Deweloperzy oceniają, że program "Mieszkanie Plus" to krok w dobrą stronę. Dodatkowo nie powinien on zaszkodzić prywatnym firmom działającym w tej branży. Nie jest on jednak pozbawiony wad, które psują nieco jego odbiór.
„Nie boimy się Mieszkania Plus” – taki wniosek można wysunąć po rozmowach z deweloperami. Eksperci Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) oceniają, że jest to kierunek słuszny, gdyż Polska cierpi na strukturalny deficyt mieszkań, którego likwidacja zajmie z całą pewnością więcej niż dekadę. Według nich wsparcie rynku mieszkaniowego we wszystkich segmentach jest więc bez wątpienia potrzebne.
- Rynek mieszkań na wynajem warto w Polsce rozwijać – wtóruje tej myśli Zbigniew Okoński, prezes Robyg SA. - Powinien on zaistnieć na większa skalę i z pewnością nie będzie to konkurencją dla działalności prowadzonej przez deweloperów mieszkaniowych. Pozwoli za to pewnej części społeczeństwa na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, szczególnie w aglomeracjach – dodaje.
Cios? Deweloperzy sądzą inaczej
Entuzjazm deweloperów może zaskakiwać, ponieważ niektórzy eksperci oceniają, że program może negatywnie wpłynąć na przychody branży. - Wszystko dla deweloperów wyglądało pięknie, dopóki nie pojawił się program "Mieszkanie Plus" - mówił na konferencji WallStreet Sebastian Buczek, prezes Quercus TFI. Na problem zwrócił uwagę także Krzysztof Kolany. - Jeśli w ramach NFM państwo „rzucałoby” kilkadziesiąt tysięcy lokali rocznie, to zapewne wyparłoby z rynku pewną część inwestorów prywatnych; zarówno tych indywidualnych, jak i deweloperów o najwyższych kosztach - skomentował zagadnienie główny analityk Bankier.pl.
Skąd więc tak pozytywne przyjęcie przez branżę tego programu? Deweloperzy po prostu uważają, że ich klienci na "Mieszkanie Plus" się nie skuszą – My budujemy mieszkania dla innej grupy klientów. Mamy droższe grunty w dobrych lokalizacjach, budujemy w wyższym standardzie, a więc nasze mieszkania są droższe, niż zakłada to projekt Mieszkanie Plus. Przypuszczam, że program rządowy będzie oferował mieszkania w minimalnym standardzie, prawdopodobnie bez garaży czy infrastruktury około mieszkaniowej, które sprostają oczekiwaniom mniej zamożnej grupy Polaków – ocenia Edward Laufer, prezes Vantage SA.
Państwo się przeliczyło?
Taniość ma być jedną z głównych sił programu i według deweloperów sprawi, że program nie zagrozi prywatnym firmom z branży. Same obliczenia dotyczące kosztów budzą już jednak pewne obawy. Mieszkania proponowane przez rząd mają być wyraźnie tańsze od tych obecnie dostępnych na rynku. Uzyskanie zapowiadanej ceny, nawet przy znaczącym obcięciu „luksusów”, według deweloperów może być wyzwaniem trudnym do zrealizowania.
- Teoretycznie można sobie wyobrazić budowanie przez rząd tanich mieszkań, jeśli zostaną na ten cel przeznaczone tereny należące do spółek Skarbu Państwa. Na takim gruncie, bez podpiwniczenia można wybudować mieszkania za 2,5 tysiąca zł za metr kwadratowy PUM. Trzeba tylko pamiętać, że koszty są niższe, jeśli umiejętnie wybiera się podwykonawców i gdy buduje się szybciej, do tego jednak potrzebne jest doświadczenie, m.in. takie, jakie posiadają deweloperzy. Kolejne pytanie: czy państwo potrafi tanio i szybko zbudować mieszkania? W czasach socjalizmu nie zdało to egzaminu. Trudno sobie zatem wyobrazić, żeby podmioty wyspecjalizowane w sektorze finansowym, np. BGK, potrafiły efektywnie, tanio i szybko budować mieszkania na dużą skalę – twierdzi Zbigniew Okoński, prezes Robyg SA.
Przeczytaj także
Założenia nierealnie
Jeszcze większym pesymistą w tej kwestii jest Mateusz Juroszek, wiceprezes Atal SA. - Założenia planu rządowego, żeby budować mieszkania za 3 tysiące zł za metr kwadratowy są niemożliwe do realizacji. Wynika to z faktu, że w zdecydowanej większości państwowe grunty w dużych miastach nie mają pełnej infrastruktury i czystego stanu prawnego. To z kolei znaczy, że wymagają bardzo dużego doinwestowania, żeby zapewnić odpowiednią infrastrukturę. A jej koszt stanowi bardzo istotną część całego przedsięwzięcia – ocenia.
- Co więcej dostawcy mediów to w większości prywatne firmy, które za darmo tego nie zrobią – kontynuuje wiceprezes Juroszek. - Podobnie z drogami, odpowiadają za nie budżety lokalne. Tym samym znacznie zwiększa się koszt inwestycji i jednocześnie okres realizacji. Jeśli rząd rozpocząłby realizację planu już teraz, to pierwsze mieszkania znalazłyby się na rynku nie wcześniej niż za 5 lat, a ich koszt będzie znacznie wyższy od zapowiadanego obecnie.
Sprzedać w centrum, kupić na obrzeżach
Nasi rozmówcy zwracają jednak uwagę, że wciąż brak jest szczegółów, które pozwoliłyby w pełni ocenić szanse na realizację programu. Na te będzie trzeba poczekać zapewne do czasu przedstawienia przez rząd kompletnych założeń, które według zapowiedzi mają być znane w czwartym kwartale bieżącego roku. Edward Laufer już jednak wysuwa propozycję, która mogłaby nieco uprawdopodobnić projekt „taniego budowania”.
- Dzisiaj możemy tylko przypuszczać, że pod budowę zostaną przeznaczone grunty, które są własnością Skarbu Państwa. Do programu mogą trafić także grunty państwowych spółek takich jak PKP czy Poczta Polska, które posiadają niekiedy atrakcyjnie zlokalizowane działki zarówno w centrach miast jak i na ich obrzeżach. Moim zdaniem rozsądnym rozwiązaniem byłaby sprzedaż gruntów w centrach miast pod projekty komercyjne, a środki uzyskane ze sprzedaży umożliwiłyby budowę mieszkań, które spełnią założenia cenowe programu Mieszkanie Plus. Jasno trzeba sobie jednak powiedzieć, że tanie grunty są zlokalizowane poza centrami miast – proponuje prezes Vantage.
Przeczytaj także
Chleba i deregulacji
W branży nie brakuje także opinii, że państwo dla rynku nieruchomości mogłoby zrobić zdecydowanie więcej, niż program "Mieszkanie Plus". - Obecnie największym problemem branży jest przerost biurokracji organów administracyjnych, ich brak decyzyjności i niejasny stan prawny wielu gruntów. Należy uprościć procedury budowlane, postępowanie administracyjne i procedury związane z decyzjami środowiskowymi. Takie zmiany utrzymają dobrą kondycję rynku, a jednocześnie spowodują spadek cen nieruchomości, dzięki czemu więcej Polaków będzie mogło kupić mieszkania spełniające ich oczekiwania - twierdzi Mateusz Juroszek.
Według ekspertów PZFD deregulacja jest również konieczna, by samo "Mieszkanie Plus" mogło osiągnąć sukces. Jej przeprowadzenie obniży bowiem koszty. Według PZDF powodzenie programu mieszkań na wynajem wymaga również przywrócenia równowagi wynajmującego i najemcy poprzez złagodzenie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Deregulacja nie jest jednak jedyną propozycją przedstawicieli firm deweloperskich. Wraz z pojawieniem się "Mieszkania Plus" zniknie najprawdopodobniej program Mieszkanie dla Młodych. Na potrzebę dalszego istnienia programów typu MdM czy RnS zwrócił uwagę Zbigniew Okoński – Programy te spotkały się z olbrzymim zainteresowaniem ze strony Polaków. Równolegle do "Mieszkanie Plus" nadal powinno wspierać się młode osoby w zakupie własnej nieruchomości – ocenił prezes Robygu. Poparcie deweloperów dla tej kwestii nie dziwi, MdM stanowił bowiem jeden z istotnych motorów napędzających hossę w branży w ostatnich latach.
Zmiana ustawy o obrocie ziemią odblokuje kredyty
W pierwszym tygodniu lipca mają ruszyć prace parlamentarne nad zmianą obowiązującej od początku maja ustawy o obrocie ziemią rolną. Ministerstwo Rolnictwa wypracowało w tej sprawie kilka propozycji, które mają odblokować możliwość udzielania kredytów, których zabezpieczeniem miałyby być hipoteki ustanawiane na nieruchomościach rolnych.
