Wspólnoty mieszkaniowe od lat są jedną z najpopularniejszych form zarządzania nieruchomościami w Polsce. W ich ramach właściciele poszczególnych lokali korzystają nie tylko z mieszkań, ale również z części wspólnych budynku – klatek schodowych, korytarzy, wind, piwnic czy podwórek. To właśnie te przestrzenie wymagają stałego utrzymania, co wiąże się z kosztami rozdzielanymi między członków wspólnoty. Wysokość opłat budzi czasem pytania i kontrowersje, dlatego eksperci portalu GetHome.pl postanowili przyjrzeć się bliżej mechanizmom, które decydują o tym, ile każdy z mieszkańców płaci na utrzymanie nieruchomości.
Czym są części wspólne i dlaczego wymagają finansowania?
Części wspólne to te elementy nieruchomości, które nie należą wyłącznie do jednego właściciela, ale służą wszystkim mieszkańcom budynku. Oprócz oczywistych przestrzeni, jak klatki schodowe, windy czy korytarze, do części wspólnych zaliczają się również instalacje – wodna, kanalizacyjna, grzewcza, elektryczna – a także dach, elewacja czy fundamenty. Wszystko to wymaga regularnej konserwacji, sprzątania, czasem napraw czy remontów.
Środki przeznaczane na utrzymanie części wspólnych pokrywają koszty sprzątania i oświetlenia korytarzy, wywozu śmieci z pomieszczeń technicznych, przeglądów instalacji, a także opłaty za usługi firm administracyjnych i zarządczych. Bez wspólnej składki niemożliwe byłoby zapewnienie bezpiecznego i komfortowego korzystania z budynku przez wszystkich mieszkańców.
Powierzchnia mieszkania a wysokość opłat
Najczęściej stosowaną zasadą w polskich wspólnotach jest ustalanie wysokości czynszu proporcjonalnie do wielkości lokalu. Podstawą obliczeń jest udział właściciela w nieruchomości wspólnej, który wyrażony jest w księdze wieczystej i odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej mieszkania do łącznej powierzchni wszystkich lokali.
Oznacza to, że właściciel dużego mieszkania płaci wyższe opłaty za utrzymanie części wspólnych niż właściciel kawalerki, choć oboje w równym stopniu korzystają np. z klatki schodowej czy windy. Zasada ta bywa krytykowana, bo wydaje się niesprawiedliwa – większe mieszkanie nie generuje przecież większego zużycia części wspólnych. Prawdopodobnie konstrukacja takiego wyliczenia opiera się na założeniu, że w większym mieszkaniu żyje większa liczba osób, co przekłada się na większą “używalność” przez nich klatek schodowych, wind itp., ale przecież nie musi być to regułą. Niemniej system ten jest prosty, przejrzysty i powszechnie stosowany, a odstępstwa od niego zdarzają się rzadko.
Jak ustala się wysokość opłat?
Wysokość miesięcznych opłat ustalana jest zazwyczaj na podstawie rocznego planu gospodarczego wspólnoty. Zarząd lub zarządca przygotowuje zestawienie planowanych wydatków – od bieżących kosztów sprzątania, przez przeglądy techniczne, aż po przewidywane remonty. Następnie koszty te dzielone są proporcjonalnie do udziałów poszczególnych właścicieli.
Ostateczna decyzja o zatwierdzeniu wysokości stawek zapada na zebraniu wspólnoty, w drodze głosowania. Właściciele mają więc realny wpływ na to, jakie wydatki zostaną przyjęte, a co za tym idzie – jak wysokie będą ich miesięczne obciążenia.
Fundusz remontowy – inwestycja w przyszłość budynku
Jednym z istotnych elementów opłat jest fundusz remontowy. To odrębna pula pieniędzy gromadzona na większe inwestycje i naprawy – takie jak wymiana dachu, remont elewacji, modernizacja instalacji czy odnowienie klatek schodowych.
Wysokość składki na fundusz remontowy ustalana jest przez wspólnotę. Najczęściej mieści się ona w granicach od 1 do kilku złotych za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie. Co istotne, także i tutaj obowiązuje zasada udziału w nieruchomości – im większe mieszkanie, tym wyższa wpłata na fundusz.
Fundusz remontowy jest niezwykle ważny, bo pozwala uniknąć nagłego obciążenia mieszkańców dużymi jednorazowymi kosztami. Dzięki systematycznemu odkładaniu środków wspólnota może zrealizować konieczne prace bez konieczności pobierania dodatkowych, nadzwyczajnych składek.
Na co dokładnie idą pieniądze z czynszu?
Rozkładając czynsz na poszczególne elementy, można wskazać kilka głównych kategorii:
- utrzymanie czystości i porządku – sprzątanie klatek schodowych, mycie okien, pielęgnacja terenów zielonych, odśnieżanie,
- eksploatacja i bieżące naprawy – konserwacja wind, domofonów, instalacji technicznych, wymiana oświetlenia,
- media dla części wspólnych – energia elektryczna na korytarzach, w garażach czy piwnicach, woda do sprzątania,
- koszty administracyjne – wynagrodzenie zarządcy lub administratora, obsługa księgowa i prawna,
- ubezpieczenie budynku – ochrona od zdarzeń losowych, np. pożaru czy zalania,
- fundusz remontowy – środki przeznaczone na większe inwestycje.
Każdy właściciel może zapoznać się z rocznym sprawozdaniem finansowym wspólnoty, gdzie szczegółowo przedstawione są przychody i wydatki. To zapewnia transparentność i możliwość kontroli nad tym, jak zarządzane są wspólne pieniądze.
Mieszkania bezczynszowe – jak to wygląda?
Interesującym zjawiskiem na rynku są tzw. mieszkania bezczynszowe. W praktyce nie oznacza to jednak całkowitego braku opłat, lecz inny sposób ich ponoszenia.
W takich budynkach właściciele sami organizują i finansują utrzymanie nieruchomości wspólnej, bez udziału formalnego zarządcy i bez stałych miesięcznych zaliczek. Oznacza to większą swobodę, ale i większą odpowiedzialność – mieszkańcy muszą samodzielnie ustalać, kiedy i na co przeznaczyć środki, a w przypadku większych remontów często ponoszą koszty jednorazowo.
Zaletą mieszkań bezczynszowych jest brak regularnych opłat administracyjnych, co obniża bieżące koszty utrzymania lokalu. Wadą natomiast bywa brak systematycznego odkładania pieniędzy na remonty – w sytuacji nagłej konieczności modernizacji dachu czy instalacji, mieszkańcy muszą szybko zebrać duże sumy, co bywa trudne.
Podsumowanie
Czynsz we wspólnotach mieszkaniowych to nie tylko opłata za samo mieszkanie, ale przede wszystkim za utrzymanie części wspólnych budynku, bez których funkcjonowanie nieruchomości byłoby niemożliwe. Jego wysokość zależy od powierzchni lokalu, a więc od udziału w nieruchomości wspólnej. Regularne wpłaty pozwalają finansować bieżące potrzeby, a także odkładać środki na większe inwestycje w ramach funduszu remontowego.
Alternatywą są mieszkania bezczynszowe, które oferują pozorną oszczędność, ale wymagają dużej dyscypliny i odpowiedzialności ze strony właścicieli. Ostatecznie więc to system wspólnotowy, mimo swoich wad, zapewnia stabilność i bezpieczeństwo finansowe, a także dbałość o wartość całej nieruchomości w dłuższej perspektywie.
Marcin Moneta
