Powstało prawie 1,5 mln nowych mieszkań w osiem lat, ale luka mieszkaniowa wciąż głęboka

Blisko 1,5 mln lokali mieszkalnych oddanych do użytku, ponad 1,6 mln rozpoczętych budów i 1,9 mln wydanych pozwoleń na budowę – tak według danych Głównego Urzędu Statystycznego. Choć ruch na budowach może cieszyć, to przed mieszkaniówką w Polsce wciąż duże pole do popisu, by zniwelować lukę mieszkaniową.

Mieszkania i domy oddawane do użytku

Ponad połowa (ok. 60 proc.) oddanych lokali mieszkalnych i rozpoczętych budów mieszkań była dziełem deweloperów. W ciągu ostatnich ośmiu lat oddali oni do użytku 847,1 tys. mieszkań. W tym samym czasie inwestorzy indywidualni wybudowali i oddali do użytku 587,2 tys. domów jednorodzinnych.

W analizowanym okresie nie zawsze jednak to deweloperzy oddawali do użytku więcej lokali od inwestorów indywidualnych. Lata 2014-15 z niewielkimi wyjątkami należały pod tym względem do inwestorów indywidualnych budujących domy jednorodzinne.

Koniunktura odmieniła się w 2016 r., gdy inwestorzy indywidualni oddali do użytku o 17 proc. mniej domów niż rok wcześniej, a deweloperzy zaliczyli 46-procentowy wzrost r/r. W przypadku deweloperów trend wzrostowy utrzymywał się do 2020 r. Dopiero ostatni rok przyniósł nieznaczną obniżkę liczby oddanych do użytku mieszkań (-1,4 proc. r/r). Mimo tego było ich o 141 proc. więcej niż na początku analizowanego okresu – osiem lat wcześniej.

W przypadku inwestorów indywidualnych od 2016 do 2019 r. liczba oddawanych domów jednorodzinnych utrzymywała się na zbliżonym poziomie od ok. 66 do 69 tys. rocznie. Dopiero 2020 r. przyniósł wzrost tego wskaźnika i powrót do poziomu notowanego w latach 2014-15. Z kolei 2021 r. przyniósł znaczący wzrost – o ponad 30 proc. w skali roku do 96,7 tys. lokali.

Rozpoczynane budowy mieszkań i domów

Pod koniec 2021 r. w budowie pozostawało ponad 870 tys. lokali mieszkalnych. Z kolei w ciągu ostatnich ośmiu lat zarówno deweloperzy jak i inwestorzy indywidualni ruszyli z budową ponad 1,6 mln mieszkań i domów jednorodzinnych.

Po stronie deweloperów zapisano 914,3 tys. rozpoczętych budów, z kolei inwestorzy indywidualni rozpoczęli w tym czasie budowę 700,3 tys. domów jednorodzinnych.

W przypadku inwestorów indywidualnych każdy analizowany rok (oprócz 2018) przynosił wzrost liczy rozpoczynanych budów, by w 2021 r. przekroczyć 100 tys. domów. Próg 100 tys. mieszkań w przypadku deweloperów przekraczany był za każdym razem od 2017 r.

Pozwolenia na budowę domów i mieszkań

W 2021 r. po raz pierwszy w historii deweloperom udało się przekroczyć próg 200 tys. otrzymanych pozwoleń na budowę mieszkań. Był to wynik o 173 proc., a nominalnie o ponad 180 tys. wyższy względem 2014 r.

Łącznie w 2021 r. zarówno deweloperzy jak i inwestorzy indywidualni otrzymali pozwolenia uprawniające do budowy 335 tys. lokali mieszkalnych, co ponad dwukrotnie wyższym wynikiem względem 2014 r.

W ciągu ostatnich ośmiu lat deweloperzy otrzymali pozwolenia umożliwiające budowę ponad 1,1 mln mieszkań. W tym samym czasie inwestorzy indywidualni otrzymali dokumenty uprawniające do budowy blisko 800 tys. domów jednorodzinnych. O ile jeszcze do 2017 r. wyniki obu grup inwestorów były zbliżone, o tyle w ostatnich latach to deweloperzy przewodzą w gromadzeniu pozwoleń umożliwiających przyszłe budowy mieszkań.

Luka mieszkaniowa zniknie za 20 lat?

Polska mieszkaniówka znajduje się w ścisłej europejskiej czołówce. Dość powiedzieć, że według raportu Deloitte „Property Index 2020” w Polsce oddano do użytku najwięcej mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców, o czym pisaliśmy w artykule „Najwięcej mieszkań w Europie buduje się w Polsce, ale wciąż jest ich za mało”. Polska mieszkaniówka znalazła się także na podium pod względem liczby rozpoczętych budów mieszkań i domów w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców.

Pod względem liczby istniejących mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców Polska ze współczynnikiem 392,9 plasuje się bowiem dopiero na 13. miejscu w Europie. W tym względzie najlepszy wynik zanotowano w Portugalii (581,9), a na podium znalazły się jeszcze Bułgaria (575,3) oraz Francja (548,8).

Z danych zebranych przez Deloitte wynika, że aby Polska osiągnęła współczynnik 500 lokali mieszkalnych w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców, w naszym kraju musiałoby powstać dodatkowe 4,7 mln mieszkań. Żeby poprawić wynik liderującej Portugalii, w Polsce powinno istnieć 22,9 mln mieszkań, czyli o blisko 8 mln więcej niż obecnie. Nawet utrzymując rekordowe tempo oddawania domów i mieszkań z 2021 r. (238,4 tys.) pierwszy próg udałoby się przekroczyć w 2040 r., a drugi w 2054 r.

Na place budów nadciąga spowolnienie

Zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, dalsze podwyżki stóp procentowych mogą doprowadzić do spowolnienia na rynku sprzedaży mieszkań w Polsce. W pierwszej kolejności obniżony popyt spowodowany droższymi kredytami będzie widoczny w segmencie najtańszych mieszkań.

– Będziemy mieli do czynienia z rozwarstwieniem popytu. Tańsze mieszkania wyhamowują jako pierwsze. Wiąże się to ze znaczącym spadkiem zdolności kredytowej, nawet o 20 proc. w porównaniu z 2020 r. Droższe, nastawione na klienta gotówkowego, będą nadal cieszyć się zainteresowaniem z uwagi na chęć ochrony kapitału – analizuje Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Źródło: