Wszelakie statystyki i wykresy, na czele z notowaniami indeksu WIG-Deweloperzy, mówią jasno: u deweloperów znów trwa hossa. Na horyzoncie pojawiły się jednak zagrożenia, które mogą dla rynku stanowić zauważalne obciążenie.
Jeżeli chodzi o 12-miesięczną stopę zwrotu indeksów branżowych z GPW deweloperzy ustępują jedynie spożywce. W ciągu roku WIG-Deweloperzy umocnił się o blisko 18%. Na uwagę zasługuje przede wszystkim Atal, którego akcje w tym okresie podrożały aż o 63%. 32% zyskało Inpro, a 29% JWC. Powodów do narzekań nie powinni mieć także akcjonariusze rynkowych liderów: Robyg jest obecnie o 26% droższy niż przed rokiem, Dom Development o 9%. Od dołka z 2012 roku indeks deweloperów urósł już o 45%,
Te wzrosty to nie przypadek. Wg danych GUS w 2015 r. deweloperzy oddali do użytkowania 62 420 mieszkań, co jest wynikiem o 5,7% wyższym niż przed rokiem. To wynik jedynie o niecałe 10 tysięcy mniejszy niż w rekordowym 2009 roku. Dla porównania po kryzysie wartość ta załamała się do poziomu 48 814 w 2011 roku. Deweloperzy odrobili więc już ponad połowę strat z bessy, która wybuchła po pęknięciu nieruchomościowej bańki.
Oprócz podaży mieszkań rośnie także ich sprzedaż. DM Navigator przeanalizował sprawozdania finansowe jedenastu wybranych deweloperów, których obligacje są notowane na rynku Catalyst. - W 2015 roku sprzedali oni w formie umów deweloperskich i przedwstępnych 16 371 lokali w porównaniu do 12 021 lokali w 2014 r. (+36,2% r/r). Wszystkie spółki oprócz Marvipolu poprawiły sprzedaż, a najlepiej pod tym względem wypadli: Vantage Development (+132,7% r/r – efekt niskiej bazy z poprzedniego roku), Murapol (+101,3% r/r) oraz LC Corp (+69,8% r/r) - czytamy w raporcie.
Deweloperom w osiąganiu tych wyników niewątpliwie pomagało otoczenie. Państwowe programy "Rodzina na Swoim" i "Mieszkanie dla Młodych" wsparły branżę. Najniższe w historii stopy procentowe odpychały ludzi od oszczędzania i zachęcały do brania kredytów. To z kolei bodziec nie tylko do kupowania mieszkań na własne potrzeby, ale także do poszukiwania wyższych stóp zwrotu w najmie. Dodatkowo rosły gospodarka i wynagrodzenia (wzrost zdolności kredytowej). Lekki trend wzrostowy widać także w cenach mieszkań. To warunki wprost idealne do wzrostu dla branży deweloperskiej.
Czy jednak akcje deweloperów to wciąż ciekawa inwestycja? Aby nawiązać do poziomów ze szczytu hossy w 2007 roku WIG-Deweloperzy musiałby wzrosnąć jeszcze czterokrotnie. Ówczesne wyceny były jednak kosmiczne, co udowodniło bolesne pęknięcie bańki. Wciąż jednak indeks deweloperów nie dorównuje nawet poziomom, które notowano po odbiciu w latach 2008-2010. Jego wartość wzrosła wówczas z 1003 punktów do ponad 3000. Obecna hossa pozwoliła mu się wzbić ledwie na poziom 1555 punktów, mimo iż pułap startowy w 2012 roku był nieco wyższy od tego z 2008.
Wskaźniki sugerują, że rzeczywiście, dziś deweloperzy nie są tak przegrzanymi balonami, jak podczas wspominanych "złotych lat". Nie należą jednak również do spółek najtańszych. Wprawdzie dla większości z nich wskaźnik P/BV wynosi mniej niż 1, to już P/E często przekracza 10. Tutaj jednak istnieje nadzieja na poprawę, ponieważ w związku z rozpoznawaniem przychodów w momencie przekazania lokali nabywcom, ubiegłoroczna wysoka sprzedaż znajdzie w większości odzwierciedlenie w wynikach za 2016 r.
| Wskaźniki wybranych spółek | ||
|---|---|---|
| P/E | P/BV | |
| Echo | 4,90 | 1,01 |
| LCC | 8,26 | 0,62 |
| Inpro | 8,74 | 0,99 |
| Robyg | 10,12 | 1,51 |
| Vantage | 12,18 | 0,52 |
| Atal | 14,32 | 0,27 |
| Dom Dev | 15,80 | 1,55 |
| Źródło: Notoria StockGround | ||
Zagrożenia na drodze deweloperów
Na horyzoncie pojawiło się jednak zagrożenie, które może pokrzyżować szyki niektórym deweloperom. - Wszystko dla deweloperów wyglądało pięknie, dopóki nie pojawił się program "Mieszkanie Plus" - mówił Sebastian Buczek, prezes Quercus TFI, na konferencji WallStreet. To póki co projekt i analitycy DM Navigator szacują, że pierwsze mieszkania w jego ramach trafią na rynek najwcześniej w 2019 roku, jednak - jak zauważa Buczek - na dziś to dla inwestorów spora zagadka. Nie jest również pewne jak zareagują kupujący. Być może w oczekiwaniu na program wstrzymają się oni z zakupem mieszkania, co na rynek wpłynęłoby już teraz.
Przeczytaj także
Na zagadnienie zwraca uwagę także Krzysztof Kolany, główny analityk Bankier.pl. - Jeśli w ramach NFM państwo „rzucałoby” kilkadziesiąt tysięcy lokali rocznie, to zapewne wyparłoby z rynku pewną część inwestorów prywatnych – zarówno tych indywidualnych, jak i deweloperów o najwyższych kosztach. Cześć z nich wypadłaby z rynku definitywnie, poprzez bankructwo - pisze on w analizie pt. "Mieszkanie Plus – więcej pytań niż odpowiedzi".
Drugi poważny problem to podatek bankowy, który pośrednio uderza także w deweloperów. Banki, tuż po tym, jak do czytania w Sejmie trafił projekt ustawy dotyczącej nowej daniny, zaczęły masowo podnosić marże kredytów hipotecznych. Średnia marża wzrosła na przełomie 2015 i 2016 roku aż o 1/6. - Przy większych obciążeniach banków (np. przy niekorzystnym rozwiązaniu problemu kredytów frankowych) może również dojść do ograniczenia akcji kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych kosztem kredytów konsumenckich o wyższej marżowości - czytamy w raporcie DM Navigator.
Mimo to, analitycy DM Navigator uznają, że "następne dwa lata powinny okazać się dość udane dla deweloperów mieszkaniowych". Co później? Wiele będzie zależało od rozwoju omówionych powyżej wątków politycznych. Warto także zauważyć, że dobre wyniki nakręcają deweloperów. W 2015 roku uzyskali oni o 1/4 więcej pozwoleń na budowę niż w 2014. Na te mieszkania trzeba będzie znaleźć popyt, a środowisko niskich stóp może nie trwać wiecznie. Konkurowanie z państwem i wyższe marże kredytowe sprawy raczej nie ułatwią. To wśród inwestorów powinno budzić obawę o długoterminowe wyniki finansowe spółek deweloperskich.
