Choć wykres urban.one wskazuje na razie jedynie na stabilizację cen mieszkań i wyhamowanie tendencji wzrostowej, eksperci zajmujący się rynkiem przewidują, że nadchodzące półrocze będzie czasem spadku stawek. Na nieuchronność obniżek i rosnące możliwości negocjacyjne wskazywać ma m.in. spadający drastycznie popyt i sprzedaż mieszkań raportowana przez giełdowych deweloperów.
We wrześniu spadek w ujęciu miesięcznym zanotowano w przypadku odczytu indeksu urban.one dla całej Polski, który przygotowywany jest przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu”. Wyniósł on 111,22 pkt (-0,34 pkt m/m). Względem września 2021 r. odczyt indeksu wrósł o 1,45 pkt, co było najniższym wynikiem od wiosny ubiegłego roku.
W górę w relacji do sierpnia powędrował za to odczyt indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. We wrześniu wyniósł on 118,01 pkt (+0,62 pkt m/m). W ciągu ostatnich 12 miesięcy indeks zachowywał się jednak stabilnie i względem września 2021 r. wzrósł o 0,81 pkt.
Sprzedaż mieszkań niższa o 37 proc.
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, ten jest obecnie w fazie wyczekiwania. Najbliższe półrocze powinno należeć jednak do spadków. Mają być one m.in. pochodną spadającej sprzedaży mieszkań. Jak wynika z danych portalu rynekpierwotny.pl, w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2022 r. deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali ok. 25,4 tys. mieszkań – o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r.
– Mamy zapaść, tąpnięcie, Armageddon, jakkolwiek tego nie nazwać, oznacza to jedno – dramatyczne problemy ze sprzedażą budowanych mieszkań oraz niemal całkowite wstrzymanie realizacji nowych projektów. Raty kredytów pogrążają kredytobiorców, nowych kredytów jest jak na lekarstwo, a złotówka leży na łopatkach, jeszcze bardziej podnosząc koszty budowy – podkreśla cytowany przez Cenatorium Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management.
Wnioskujących o kredyt znów coraz mniej
Załamanie na rynku wynika przede wszystkim z rosnących stóp procentowych, a co za tym idzie drożejących kredytów i odpływu z rynku klientów, którzy chcieliby się nimi posiłkować przy zakupie mieszkania. W październiku o kredyt hipoteczny wnioskowało 13,02 tys. osób – o 67,2 proc. mniej niż przed rokiem. W porównaniu z wrześniem, liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy spadła o 4,1 proc. Z miesiąca na miesiąc spada także zdolność kredytowa, o czym pisał analityk Bankier.pl Michał Kisiel.
Jak zauważa Marcin Krasoń, ekspert obido/Otodom Analytics, deweloperzy, by zminimalizować ryzyko nadpodaży na rynku, na spadający popyt i sprzedaż postanowili odpowiedzieć ograniczoną liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W samej Warszawie deweloperzy wprowadzili we wrześniu na rynek o ok. 48 proc. mniej mieszkań niż jeszcze w sierpniu. Drastycznie spadła także liczba nowych inwestycji.
– Utrzymywanie równowagi podażowo-popytowej nie wyklucza jednak sytuacji, gdy na obszarze jednego miasta w jednej dzielnicy występuje nadpodaż, a w innej niedobór mieszkań – dodaje Marcin Krasoń.
Mniej budów ma uchronić przed nadpodażą
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w III kw. 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 22 264 mieszkań, co przełożyło się na blisko 45-procentowy spadek zarówno względem analogicznego okresu 2021 r. i 2020 r.
W dwucyfrowym tempie w III kw. 2022 r. spadała także liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę. Deweloperzy otrzymali w tym czasie pozwolenia umożliwiające budowę 43 tys. lokali (-10,5 proc. r/r).
Wracając do indeksu urban.one, najmocniej w ujęciu rocznym wciąż rośnie odczyt indeksu liczonego dla największych polskich miast. We wrześniu wyniósł on 119,5 pkt. i był o 0,24 pkt. wyższy niż w sierpniu oraz o 3,49 pkt. wyższy względem września 2021 r.
Prowadzony przez Cenatorium monitoring cen ofertowych pokazuje, że we wrześniu średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich nadal rosły, choć sytuacja w poszczególnych miastach była zróżnicowana.
– Poznań pozostaje jedynym miastem, gdzie odnotowaliśmy wzrosty cen na obu rynkach. We Wrocławiu doszło do zatrzymania się średnich cen ofertowych. Z kolei na gdyńskim rynku średnie ceny w ofercie nieznacznie spadły. W Łodzi i Krakowie na rynku pierwotnym doszło do korekty cen w dół, na rynku wtórnym w górę. W Gdańsku zaobserwowaliśmy odwrotną sytuację. Tu ceny z rynku wtórnego nieznacznie spadły, natomiast na pierwotnym wzrosły – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Zmiany średnich cen podyktowane są w głównej mierze zmianą struktury oferty. Z rynku znikają mieszkania najtańsze w poszczególnych segmentach, na które wciąż mogą sobie pozwolić coraz mniej liczni kupujący posiłkujący się kredytami hipotecznymi. W ofercie pozostają zatem mieszkania największe, a więc z jednej strony takie, na które trzeba całościowo wydać najwięcej, ale z drugiej najtańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy.
– Na rynku pierwotnym coraz częściej pojawiają się promocje nie tylko na mieszkania największe, ale także na takie, które inwestorom jest ciężej sprzedać, np. na tzw. mieszkania zimne – zauważa Małgorzata Wełnowska.
Schłodzenie na rynku sprzedaży działek
Spore wahania panują w ostatnich miesiącach w odczytach indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. We wrześniu wyniósł on 141,2 pkt i był o 0,6 pkt niższy niż w sierpniu oraz jednocześnie 1,42 pkt niższy niż rok wcześniej. Schłodzenie widać także w przypadku zainteresowania Polaków budownictwem jednorodzinnym, choć nie jest ono tak drastyczne jak w przypadku deweloperów.
Zgodnie z danymi GUS, w III kw. 2022 r. polscy inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę 22 151 domów jednorodzinnych. Była to więc pierwsza taka sytuacja od pierwszych miesięcy pandemii COVID-19, gdy aktywność na placach budów inwestorów indywidualnych była tak bardzo zbliżona do wyniku osiągniętego przez deweloperów. Mimo wszystko wynik osiągnięty w III kw. 2022 r. był o 27 proc. niższy względem III kw. 2021 r. Lato ubiegłego roku było jednak rekordowe pod względem liczby rozpoczynanych budów przez inwestorów indywidualnych.
Spadek zainteresowania budownictwem jednorodzinnym wyraźniej widać jednak w liczbie uzyskiwanych pozwoleń na budowę. W III kw. 2022 r. zanotowano 21 882 pozwolenia, co oznaczało spadek o 35,8 proc. względem analogicznego okresu 2021 r.
