Rynek kredytów hipotecznych powrócił z dalekiej podróży. Po raz pierwszy od czasów „Bezpiecznego kredytu 2 procent” widać dwucyfrowe kwartalne wzrosty. Najnowszy raport AMRON-SARFiN przynosi także zastanawiające dane o wyborach klientów.
Związek Banków Polskich i Centrum AMRON przedstawiły właśnie raport podsumowujący drugi kwartał 2025 r. na rynku kredytów hipotecznych. Autorzy dokumentu zwracają uwagę, że otwiera się nowy rozdział. Po okresie dochodzenia do równowagi, zachwianej przez dopalacz w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 procent”, nastąpiła stabilizacja i, teraz, ożywienie. Tym razem mające korzenie w fundamentalnych czynnikach, takich jak spadające stopy procentowe i osuwające się ceny nieruchomości.
W II kw. 2025 r. banki udzieliły o 20,6 proc. więcej finansowania niż w pierwszych trzech miesiącach roku. W porównaniach rok do roku dynamika jest również dwucyfrowa i wyniosła +28,7 proc. „To może być zapowiedź nowego rekordu akcji kredytowej w wymiarze wolumenu udzielonych kredytów” – wskazuje we wstępie do raportu Jacek Furga z ZBP.
Również pod względem liczby podpisanych umów drugi kwartał prezentuje się doskonale. Banki pozyskały łącznie 55,5 tys. kontraktów. Oznacza to wzrost o 15,4 proc. kwartał do kwartału i o 22,2 proc. rok do roku.
Świetne wyniki sprzedaży nie przekreśliły jednak długoterminowego trendu – Polacy nadal pozbywają się zobowiązań mieszkaniowych szybciej, niż zaciągają nowe. W połowie roku czynnych pozostawało 2,17 mln kredytów hipotecznych. To o 4,55 proc. mniej niż rok wcześniej i o 0,76 proc. mniej niż na koniec marca 2025 r.
Obraz portfela prezentuje się inaczej, jeśli spojrzeć na wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Po raz pierwszy od rekordowego 2021 r. suma długu hipotecznego przekroczyła 500 mld zł, sięgając 500,4 mld zł. Oznacza to wzrost o 1,27 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem roku, i o 2,5 proc. w zestawieniu z danymi sprzed roku.
Zagadkowa miłość do stałego procentu
Zdecydowanie najbardziej interesującym punktem w raporcie AMRON są najnowsze dane o preferencjach kredytobiorców. Przypomnijmy, że w I kwartale roku, gdy na horyzoncie majaczyły już obniżki stóp procentowych, hipoteki oparte na okresowo stałym oprocentowaniu odpowiadały za niemal 80 proc. sprzedaży (ilościowo). Można byłoby spodziewać się, że wraz ze zmaterializowaniem się zapowiedzi o cięciu stóp, zdecydowanie spadnie zainteresowanie stałą stopą. Nic takiego nie miało jednak miejsca.
Ponad 75 proc. nowych umów w II kw. stanowiły kredyty z okresowo stałą stopą. Minimalnie niższy udział produkt ten miał w ujęciu wartościowym, odpowiadając za 74,3 proc. finansowania.
W porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami roku zainteresowanie stałym oprocentowaniem nieco spadło (obniżka udziału o 4,49 proc. w liczbie umów), ale i tak było wyższe niż rok wcześniej, i to o solidne 6,54 proc. W raporcie wyniki te nie doczekały się komentarza, chociaż na pierwszy rzut oka wydają się zastanawiające. Za skłonność do „stałoprocentowych” wyborów po części odpowiadać może polityka cenowa banków (nadal stałe oprocentowanie jest początkowo niższe), ale zapewne nie jest to jedyny czynnik.
Niski wkład własny na fali
„Nieznacznie wzrósł udział kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80%. Ich odsetek wzrósł o 1,56%, do poziomu 28,25%. Niepokojącym sygnałem jest również wydłużanie okresu zapadalności nowo udzielanych kredytów. W porównaniu do wyników notowanych w II kwartale 2024 roku, o 4,5 p.p. wzrósł udział kredytów o okresie zapadalności między 25 i 35 lat” – tak we wprowadzeniu do raportu podsumowano najważniejsze zmiany w strukturze sprzedaży hipotek.
Po dwóch kwartałach spadku, ponownie udział kredytów z wkładem własnym poniżej 20 procent przekroczył granicę 28 proc. Skurczyła się jednocześnie kategoria zobowiązań z najwyższym wkładem własnym (pow. 70 proc.), która odpowiadała na koniec II kw. za 15,8 proc. nowych kredytów.
Średnia wartość nowego kredytu na koniec czerwca wynosiła 443,1 tys. zł. Po jednorazowym spadku w I kwartale wskaźnik ten ponownie pnie się w górę. Wzrosty były zdecydowane – o 4,43 proc. kwartał do kwartału i o 4,68 proc. rok do roku.
