodziewali się analitycy. W kwietniu wynosiło 7,4 proc., w maju wyniosło 7,9 proc. a w tym miesiącu miało sięgnąć 8 proc. Tymczasem odczyt okazał się niższy niż prognoza i może być zwiastunem hamowania najwyższej od lat niemieckiej inflacji.

Tym samym majowy odczyt wyznaczył dotychczasowy szczyt niemieckiego wskaźnika CPI, który był wtedy najwyższy od czasu zjednoczenia Niemiec. W RFN rekord przypadł na styczeń 1952 r., kiedy inflacja CPI przekraczała 9 proc. - wynika z danych udostępnianych przez tradingeconomics.com.

Zobacz także
Odbierz do 200 zł i korzystaj z korzystnych kursów wymiany walut z kontem w Pekao!
W ujęciu miesięcznym w porównaniu do maja wskaźnik wyniósł 0,1 proc., tymczasem eksperci spodziewali się dynamiki na poziomie 0,3 proc. wobec 0,9 proc. odnotowanej miesiąc temu. Opublikowane dziś dane mają charakter wstępny. Finalny odczyt poznamy ok. 10 dni po zakończeniu miesiąca.

"Przy odrobinie szczęścia odczyt majowy może okazać się najwyższym w cyklu, ale tak czy owak Niemcy nie muszą być tu reprezentatywne dla całej strefy euro" - napisali na Twitterze analitycy Pekao.

Trochę o prawdopodobnym wskazaniu niemieckiej inflacji, mówiły poranne odczyty z poszczególnych landów, pokazujące na spadek dynamiki inflacji o 0,2-0,6 pkt. proc., przy czym wg analityków, największy wpływ na to mogło mieć wprowadzenie pod koniec maja specjalnego biletu na wszystkie środki transportu miejskiego w Niemczech za 9 euro.

Jeszcze w 2020 r. u naszych zachodnich sąsiadów notowano spadek cen rok do roku, czyli deflację, która półtora roku temu w grudniu wynosiła -0,3 proc. Niemcy są szczególnie wyczuleni na punkcie wzrostu cen, bo z historii pamiętają hiperinflację w Republice Weimarskiej, która w społeczeństwie odcisnęła bolesne piętno, a według wielu doprowadziła do jej upadku i dojścia do władzy nazistów.

Rok temu w maju niemiecki Trybunał Konstytucyjny w odpowiedzi na pozew 1,7 tys. niemieckich obywateli orzekł, że nie ma kompetencji, aby zmusić EBC do zmiany polityki monetarnej. EBC konsekwentnie dalej wstrzymywał się z podniesieniem stóp procentowych nawet wobec ostatniego odczytu 8,1 proc. inflacji HICP w strefie euro. Dopiero w lipcu ma rozpocząć cykl ich podnoszenia.

Odczyt inflacji z największej gospodarki UE będzie mógł być w środę bezpośrednio skomentowany przez prezes EBC na forum bankierów centralnych w portugalskiej Sintrze. EBC musi brać po uwagę złożoną sytuację poszczególnych krajów strefy euro, w tym także środowe dane o inflacji w Hiszpanii, gdzie wskaźnik ten niespodziewanie wzrósł do rekordowego poziomu. CPI w Hiszpanii w czerwcu wzrósł o 10 proc. rdr - podał urząd statystyczny .

Okazję do wypowiedzi w Sintrze na temat perspektyw inflacji będą mieli także szefowie, Fed oraz Banku Anglii, co może wpływać na oczekiwania związane z dalszym kształtem polityki monetarnej.

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-w-Niemczech-czerwiec-2022-8365943.html

Powiązane: Bankier.pl i Otodom.pl - raport z rynku nieruchomości

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki