REKLAMA

„Czeka nas półrocze spadków cen”. Kupujący mieszkania pełni nadziei

Marcin Kaźmierczak2022-11-07 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2022-11-07 06:00

Choć wykres urban.one wskazuje na razie jedynie na stabilizację cen mieszkań i wyhamowanie tendencji wzrostowej, eksperci zajmujący się rynkiem przewidują, że nadchodzące półrocze będzie czasem spadku stawek. Na nieuchronność obniżek i rosnące możliwości negocjacyjne wskazywać ma m.in. spadający drastycznie popyt i sprzedaż mieszkań raportowana przez giełdowych deweloperów.

„Czeka nas półrocze spadków cen”. Kupujący mieszkania pełni nadziei
„Czeka nas półrocze spadków cen”. Kupujący mieszkania pełni nadziei
/ Shutterstock

We wrześniu spadek w ujęciu miesięcznym zanotowano w przypadku odczytu indeksu urban.one dla całej Polski, który przygotowywany jest przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu”. Wyniósł on 111,22 pkt (-0,34 pkt m/m). Względem września 2021 r. odczyt indeksu wrósł o 1,45 pkt, co było najniższym wynikiem od wiosny ubiegłego roku.

W górę w relacji do sierpnia powędrował za to odczyt indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. We wrześniu wyniósł on 118,01 pkt (+0,62 pkt m/m). W ciągu ostatnich 12 miesięcy indeks zachowywał się jednak stabilnie i względem września 2021 r. wzrósł o 0,81 pkt.

Sprzedaż mieszkań niższa o 37 proc.

W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, ten jest obecnie w fazie wyczekiwania. Najbliższe półrocze powinno należeć jednak do spadków. Mają być one m.in. pochodną spadającej sprzedaży mieszkań. Jak wynika z danych portalu rynekpierwotny.pl, w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2022 r. deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali ok. 25,4 tys. mieszkań – o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r.

– Mamy zapaść, tąpnięcie, Armageddon, jakkolwiek tego nie nazwać, oznacza to jedno – dramatyczne problemy ze sprzedażą budowanych mieszkań oraz niemal całkowite wstrzymanie realizacji nowych projektów. Raty kredytów pogrążają kredytobiorców, nowych kredytów jest jak na lekarstwo, a złotówka leży na łopatkach, jeszcze bardziej podnosząc koszty budowy – podkreśla cytowany przez Cenatorium Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management.

Wnioskujących o kredyt znów coraz mniej

Załamanie na rynku wynika przede wszystkim z rosnących stóp procentowych, a co za tym idzie drożejących kredytów i odpływu z rynku klientów, którzy chcieliby się nimi posiłkować przy zakupie mieszkania. W październiku o kredyt hipoteczny wnioskowało 13,02 tys. osób – o 67,2 proc. mniej niż przed rokiem. W porównaniu z wrześniem, liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy spadła o 4,1 proc. Z miesiąca na miesiąc spada także zdolność kredytowa, o czym pisał analityk Bankier.pl Michał Kisiel.

Jak zauważa Marcin Krasoń, ekspert obido/Otodom Analytics, deweloperzy, by zminimalizować ryzyko nadpodaży na rynku, na spadający popyt i sprzedaż postanowili odpowiedzieć ograniczoną liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W samej Warszawie deweloperzy wprowadzili we wrześniu na rynek o ok. 48 proc. mniej mieszkań niż jeszcze w sierpniu. Drastycznie spadła także liczba nowych inwestycji.

– Utrzymywanie równowagi podażowo-popytowej nie wyklucza jednak sytuacji, gdy na obszarze jednego miasta w jednej dzielnicy występuje nadpodaż, a w innej niedobór mieszkań – dodaje Marcin Krasoń.

Mniej budów ma uchronić przed nadpodażą

Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w III kw. 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 22 264 mieszkań, co przełożyło się na blisko 45-procentowy spadek zarówno względem analogicznego okresu 2021 r. i 2020 r.

W dwucyfrowym tempie w III kw. 2022 r. spadała także liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę. Deweloperzy otrzymali w tym czasie pozwolenia umożliwiające budowę 43 tys. lokali (-10,5 proc. r/r).

Wracając do indeksu urban.one, najmocniej w ujęciu rocznym wciąż rośnie odczyt indeksu liczonego dla największych polskich miast. We wrześniu wyniósł on 119,5 pkt. i był o 0,24 pkt. wyższy niż w sierpniu oraz o 3,49 pkt. wyższy względem września 2021 r.

Prowadzony przez Cenatorium monitoring cen ofertowych pokazuje, że we wrześniu średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich nadal rosły, choć sytuacja w poszczególnych miastach była zróżnicowana.

– Poznań pozostaje jedynym miastem, gdzie odnotowaliśmy wzrosty cen na obu rynkach. We Wrocławiu doszło do zatrzymania się średnich cen ofertowych. Z kolei na gdyńskim rynku średnie ceny w ofercie nieznacznie spadły. W Łodzi i Krakowie na rynku pierwotnym doszło do korekty cen w dół, na rynku wtórnym w górę. W Gdańsku zaobserwowaliśmy odwrotną sytuację. Tu ceny z rynku wtórnego nieznacznie spadły, natomiast na pierwotnym wzrosły – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Zmiany średnich cen podyktowane są w głównej mierze zmianą struktury oferty. Z rynku znikają mieszkania najtańsze w poszczególnych segmentach, na które wciąż mogą sobie pozwolić coraz mniej liczni kupujący posiłkujący się kredytami hipotecznymi. W ofercie pozostają zatem mieszkania największe, a więc z jednej strony takie, na które trzeba całościowo wydać najwięcej, ale z drugiej najtańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy.

– Na rynku pierwotnym coraz częściej pojawiają się promocje nie tylko na mieszkania największe, ale także na takie, które inwestorom jest ciężej sprzedać, np. na tzw. mieszkania zimne – zauważa Małgorzata Wełnowska.

Schłodzenie na rynku sprzedaży działek

Spore wahania panują w ostatnich miesiącach w odczytach indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. We wrześniu wyniósł on 141,2 pkt i był o 0,6 pkt niższy niż w sierpniu oraz jednocześnie 1,42 pkt niższy niż rok wcześniej. Schłodzenie widać także w przypadku zainteresowania Polaków budownictwem jednorodzinnym, choć nie jest ono tak drastyczne jak w przypadku deweloperów.

Zgodnie z danymi GUS, w III kw. 2022 r. polscy inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę 22 151 domów jednorodzinnych. Była to więc pierwsza taka sytuacja od pierwszych miesięcy pandemii COVID-19, gdy aktywność na placach budów inwestorów indywidualnych była tak bardzo zbliżona do wyniku osiągniętego przez deweloperów. Mimo wszystko wynik osiągnięty w III kw. 2022 r. był o 27 proc. niższy względem III kw. 2021 r. Lato ubiegłego roku było jednak rekordowe pod względem liczby rozpoczynanych budów przez inwestorów indywidualnych.

Spadek zainteresowania budownictwem jednorodzinnym wyraźniej widać jednak w liczbie uzyskiwanych pozwoleń na budowę. W III kw. 2022 r. zanotowano 21 882 pozwolenia, co oznaczało spadek o 35,8 proc. względem analogicznego okresu 2021 r.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim. Tel. 71 748 95 14.

Tematy
Ranking kont firmowych z premią – luty 2023 r.

Ranking kont firmowych z premią – luty 2023 r.

Komentarze (169)

dodaj komentarz
velazquez
Półrocze? Będzie spadać znacznie dłużej. Inflacja w okolicach celu w 2025 roku, więc dopiero wtedy stopy będą na poziomie, który rozrusza popyt. A on jest potrzebny do wzrostu cen. Zresztą – tak wyglądają cykle (wzrosty, spadki itd.).
Więc lata 2023-2024 to będzie okres spadków nominalnych cen nieruchomości. Sytuacja będzie podobna
Półrocze? Będzie spadać znacznie dłużej. Inflacja w okolicach celu w 2025 roku, więc dopiero wtedy stopy będą na poziomie, który rozrusza popyt. A on jest potrzebny do wzrostu cen. Zresztą – tak wyglądają cykle (wzrosty, spadki itd.).
Więc lata 2023-2024 to będzie okres spadków nominalnych cen nieruchomości. Sytuacja będzie podobna do tej po 2008 roku w PL.
Kto kupił „inwestycyjnie” w latach 2021-2022 z pewnością straci (do 2024-2025) na tle chociażby lokat czy obligacji indeksowanych inflacją. Co istotne i co warto zaznaczyć, sam premier wyprzedawał nieruchomości i parkował środki w obligacje indeksowane inflacją jeszcze w 2021 roku… Także sami widzicie…
koelo
Wszyscy musimy stracić taka jest idea tego co sie przez ostatnie kilka lat wydarzyło. A co do nieruchomości,kupiłem mieszkanie 15 lat temu za 100 tyś teraz jest warte 300 tyś. Teraz zarabiam 3 razy tyle co w 2007 roku. Proste tyle ile bedzie inflacji o tyle wzrosną ceny wszystkiego w tym nieruchomości.
awaa
Ceny na razie nie spadają (i znacząco nie spadną), bo ratują je wakacje kredytowe. Przez pół roku ludzie zapłacą 2 raty zamiast 6, w przyszłym roku 8 zamiast 12, więc mało kto ma nóż na gardle i mus sprzedania na już, kosztem znacząco niższej ceny.
Prawdziwe spadki cen, wynikające z wzrostu podaży mogą pojawić się w 2024, jeśli
Ceny na razie nie spadają (i znacząco nie spadną), bo ratują je wakacje kredytowe. Przez pół roku ludzie zapłacą 2 raty zamiast 6, w przyszłym roku 8 zamiast 12, więc mało kto ma nóż na gardle i mus sprzedania na już, kosztem znacząco niższej ceny.
Prawdziwe spadki cen, wynikające z wzrostu podaży mogą pojawić się w 2024, jeśli nie będzie kolejnych wakacji kredytowych lub stopy procentowe nie zostaną obniżone.
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
jpelerj
I to jest uczciwa reklama! Brawo ty!
awaa odpowiada jpelerj
Reklama tak samo uczciwa jak nazwa osiedla: niby "życzliwa Praga", ale osiedle na Białołęce, a nie na Pradze.
szprotkafinansjery
Nikt wam nie bronił kupować mieszkań, to się śmialiście z kredyciarzy. Teraz możecie się tylko oblizać.... makulatura traci na wartości i nawet na mleko was niedługo nie będzie stać - a wy o jakiejś nadziei?
jpelerj
Tak to ty też już nie sprzedasz tej cesji. Straciłeś nadzieję? A taki chojrak byłeś? "To ze moon" i kolejki Malajów z walizkami gotówki...
zoomek
Cieszy Cię że okradli oszczędzających inflacją? Cieszy bania na nieruchach wykreowana kredytami? Płacą Ci za te wpisy?

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki