Sprzedaż mieszkań raportowana przez giełdowych deweloperów spada w sposób gwałtowny. Liczby pokazane po trzecim kwartale wskazują na mocne tąpniecie, zwłaszcza wśród największych graczy. Branżowy indeks zaliczył na koniec września minimum trwającej bessy.
Po każdym zakończonym kwartale giełdowi deweloperzy przekazują na rynek zbiorcze informacje dotyczące statystyk sprzedażowych. Ze względu na różną skalę działalności same liczby mogą niewiele mówić o kondycji branży, w której znajdują się spółki sprzedające po kilkaset czy kilkadziesiąt mieszkań. Jakby nie patrzeć, III kwartał okazał się brutalny pod tym względem zwłaszcza dla dwóch dużych spółek, o czym świadczą dane procentowe.
Trzeba zauważyć, że w III kwartale RPP podniosła stopy procentowe „tylko” o 75 pb. (w lipcu o 50 pb. i o 25 pb. we wrześniu), kiedy w II kwartale rosły one znacznie dynamiczniej, bo o 225 pb. (100 pb. w kwietniu, 75 pb. w maju i 50 pb. w czerwcu). Wolniejszy wzrost w III kw. i tak oznaczał wyższy koszt kredytów hipotecznych, a przede wszystkim podniósł do góry oczekiwania co do zdolności kredytowej i przełożył się na ich dostępność.
O załamaniu na rynku hipotek co miesiąc informuje Biuro Informacji Kredytowej, a lekkie wrześniowe odbicie analizował Michał Kisiel, pisząc o prawdopodobnym efekcie sezonowym. Dla deweloperów to marne pocieszenie, bo na rynku trwa załamanie, a raporty sprzedaży mieszkań pokazują spadki o kilkadziesiąt procent.
Już poprzedni kwartał pokazał, jakie spustoszenie sieje drogi kredyt hipoteczny i nowe wytyczne KNF dotyczące zwiększania „bufora ostrożnościowego” przy ocenie zdolności kredytowej. Wymagania jeszcze wzrosły, a raporty pokazywane przez giełdowych deweloperów w kilku przypadkach zaskoczyły skalą spadków.
Z analizy tych przekazanych od początku października, wynika, że pod względem liczby umów deweloperskich i przedwstępnych III kwartał był szczególnie bolesny dla spółki Atal, której sprzedaż spadła aż o 68 proc. rdr. To najwięcej z dotychczas przekazanych na rynek przez spółki raportów.
Atal to jeden z największych deweloperów na polskiej giełdzie, który rok temu sprzedał w III kwartale 1166 lokali, a teraz zaraportował tylko 376 umów. Inna wielka branżowa spółka, jaką jest Develia, zanotowała spadek w III kwartale o 40 proc. rok do roku przy sprzedaży 261 lokali.
Z mniejszych spółek tylko 30 mieszkań sprzedała Wikana (-67 proc.), a 65 i spadek o 55 proc. zaraportował Dekpol. Wciąż względnie dobrze na tle reszty, podobnie jak w II kwartale, wypada Dom Development, który zanotował spadek o 18 proc. W sumie w III kwartale 2022 r. liczba sprzedanych mieszkań, na podstawie dotychczas przedstawionych raportów, spadła o 46 proc. w stosunku do III kwartału 2021 r.
Patrząc na sprzedaż za pierwsze dziewięć miesięcy roku, najgorzej wypada Inpro, które oddało klucze do tylko 279 lokali, czyli o 52 proc. mniej rdr. Słaby III kwartał Atalu szybko wpłynął na zbiorczy wynik w 2022 r. i pokazał spadek sprzedaży już 47 proc., gdy po dwóch kwartałach było to 35 proc. Relatywnie lepiej w ujęciu za cały dotychczasowy rok wypada Develia, której wynik podbudowuje I kwartał, kiedy wykazała wzrosty. W ujęciu całościowym po III kwartałach liczba sprzedanych mieszkań na podstawie opublikowanych raportów spadła o 35 proc.
Odbija się to notowaniach branżowego giełdowego indeksu WIG-Nieruchomości, któremu do szczytu z października 2021 roku "brakuje" obecnie 24 proc. Dokładnie na koniec III kwartału indeks wyznaczył dotychczasowe dno trwającej bessy na poziomie 2332 pkt.
Deweloperzy informują, że wyschnięte źródło kredytowania to jedna z głównych przyczyn gwałtownie spadających wolumenów sprzedaży. O ile koszt kredyty w wielu przypadkach byłby jeszcze do udźwignięcia przez wnioskujących, to sprawę często zamyka sprawa bufora KNF-u.
„W Grupie Dom Development udział tzw. transakcji gotówkowych wzrósł w minionym kwartale do rekordowego poziomu niemal 75 proc. Warto jednak podkreślić, że wciąż obserwujemy duże zainteresowanie zakupem mieszkania, do którego w wielu przypadkach nie dochodzi ze względu na skrajnie rygorystyczne kryteria oceny zdolności kredytowej i wysokie stopy procentowe" - powiedział prezes Jarosława Szanajca.
Roczne statystyki sprzedaży zdają się potwierdzać wyliczenia portalu rynekpierwotny.pl, który monitoruje sytuację na siedmiu największych rynkach w Polsce. Według ostatnich wyliczeń od początku roku deweloperzy w przedmiotowych lokalizacjach znaleźli klientów na zaledwie 25,4 tys. lokali, czyli o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
„Najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego informują o wolumenie zaledwie 5 tys. nowo rozpoczętych budów lokali deweloperskich w sierpniu, czyli wyniku już od wielu lat nienotowanego. Jeśli kolejne miesiące przyniosą utrwalenie podobnego poziomu danych inwestycyjnych, katastrofalne dla podaży nowych mieszkań skutki windowania rodzimych stóp procentowych staną się faktem” – zauważają eksperci portalu.
