REKLAMA

Katastrofalna sprzedaż mieszkań. Deweloperzy pokazują liczby

Michał Kubicki2022-10-07 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2022-10-07 06:00

Sprzedaż mieszkań raportowana przez giełdowych deweloperów spada w sposób gwałtowny. Liczby pokazane po trzecim kwartale wskazują na mocne tąpniecie, zwłaszcza wśród największych graczy. Branżowy indeks zaliczył na koniec września minimum trwającej bessy.

Katastrofalna sprzedaż mieszkań. Deweloperzy pokazują liczby
Katastrofalna sprzedaż mieszkań. Deweloperzy pokazują liczby
fot. Adam Chelstowski / / FORUM

Po każdym zakończonym kwartale giełdowi deweloperzy przekazują na rynek zbiorcze informacje dotyczące statystyk sprzedażowych. Ze względu na różną skalę działalności same liczby mogą niewiele mówić o kondycji branży, w której znajdują się spółki sprzedające po kilkaset czy kilkadziesiąt mieszkań. Jakby nie patrzeć, III kwartał okazał się brutalny pod tym względem zwłaszcza dla dwóch dużych spółek, o czym świadczą dane procentowe.

Trzeba zauważyć, że w III kwartale RPP podniosła stopy procentowe „tylko” o 75 pb. (w lipcu o 50 pb. i o 25 pb. we wrześniu), kiedy w II kwartale rosły one znacznie dynamiczniej, bo o 225 pb. (100 pb. w kwietniu, 75 pb. w maju i 50 pb. w czerwcu). Wolniejszy wzrost w III kw. i tak oznaczał wyższy koszt kredytów hipotecznych, a przede wszystkim podniósł do góry oczekiwania co do zdolności kredytowej i przełożył się na ich dostępność.

O załamaniu na rynku hipotek  co miesiąc informuje Biuro Informacji Kredytowej, a lekkie wrześniowe odbicie analizował Michał Kisiel, pisząc o prawdopodobnym efekcie sezonowym. Dla deweloperów to marne pocieszenie, bo na rynku trwa załamanie, a raporty sprzedaży mieszkań pokazują spadki o kilkadziesiąt procent.

Już poprzedni kwartał pokazał, jakie spustoszenie sieje drogi kredyt hipoteczny i nowe wytyczne KNF dotyczące zwiększania „bufora ostrożnościowego” przy ocenie zdolności kredytowej. Wymagania jeszcze wzrosły, a raporty pokazywane przez giełdowych deweloperów w kilku przypadkach zaskoczyły skalą spadków.

Z analizy tych przekazanych od początku października, wynika, że pod względem liczby umów deweloperskich i przedwstępnych III kwartał był szczególnie bolesny dla spółki Atal, której sprzedaż spadła aż o 68 proc. rdr. To najwięcej z dotychczas przekazanych na rynek przez spółki raportów.

Bankier.pl na podstawie danych ze spółek

Atal to jeden z największych deweloperów na polskiej giełdzie, który rok temu sprzedał w III kwartale 1166 lokali, a teraz zaraportował tylko 376 umów. Inna wielka branżowa spółka, jaką jest Develia, zanotowała spadek w III kwartale o 40 proc. rok do roku przy sprzedaży 261 lokali.

Z mniejszych spółek tylko 30 mieszkań sprzedała Wikana (-67 proc.), a 65 i spadek o 55 proc. zaraportował Dekpol. Wciąż względnie dobrze na tle reszty, podobnie jak w II kwartale, wypada Dom Development, który zanotował spadek o 18 proc. W sumie w III kwartale 2022 r. liczba sprzedanych mieszkań, na podstawie dotychczas przedstawionych raportów, spadła o 46 proc. w stosunku do III kwartału 2021 r.

Patrząc na sprzedaż za pierwsze dziewięć miesięcy roku, najgorzej wypada Inpro, które oddało klucze do tylko 279 lokali, czyli o 52 proc. mniej rdr. Słaby III kwartał Atalu szybko wpłynął na zbiorczy wynik w 2022 r. i pokazał spadek sprzedaży już 47 proc., gdy po dwóch kwartałach było to 35 proc. Relatywnie lepiej w ujęciu za cały dotychczasowy rok wypada Develia, której wynik podbudowuje I kwartał, kiedy wykazała wzrosty. W ujęciu całościowym po III kwartałach liczba sprzedanych mieszkań na podstawie opublikowanych raportów spadła o 35 proc.

Bankier.pl na podstawie danych ze spółek

Odbija się to notowaniach branżowego giełdowego indeksu WIG-Nieruchomości, któremu do szczytu z października 2021 roku "brakuje" obecnie 24 proc. Dokładnie na koniec III kwartału indeks wyznaczył dotychczasowe dno trwającej bessy na poziomie 2332 pkt.

Bankier.pl

Deweloperzy informują, że wyschnięte źródło kredytowania to jedna z głównych przyczyn gwałtownie spadających wolumenów sprzedaży. O ile koszt kredyty w wielu przypadkach byłby jeszcze do udźwignięcia przez wnioskujących, to sprawę często zamyka sprawa bufora KNF-u.

„W Grupie Dom Development udział tzw. transakcji gotówkowych wzrósł w minionym kwartale do rekordowego poziomu niemal 75 proc. Warto jednak podkreślić, że wciąż obserwujemy duże zainteresowanie zakupem mieszkania, do którego w wielu przypadkach nie dochodzi ze względu na skrajnie rygorystyczne kryteria oceny zdolności kredytowej i wysokie stopy procentowe" - powiedział prezes Jarosława Szanajca.

Roczne statystyki sprzedaży zdają się potwierdzać wyliczenia portalu rynekpierwotny.pl, który monitoruje sytuację na siedmiu największych rynkach w Polsce. Według ostatnich wyliczeń od początku roku deweloperzy w przedmiotowych lokalizacjach znaleźli klientów na zaledwie 25,4 tys. lokali, czyli o 37 proc.  mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

„Najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego informują o wolumenie zaledwie 5 tys. nowo rozpoczętych budów lokali deweloperskich w sierpniu, czyli wyniku już od wielu lat nienotowanego. Jeśli kolejne miesiące przyniosą utrwalenie podobnego poziomu danych inwestycyjnych, katastrofalne dla podaży nowych mieszkań skutki windowania rodzimych stóp procentowych staną się faktem” – zauważają eksperci portalu.

Źródło:
Michał Kubicki
Michał Kubicki
redaktor Bankier.pl

Redaktor działu Rynki Bankier.pl. Absolwent finansów i rachunkowości na UMCS w Lublinie. W czasie studiów zainteresował się giełdą i rynkami finansowymi, które to zainteresowania rozwinął na SGH w Warszawie na kierunku Bankowość Inwestycyjna. Na co dzień obserwuje notowania warszawskiej giełdy, by przekazać czytelnikom portalu najważniejsze informacje z parkietu oraz przybliżyć istotne wiadomości ze spółek. tel.728 927 242

Tematy
Tanie konto dla firmy z lokatą. Najlepsze oferty dla przedsiębiorców

Tanie konto dla firmy z lokatą. Najlepsze oferty dla przedsiębiorców

Komentarze (229)

dodaj komentarz
jsunday
Deweloperzy obniżyli ceny mieszkań w większości miast. Za dużo mają pustostanów


Z miesiąca na miesiąc w ofercie deweloperów przybywa niesprzedanych mieszkań i ich liczba bije rekordy. Wrzesień był pierwszym miesiącem od lipca 2021 r., kiedy spadły ceny ofertowe w Polsce. Być może dzięki temu sprzedaż drgnęła w górę, ale
Deweloperzy obniżyli ceny mieszkań w większości miast. Za dużo mają pustostanów


Z miesiąca na miesiąc w ofercie deweloperów przybywa niesprzedanych mieszkań i ich liczba bije rekordy. Wrzesień był pierwszym miesiącem od lipca 2021 r., kiedy spadły ceny ofertowe w Polsce. Być może dzięki temu sprzedaż drgnęła w górę, ale nie na tyle, żeby pustostanów ubyło. Te będą coraz większym obciążeniem finansów deweloperów.

https://businessinsider.com.pl/gospodarka/deweloperzy-obnizaja-ceny-mieszkan-w-wiekszosci-miast-za-duzo-pustostanow/q0ldjcb
crank
ceny nominalnie juz nie spadna a beda delikatnie rosly. Wynika to z;
- prawie 20% inflacji przy takiej inflacji ceny mieszkan juz realnie spadły o roznice miedzy ich wzrostem a inflacją.
np. cena mieszkania 500tys plus inflacja roczna 20% to cena tego mieszkania powinna byc po roku + 20% inflacji czyli 600 tys a wiadomo
ceny nominalnie juz nie spadna a beda delikatnie rosly. Wynika to z;
- prawie 20% inflacji przy takiej inflacji ceny mieszkan juz realnie spadły o roznice miedzy ich wzrostem a inflacją.
np. cena mieszkania 500tys plus inflacja roczna 20% to cena tego mieszkania powinna byc po roku + 20% inflacji czyli 600 tys a wiadomo ze teraz to nierealbe wiec wg mnie cena bedzie w gore o 5% czyli to mieszkanie za rok bedzie kosztować 525 tys a nie 600 tys.
i to na ywa sie spadkiem ze mieszkanie potaniało o 15% mimo ze zdrożało o 25 tys to tak naprawde straciło na różnicy w stosunku do inflacji.
- w tym tempie inflacji za 5 lat moze sie okazać ze cena nowego auta to połowa mieszkania.
nowe auto moze za 5 lat kosztowac minimum 200 tys a kawalerka 30m bedize za 400 tys.
- wszystkiego dopelni wzrost placy minimalnej za 5 lat bedzie to ok 5 tys na reke za rok juz bedzie 3 tys na reke a od stycznia 2023 czyli za 3 miesiace ppnad 2700 na reke minimalna krajowa....
- teraz pomyslcie jak rosnie szybko placa minimalna to wszystkie pensje ktore sa teraz beda musialy rosnac bo cieciu parkingowy czy sprzataczka nie moze zarabiac tyle co pracownik biurowy itd.
jesli pensje beda wszystkim szybko rosły to jak myslicie ceny beda spadac czy rosnąć?
jedyny spadek jaki moze byc to spadek wzrostu cen przynajmiej o inflacje a ponizej niej... a wiecie co to oznacza dla dewwlopera.... nizsza marże nawey przy wzriscie cen nieruchomosci bo:
- jesli inflacja dowala deweloperowi a kosztu wzrosna mu budowy o 20% i niepodniesie ceny to jego marża spada o te 20%. jeśli koszt budowy orzez inflacje wzrosnie o 40% a deweloper mial 30% marzy to co dolozy 10% socjalu kupujacemu zeby splajtować? nie
musicie sie ludzie obudzic ze snu zimowego za rogiem stoi 50% inflacji.
b duze podwyzki plac.
teraz jezt okazja na kulowanie bo płace rosna a ceny stoja albo risna nieznacznie





kazikwaw
Ceny nominalne będą rosły? No to popatrz:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-w-17-miastach-nieco-spadly-8413203.html

https://zametr.pl/statystyki/warszawa
Sekcja „liczba ofert ze zmianą ceny”.
I tak: od końca listopada 2021 do „teraz”:
liczba ofert ze wzrostem cen: 5,8 tys., liczba ofert ze spadkiem
Ceny nominalne będą rosły? No to popatrz:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-w-17-miastach-nieco-spadly-8413203.html

https://zametr.pl/statystyki/warszawa
Sekcja „liczba ofert ze zmianą ceny”.
I tak: od końca listopada 2021 do „teraz”:
liczba ofert ze wzrostem cen: 5,8 tys., liczba ofert ze spadkiem cen 19,6 tys.

Po resztę danych odsyłam do mojego wcześniejszego komentarza :-)

PS. W płaca minimalna w PL (2008: 1 126 zł; 2012: 1 500 zł) – wzrost o ok. 1/3.
Warszawa - ceny transakcyjne nieruchomości rynek pierwotny: IIQ.2008: 8 611 zł/m2, IVQ.2012: 6 466 zł/m2 (spadek o ok. 1/4); Warszawa, rynek wtórny: IIIQ.2007: 9.137 zł/m2, IQ.2013: 6.687 zł/m2 (spadek o ponad 1/4).
Spadek cen transakcyjnych nieruchomości o 1/4, pomimo wzrostu płacy minimalnej o ok. 1/3 w analizowanym okresie. To jest nieco bardziej złożone, niż chcieliby to widzieć przedstawiciele branży nieruchomości ;-)

Z pozdrowieniami dla szeroko rozumianej branży nieruchomości! Trzymajcie się tam! ;-)
j23piogolob
Co deweloperzy nawet nie przeczytacie. Sranie po gaciach. no tak jeden bierze kasę i ucieka drugi bierze kasę i udaje że go nie ma. oglądałem program w TVP O deweloperach jeden wziął kasę i uciekł drugi nie przyznaje się do winy za wodę w piwnicy. Trzeci że okradł i uciekł tak uciekał i pluł cham
trolley
Ubaw po pachy jak się czyta naganiaczy :) 1. PIS odda władze zimą/przegrał wybory tak czy inaczej. A Tusku już mówi między słowami gdzie wylądują stopy 2. Właśnie zaczął się kryzys bankowy. Getin już w piachu. Następny ;) już w kolejce. Reszta banków oberwie równo funduszem gwarancyjnym + może szykować kasę na odpisy za zle hipoteki.Ubaw po pachy jak się czyta naganiaczy :) 1. PIS odda władze zimą/przegrał wybory tak czy inaczej. A Tusku już mówi między słowami gdzie wylądują stopy 2. Właśnie zaczął się kryzys bankowy. Getin już w piachu. Następny ;) już w kolejce. Reszta banków oberwie równo funduszem gwarancyjnym + może szykować kasę na odpisy za zle hipoteki. 3. Na plus odblokuje KPO ale to na inwestycje w infrastrukturę i mieszkaniówce nic do tego.
xxpp
biorąc pod uwagę koniec kredytowania to i tak doskonały wynik.
hfjdj
peroniarze takie znachory finansów że siedzą na forach i piszczą.
kazikwaw
To ja również podsumuję dyskusję z @hfjdj

Podaż (ogółem):
Zrzut z „maszyny”, która archiwizuje strony w internecie (otodom według stanu na 31.01.2022 r.; liczba ofert: 131,2 tys.).
https://web.archive.org/web/20220131213840/https://www.otodom.pl/pl/oferty/sprzedaz/mieszkanie/cala-polska
Liczba ofert na otodom dziś
To ja również podsumuję dyskusję z @hfjdj

Podaż (ogółem):
Zrzut z „maszyny”, która archiwizuje strony w internecie (otodom według stanu na 31.01.2022 r.; liczba ofert: 131,2 tys.).
https://web.archive.org/web/20220131213840/https://www.otodom.pl/pl/oferty/sprzedaz/mieszkanie/cala-polska
Liczba ofert na otodom dziś (na moment pisania mojego komentarza): 156,1 tys. ;-)

Podaż (deweloperska):
„W 15 największych polskich miastach stało na koniec lipca 43,3 tys. niesprzedanych przez deweloperów mieszkań – wynika z przeliczenia danych serwisu rynekpierwotny.pl. To o 1,9 tys. więcej niż miesiąc wcześniej i o 4,3 tys. więcej rok do roku. (…) Mieszkań w ofercie przybywa szybciej niż kupców, a od września trend może jeszcze przyśpieszyć, bo kończonych będzie wiele budów”.
https://businessinsider.com.pl/gospodarka/tylu-niesprzedanych-mieszkan-nie-bylo-od-poltora-roku-deweloperzy-i-tak-podniesli/2m4bzkl

O popycie można poczytać chociażby w niniejszym artykule.

O zależnościach popytu oraz podaży w kontekście cen można poczytać tutaj:
https://mfiles.pl/pl/index.php/Cena_równowagi

Odnośnie aktualnych zmian cen:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-w-17-miastach-nieco-spadly-8413203.html

https://zametr.pl/statystyki/warszawa
Sekcja „liczba ofert ze zmianą ceny”.
I tak: od końca listopada 2021 do „teraz”:
liczba ofert ze wzrostem cen: 5,8 tys., liczba ofert ze spadkiem cen 19,5 tys.

To, że cykliczność na rynkach jest rzeczą naturalną nikomu nie trzeba o tym chyba przypominać – po fazach wzrostu przychodzą spadki i odwrotnie, a „każdy szybowiec musi kiedyś wylądować” (po to przykład ze spadkiem nominalnych cen transakcyjnych w Warszawie o 25% w latach 2007-2013).
Osoby żyjące z rynku nieruchomości będą twierdzić, że ceny tylko rosną, co nie jest prawdą, ale żaden z nich tego nie przyzna i nie powie, że ceny mogą spadać – zwłaszcza teraz.
A ja mogę napisać, że w najbliższym czasie ceny nieruchomości będą spadać, zwłaszcza większych mieszkań z rynku wtórnego, szczególnie w „Polsce Powiatowej”, ale jak po „każdej” fazie spadków przyjdzie czas na wzrosty – a kiedy? Wtedy, jak dostęp do kredytów będzie łatwiejszy. Obecnie widać namacalnie, że wzrosty w ostatnich latach były „dopalane” pocovidową obniżką ceny pieniądza (obniżki stóp procentowych/WIBORu). Kiedy go nie ma (pieniądza kredytowego) upada też „mit” o „klientach gotówkowych”, którzy mieli „wyrównać” niedobory popytu – a tego nie widać w danych.

Warto też odkłamać jedną (szczególnie) istotną rzecz w obecnej sytuacji – nieruchomości nie gwarantują przechowania wartości pieniądza w czasie – wykres (nie mój):
https://s3.egospodarka.pl/grafika2/ceny-mieszkan/Ceny-mieszkan-rosna-juz-od-6-lat-222028-640x640.jpg

Z pozdrowieniami dla szeroko rozumianej, jakże aktywnej w komentarzach branży nieruchomości! Trzymajcie się tam, bo zapowiada się na spore i długie turbulencje na rynku nieruchomości! ;-)

PS. Jeszcze „rowerowy” cytat z @hfjdj – „można udowadniać że odpadnięte koło od roweru spowodowało wypadek rowerzysty” – aby coś wyjaśnić trzeba zajrzeć w głąb, nie interesuje nas skutek, który każdy widzi – „odpadnięte koło”, ale dokładnie to, co go spowodowało.
hfjdj
Ale ty żeś nie podsumował tylko powtórzył. Powtórze ci zatem że ilość ogłoszeń to nie jest podaż bo są to tylko obecnie aktywne ogłoszenia. Musiałbyś jeszcze doliczyć te które zostały zdjęte na skutek transakcji.
kazikwaw odpowiada hfjdj
Jeżeli na portalach ogłoszeniowych liczba oferowanych mieszkań zwiększa się o 20% (otodom), jeśli businessinsider donosi, że deweloperzy mają do sprzedaży o 10% więcej lokali, niż przed rokiem, to należy to traktować, jako zwiększenie podaży (liczby dostępnych lokali mieszkalnych do zakupu) – oczywiście to mogą być już inne mieszkania Jeżeli na portalach ogłoszeniowych liczba oferowanych mieszkań zwiększa się o 20% (otodom), jeśli businessinsider donosi, że deweloperzy mają do sprzedaży o 10% więcej lokali, niż przed rokiem, to należy to traktować, jako zwiększenie podaży (liczby dostępnych lokali mieszkalnych do zakupu) – oczywiście to mogą być już inne mieszkania (część została od tego czasu sprzedana, ale weszły też nowe, i do tego więcej, jeśli ogólna oferta uległa zwiększeniu).

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki