Po kilku miesiącach względnej stabilizacji średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we Wrocławiu wyraźnie wzrosła. W październiku osiągnęła 16,3 tys. zł, czyli o 7 proc. więcej niż przed rokiem. Problem w tym, że coraz większą część deweloperskiej oferty stanowią mieszkania z wyższej półki cenowej.
Jeszcze na początku tego roku nic nie wskazywało na to, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań we Wrocławiu ostro poszybuje w górę. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że mimo ożywienia sprzedaży i poprawy nastrojów wśród kupujących dość długo utrzymywała się ona w przedziale ok. 15,2-15,3 tys. zł. Przełom nastąpił latem. Pierwszy wyraźny skok średniej ceny metra kwadratowego nastąpił w lipcu (o 4 proc.), a kolejne we wrześniu (o 1 proc.) i październiku (o 2 proc.). Niemal cały roczny wzrost średniej ceny metra kwadratowego (o 7 proc.) przypadł właśnie na ostatnie cztery miesiące.
Nie było to efektem ograniczenia podaży. Wprawdzie liczba mieszkań dostępnych w ofercie zmniejszyła się w drugim kwartale, jednak w trzecim ponownie wzrosła. Pod koniec września deweloperzy mieli w sprzedaży ok. 10,8 tys. mieszkań, czyli o 7 proc. więcej niż rok wcześniej.
– Charakterystyczne jest to, że wzrost średniej ceny metra kwadratowego nastąpił w okresie, gdy oferta mieszkań we Wrocławiu była większa niż rok wcześniej. Zwykle tak duża podaż działa stabilizująco na ceny. Tym razem stało się inaczej, ponieważ na rynek zaczęło trafiać coraz więcej bardzo drogich inwestycji, które podniosły średnią dla całego miasta – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Na przykład w październiku średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyniosła aż 24,3 tys. zł za metr kwadratowy, czyli była o blisko 50 proc. wyższa od średniej ceny dla całej oferty – ok. 16,3 tys. zł. To tłumaczy, dlaczego zwiększanie podaży nie przełożyło się na stabilizację cen.
O zmianie struktury oferty najlepiej świadczą dane dotyczące poszczególnych segmentów cenowych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba mieszkań kosztujących nie więcej niż 12 tys. zł za metr kwadratowy skurczyła się z ok. 1,8 tys. do ok. 1 tys. lokali. Ubywało zresztą nie tylko najtańszych mieszkań. Łączna oferta lokali kosztujących do 15 tys. zł za metr kwadratowy zmniejszyła się o 17 proc. Równocześnie liczba mieszkań droższych wzrosła o 21 proc., a tych z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy – aż o 43 proc. Rynek nie tyle drożał równomiernie, ile stopniowo przesuwał się w stronę droższych inwestycji.
– Jeszcze rok temu mieszkania kosztujące ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy były we Wrocławiu stosunkowo niewielką częścią oferty. Dziś ich liczba jest już większa niż lokali z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za metr kwadratowy. To pokazuje, jak bardzo zmieniła się struktura rynku i dlaczego sama średnia cena coraz słabiej oddaje sytuację osób szukających mieszkań w bardziej przystępnym segmencie cenowym – komentuje Marek Wielgo.
Ciekawy obraz wyłania się także z danych dzielnicowych. Wprawdzie administracyjnie Wrocław jest podzielony na 48 osiedli, ale na potrzeby tej analizy przyjęto podział na pięć dawnych dzielnic: Fabryczną, Krzyki, Psie Pole, Stare Miasto i Śródmieście. Pozwala on lepiej uchwycić różnice między poszczególnymi częściami miasta i pokazać, jak odmiennie kształtuje się tam sytuacja na rynku mieszkaniowym.
Okazuje się, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba dostępnych lokali zwiększyła się tylko na Starym Mieście i w Śródmieściu. W pierwszej z tych dzielnic oferta urosła o 49 proc., zaś w drugiej aż o 56 proc. W efekcie udział obu dzielnic w całej wrocławskiej ofercie deweloperskiej zwiększył się w ciągu roku z ok. 21 proc. do ok. 31 proc.
To właśnie te części miasta odpowiadają dziś za znaczną część nowej podaży. Jednocześnie należą one do najdroższych lokalizacji we Wrocławiu, dlatego pojawianie się kolejnych inwestycji ma bezpośredni wpływ na wzrost średniej ceny metra kwadratowego dla całego rynku.
W pozostałych dzielnicach sytuacja wyglądała odmiennie, przy czym na szczególną uwagę zasługują Fabryczna i Psie Pole.
Dla osób poszukujących mieszkań istotna jest także informacja, że Fabryczna pozostaje największym rynkiem mieszkaniowym we Wrocławiu. W ofercie znajduje się tam ponad 3 tys. mieszkań, a średnia cena metra kwadratowego wynosi ok. 13,4 tys. zł i należy do najniższych w mieście. Jednocześnie właśnie tam deweloperzy sprzedali od początku roku najwięcej mieszkań. Nabywców znalazło ponad 1,7 tys. lokali, czyli o 43 proc. więcej niż przed rokiem. Mimo to oferta tej dzielnicy zmniejszyła się, co sugeruje, że deweloperzy nie nadążali z uzupełnianiem sprzedawanych mieszkań.
Przeczytaj także
Jeszcze ciekawsze zjawisko można zaobserwować na Psim Polu. Tu również popyt okazał się większy od tempa, w jakim rosła podaż. W ciągu pierwszych trzech kwartałów deweloperzy sprzedali tam ponad 1,2 tys. mieszkań, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Oferta skurczyła się o 11 proc., a średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 9 proc., najmocniej spośród wszystkich wrocławskich dzielnic.
– Można przypuszczać, że z rynku znikały przede wszystkim najtańsze mieszkania. Jeśli deweloperzy nie uzupełniają oferty wystarczająco szybko, struktura sprzedaży przesuwa się w stronę droższych lokali, co automatycznie podnosi średnią cenę metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo.
Co istotne, we Wrocławiu najwięcej mieszkań w cenie do 12 tys. zł za metr kwadratowy można znaleźć w najtańszej dzielnicy. W październiku deweloperzy oferowali w Fabrycznej 593 takie lokale, czyli o 30 proc. mniej niż rok wcześniej. Mimo spadku ich liczba była większa niż w pozostałych częściach miasta. Na drugim miejscu znalazło się Psie Pole, gdzie dostępnych było 270 mieszkań w tej cenie – o 42 proc. mniej niż przed rokiem.
Przeczytaj także
Dane pokazują więc, że wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań we Wrocławiu nie jest efektem powszechnych podwyżek ani niedoboru mieszkań. Z jednej strony na rynku pojawia się coraz więcej drogich inwestycji w centralnych lokalizacjach. Z drugiej, w takich dzielnicach jak Fabryczna czy Psie Pole wysoki popyt sprzyja temu, że z oferty stosunkowo szybko znikają najtańsze lokale. To właśnie połączenie tych dwóch zjawisk sprawiło, że po wielu miesiącach stabilizacji średnia cena metra kwadratowego mieszkań we Wrocławiu ponownie zaczęła wyraźnie rosnąć.
