Giełdowi deweloperzy raportują mocny spadek sprzedaży mieszkań za cały 2022 r. Najbardziej tąpnięcie na rynku odczuł Atal, dla którego roczny wolumen zmniejszył się o ponad połowę. Czwarty kwartał, chociaż gorszy od tego sprzed roku, w kilku przypadkach zaskoczył względem poprzedniego okresu.
Co prawda sezon wynikowy z raportami rocznymi za 2022 r. spółek notowanych na GPW jeszcze się nie zaczął, to jednak emitenci skupieni w portfelu WIG-Nieruchomości tradycyjnie po skończonym kwartale przekazują dane o sprzedaży za ostatnie 3 miesiące. Dzięki temu już w styczniu możemy przyjrzeć się temu, jak wyglądały statystyki na rynku nieruchomości za ostatni rok w wykonaniu giełdowych deweloperów.
Ze względu na różną skalę działalności same liczby mogą niewiele mówić o kondycji branży, w której znajdują się spółki sprzedające po kilkaset czy kilkadziesiąt mieszkań. Dlatego prezentujemy procentową roczną dynamikę na podstawie już dostępnych danych. O ile pierwszy kwartał 2022 r. jeszcze nie straszył katastrofą, a Develia zanotowała nawet wzrost liczby sprzedanych mieszkań, to II kwartał przyniósł spadki rzędu co najmniej 30 proc. rdr. i tym samym bardzo słaby obraz I półrocza.
W trzecim kwartale było jeszcze gorzej, a roczna dynamika spadków zbliżała się do 70 proc. w przypadku takich deweloperów jak Atal czy Wikana. Wszystko przez rosnące jeszcze w tamtym czasie stopy procentowe, zaostrzenie polityki oceny zdolności kredytowej i wytyczne KNF dotyczące zwiększania „bufora ostrożnościowego”, o czym na bieżąco pisał Michał Kisiel na łamach Bankier.pl.
Deweloperzy oprócz spadków sprzedaży mieszkań zaczęli także znacznie ograniczać rozpoczęcie budowy nowych, na co wskazywały dane GUS. Eksperci z kolei zaczęli wieszczyć, że będzie tylko gorzej.
„Mamy zapaść, tąpnięcie, armageddon, jakkolwiek tego nie nazwać, oznacza to jedno – dramatyczne problemy ze sprzedażą budowanych mieszkań oraz niemal całkowite wstrzymanie realizacji nowych projektów” – podkreślał w listopadzie cytowany przez Cenatorium Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management.
Ostatni kwartał przyniósł jednak kilka zmian, które w istotny sposób odróżniły go pod względem otoczenia rynkowego od poprzednich kwartałów. Po pierwsze nie był już to kwartał dynamicznie poodnoszonych stóp procentowych, a czas ich stabilizacji na poziomie 6,75 proc. ustalonym we wrześniu 2022 r. Po drugie zauważalna była pewna odwilż w zdolności kredytowej, o której pisał Michał Kisiel. Zaczęły się zmieniać (w dół) cenniki oprocentowania kredytów hipotecznych. Poza tym na rynku pojawiła się zapowiedź programu „Pierwsze mieszkanie”, w którym rząd ma dopłacić do kredytu hipotecznego.
Jakkolwiek nie patrzeć, te czynniki z ostatniego kwartału były z kategorii pozytywnych dla branży. To też indeks WIG-Nieruchomości odbił z kilkunastomiesięcznego dołka. Statystyki za IV kwartał przekazane przez część giełdowych deweloperów w niektórych przypadkach także okazały się lepsze niż kwartał wcześniej. Tak było np. w przypadku Lokum Deweloper czy Archicomu oraz Develi, która kwartał do kwartału zwiększyła sprzedaż 56 proc.
Niestety w ujęciu rok do roku spadki dalej są kilkudziesięcioprocentowe, ale już np. Develia była blisko kwartalnego wyniku sprzed roku. Na drugim końcu z większych spółek sektora był Atal, którego sprzedaż w IV kwartale spadła o 63 proc. przy 385 mieszkaniach. Wikana sprzedała tylko 25 mieszkań, czyli aż o 71 proc. mniej rdr.
W ujęciu rocznym z omawianego grona najgorzej wypadł Atal, który sprzedając 2091 mieszkania, zanotował spadek o 51 proc. Z kolei Develia ze sprzedażą 1634 mieszkań zanotowała spadek tylko o 15 proc. w całym roku. Na tle pozostałych dobrze zaprezentował się Dom Development, którego sprzedaż 3093 mieszkań oznaczała spadek o 24 proc. w 2022r.
Słaba sprzedaż Atalu sprawiła, że jego kapitalizacja spadła w ciągu roku z ponad 1,8 mld zł do 1,3 mld i jest na poziomie kapitalizacji Develi sprzed roku (1,34 mld zł), wycenianej obecnie na 1,18 mld zł. Lepsza postawa jej kursu może wynikać z relatywnej siły względem sektora, jeśłi chodzi o sprzedaż.Sam WIG-Nieruchomości był w 2022 r. o 7,6 proc. pod kreską dzięki bardzo dobrej postawie z czwartego kwartału, kiedy indeks zyskał 11,3 proc.
O ile ostatnie miesiące zarówno dla wolumenów sprzedaży mieszkań, jak i kursów branżowych spółek notowanych na GPW były nieco lepsze od tych z III kwartału, tak przedstawiciele deweloperów liczą się raczej ze stagnacją i czekają na lepsze czasy, a odbicie na rynku przewidują tylko pod pewnym warunkami.
„Nowy rok otwieramy z jeszcze stosunkowo atrakcyjną ofertą dla klientów. Połowę jej stanowią mieszkania gotowe, a drugą takie, które ukończymy w ciągu 2-3 kwartałów. Naturalnie będzie ona z każdym miesiącem coraz skromniejsza” – mówi Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper.
„Pomimo posiadania bogatego banku ziemi i kilku pozwoleń na budowę nie planujemy w tym roku uruchamiania nowych inwestycji. Wysokie koszty finansowe uniemożliwiają dziś budowę mieszkań na zapas, gdy grono kupujących jest zbyt wąskie, zaś koszty realizacji przekraczają ceny mieszkań oczekiwane przez klientów” – dodał.
„Nie spodziewam się znacznego ożywienia na rynku, które wymagałoby zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych. Do poprawy rynku kredytowego mogą przyczynić się spadek stóp procentowych i poluzowanie tzw. rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego od kwietnia 2022 roku. Spodziewam się, że nadal dominującą grupą klientów będą klienci gotówkowi” – powiedział z kolei Andrzej Oślizło, prezes Develii, cytowany przez rynekpierowtny.pl
„Biorąc pod uwagę wysoką inflację, która wpływa na koszty budów i koszty finansowania, małą liczbę gotowych lokali, rosnące ceny najmu i znacząco spadającą podaż na ten moment nie widzę przesłanek do obniżek cen mieszkań w 2023 roku” – dodał.
Na inny czynnik, który może nieco poprawić sytuację na rynku, zwraca uwagę Angelika Kliś, członek zarządu Atalu. „Pamiętajmy, że to rok wyborczy i mogą pojawić się zachęty dla różnych grup społecznych. Na przykład w formie jakiegoś programu rządowego, który pobudzi uśpiony popyt, gdyż chętni na zakup mieszkań są, lecz nie mają możliwości jego finansowania” – powiedziała.
