Brak możliwości dowolnego „sumowania” wkładu własnego i gwarancji, limity cen nieruchomości podlegające ręcznemu sterowaniu i wykluczenie kredytobiorców po czterdziestce – to niektóre z wartych uwagi ograniczeń zawartych w założeniach do ustawy o kredytach w „Polskim ładzie”.
W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów 4 sierpnia pojawiły się informacje o założeniach ustawy o tzw. kredytach bez wkładu własnego. To jeden z zapowiadanych elementów programu „Polski ład”, realizujący zadanie wsparcia w zakupie własnego mieszkania dla osób, które mają zdolność kredytową, ale nie posiadają wystarczających oszczędności, by starać się o bankowe finansowanie inwestycji.
W projekcie wymieniono dwa narzędzia wsparcia kredytobiorców:
- Gwarancje zastępujące wkład własny wymagany przez banki w komercyjnie udzielanych kredytach mieszkaniowych.
- Schemat „dofinansowania” spłaty kredytów mieszkaniowych polegający na spłacaniu z budżetu państwa części kapitału, gdy kredytobiorcom urodzi się drugie lub kolejne dziecko (w tym przypadku uzasadnienie jest nieco inne – narzędzie ma być „realizującym przede wszystkim cele polityki prorodzinnej zmierzającej do powstrzymania negatywnych tendencji demograficznych związanych z niskim poziomem dzietności”).
Założenia ustawy nie obejmują tzw. bonów mieszkaniowych, również zapowiadanych przy okazji prezentacji „Polskiego ładu”. Ten instrument zostanie ujęty w osobnym projekcie.
Opis zasad działania kredytów bez wkładu własnego jest na razie bardzo skąpy. Można jednak dostrzec w nim kilka ważnych elementów (ważnych dla przyszłych kredytobiorców) oraz sporo niewiadomych, które zapewne zdecydują o tym, jaki zasięg będzie mógł mieć zapowiadany program.
Przeczytaj także
Jak działa gwarancja wkładu własnego
Przypomnijmy, że mechanizm zaproponowany w ramach „Polskiego ładu” zdecydowanie różni się od poprzednich programów wsparcia dla kupujących nieruchomości na kredyt (jak np. „Mieszkanie dla młodych”). Tym razem wkład własny ma być gwarantowany przez BGK. Gwarancja to instrument, w którym gwarant (czyli w tym przypadku pośrednio państwo) zobowiązuje się zapłacić określoną kwotę (sumę gwarancji), gdy ziści się określony warunek (np. kredytobiorca nie spłaci kredytu).
Jak wskazywaliśmy na łamach Bankier.pl, z punktu widzenia kredytobiorców najważniejsze są trzy kwestie:
- Pieniądze z gwarancji nie trafiają do naszych rąk. Gwarancja to świadczenie warunkowe, uruchamiane tylko w pewnym scenariuszu, a nie dopłata.
- Zatem jeśli zaciągniemy kredyt bez wkładu własnego, to nasz dług będzie równy cenie nieruchomości. Wsparcie państwa polega tu nie na tym, że zostanie nam „darowana” pewna kwota, ale że w ogóle będziemy w stanie skorzystać z kredytu hipotecznego, mimo że nie spełniamy podstawowego dzisiaj warunku – posiadania co najmniej 10 proc. wkładu własnego.
- Beneficjentem gwarancji będzie bank-kredytodawca – w razie kłopotów ze spłatą naszego kredytu gwarancja pokryje część jego strat.
Umowa na co najmniej 15 lat. A co ze wcześniejszą spłatą?
Z opisu założeń do ustawy wynika, że kredyt hipoteczny z gwarancją wkładu własnego będzie musiał być udzielony na co najmniej 15 lat. Kredytobiorcom nie pozostawiono zatem swobodnego wyboru okresu spłaty. Uzasadnienie tego kroku jest co najmniej mgliste. W dokumencie zwrócono uwagę, że „kredyty o okresie spłaty poniżej 15 lat stanowiły niespełna 8 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych, dotycząc sytuacji względnie niskich kwot lub wysokich dochodów kredytobiorcy”.
Niewiadomą pozostaje postępowanie wobec osób, które zechcą spłacić zobowiązanie w całości przed czasem określonym w umowie. Czy trzeba się będzie liczyć z jakimiś konsekwencjami, jeśli np. zechcemy sprzedać kupione z gwarancją mieszkanie i rozliczyć się z bankiem? Wśród dostępnych obecnie informacji nie ma na ten temat żadnej wzmianki.
Wkład własny z oszczędności – można, ale z ograniczeniami
„W ustawie przewidziane zostanie, że łączna wysokość gwarantowanej kwoty kredytu oraz wkładu własnego wnoszonego przez prowadzącego gospodarstwo domowe kredytobiorcy nie będzie mogła przekroczyć kwoty stanowiącej 20% ceny nabycia prawa własności, kosztów budowy albo wkładu budowlanego” – czytamy w rządowym dokumencie. Oznacza to, że gwarancja wkładu własnego nie będzie przeznaczona wyłącznie dla osób, które nie posiadają żadnych środków na wpłatę własną. Kredytobiorca będzie mógł, jak się wydaje, „dopłacić” ponad gwarantowaną przez państwo kwotę. Nie będzie jednak możliwe dowolne łączenie własnych środków i gwarancji, np. po to, by skorzystać z niższych stawek marży dla kredytów z relacją długu do wartości nieruchomości (LTV) poniżej 80 proc.
Dodatkowym, zrozumiałym w kontekście celów programu, ograniczeniem jest maksymalna kwota objęta gwarancją – 100 tys. zł. Maksymalna wartość nieruchomości kupowanej lub budowanej bez wkładu własnego nie będzie mogła przekroczyć zatem 1 mln zł.
Po czterdziestce zapomnij o gwarancji
„Jeśli kredytobiorcą prowadzącym gospodarstwo domowe jest małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko, młodszy z małżonków lub osoba ta w roku w którym będzie udzielony kredyt nie może ukończyć 40 lat” – czytamy w założeniach projektu.
Kredyty bez wkładu własnego przeznaczone są dla wybranych typów gospodarstw domowych – małżeństw, osób samotnie wychowujących dzieci i osób niepełnosprawnych. Limit wieku najmłodszego z kredytobiorców dodatkowo ogranicza zasięg programu. Osobną kwestią pozostaje dostępność takich kredytów np. w przypadku rozwodników sprawujących naprzemienną opiekę nad dziećmi. Zgodnie z rozstrzygnięciem NSA mogą oni (dla celów podatkowych) być traktowani jako samotnie wychowujący dzieci. Być może w projekcie ustawy kwestia ta zostanie dokładniej sprecyzowana.
Największa niewiadoma – limity cen
Elementem, który w dużej mierze zdeterminuje ewentualne zainteresowanie kredytami bez wkładu własnego, będzie kształt limitów cen finansowanych nieruchomości. Z projektu dowiadujemy się, że:
- granica ceny, do której możliwe będzie skorzystanie z kredytu z gwarancją, będzie inna dla rynku pierwotnego i inna (wyższa o 10 proc.) dla wtórnego.
- Limity będą ustalane osobno dla stolic województw, gmin okalających stolice oraz pozostałych gmin w województwie (podobnie jak w programie „Mieszkanie dla młodych”).
- Narzucone maksimum będzie uwzględniać zmieniające się koszty budowy mieszkań.
To jednak nie wszystko. Pomysłodawcy projektu obawiając się, że poszerzenie dostępu do kredytów hipotecznych wywinduje ceny nieruchomości (o czym już wspominają analitycy), wprowadzili dodatkowy „bezpiecznik”.
„Poza limitami cen drugim z możliwych do zastosowania mechanizmów będzie zawarte w projekcie ustawy upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w drodze rozporządzenia, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe (odpowiednio 1,3 i 1,2 dla rynku pierwotnego i wtórnego). Możliwość taka byłaby uzależniona od wyników analiz wpływu programu na bieżące ceny transakcyjne i ofertowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych, zmianę poziomu kosztów budowy mieszkań, jak również miałaby na celu ograniczać ryzyko ew. innych powiązanych z programem praktyk skutkujących nieuzasadnionym wzrostem cen mieszkań” – czytamy w dokumencie.
Takie rozwiązanie oznacza możliwość „ręcznego sterowania” limitami obowiązującymi w przypadku kredytów bez wkładu własnego. Ubocznym skutkiem groźby zastosowania takiej opcji mogłoby być np. skumulowanie popytu na kredyty z gwarancją – kredytobiorcy obawiający się zmiany wskaźnika działaliby w początkowym okresie obowiązywania programu zgodnie z maksymą „brać dopóki dają”. Warto jednak przypomnieć, że limity cenowe o podobnej konstrukcji w „Mieszkaniu dla młodych” bywały sprawnie obchodzone przez deweloperów, np. poprzez dzielenie transakcji na części (mieszkanie plus „komórka lokatorska”).
Projekt zobaczymy w trzecim kwartale?
Lektura założeń projektu daje pewne pojęcie o podstawowych planowanych zasadach działania kredytów bez wkładu własnego, ale nie odpowiada na wszystkie pytania. Dopiero po przedstawieniu ustawy, będzie można dokładniej ocenić, gdzie jeszcze pojawiają się ważne dla kredytobiorców „haczyki”.
Planowany termin przyjęcia projektu widniejący w rejestrze prac legislacyjnych Rady Ministrów to „III kwartał 2021 r.”. Odpowiedzialna za opracowanie dokumentu Anna Kornecka pożegnała się jednak ze stanowiskiem podsekretarza stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii w dniu, w którym założenia opublikowano na rządowych stronach.
