Na jednej podwyżce stóp się nie skończy? Sprawdzamy, jak zmienią się raty kredytów

Październikowa podwyżka stóp procentowych była zaskoczeniem dla obserwatorów rynku. Stawki mogą wkrótce co najmniej powrócić do poziomów sprzed początku pandemii. Sprawdzamy, co to oznacza dla spłacających kredyty hipoteczne.

Większość kredytów hipotecznych w Polsce opartych jest na zmiennym oprocentowaniu. Nie zmieniło tego na razie wprowadzenie do oferty wszystkich banków kredytów z okresowo stałą stopą. Ich popularność jest na razie niewielka, a ochrona przed zmiennością oprocentowania trwa maksymalnie 7 lat.

Stawka, która służy do obliczania wysokości odsetek w „zmiennoprocentowym” kredycie uzależniona jest od dwóch składników – wskaźnika z rynku międzybankowego (WIBOR 3M lub 6M) oraz marży banku. Marża jest elementem niezmiennym w okresie umowy, jeśli nie liczyć tymczasowego podwyższenia stosowanego czasem przez banki przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej lub przy niskim wkładzie własnym. Za zmienność odpowiada cena pieniądza na rynku międzybankowym, a ta z kolei jest mocno powiązana ze stopami ustalanymi przez Radę Polityki Pieniężnej.

Konstrukcja oprocentowania w hipotekach to powód, dla którego kredytobiorcy powinni z uwagą obserwować zmiany podstawowych stóp procentowych. Jednak od 2012 r. byliśmy świadkami wyłącznie obniżek, aż do rekordowego poziomu 0,1 proc. w połowie 2020 r. O tym, jak podwyżka przekłada się na finansowe obciążenie domowego budżetu zdążyli zapomnieć nawet kredytobiorcy z długim „stażem”.

Stopy ruszyły w górę

6 października Rada Polityki Pieniężnej niespodziewanie podwyższyła stopę referencyjną z 0,1 proc. do 0,5 proc. Chociaż bezpośrednio po decyzji Prezes NBP zapewniał, że rada będzie teraz przyglądać się sytuacji, wielu analityków spodziewa się wkrótce kolejnych podobnych ruchów.

Jak wskazywał na łamach Bankier.pl Krzysztof Kolany, również rynek finansowy „obstawia” rychły wzrost stóp procentowych. „Znakomicie widać to w stawkach kontraktów FRA (ang. forward rate agreement), w ramach których strony „zakładają” się o wysokość przyszłych stóp procentowych w określonym okresie” – podkreślał Kolany.

Tymczasem stawki WIBOR ustabilizowały się już po ostatniej podwyżce, rosnąc o ponad 0,4 pp. WIBOR 3M wynosi 0,69 proc., a WIBOR 6M – 0,87 proc. Wkrótce kredytobiorcy hipoteczni odczują to w swoich portfelach. Stopniowo trafiać będą do nich zaktualizowane harmonogramy spłat. Przy okazji warto przyjrzeć się temu, co może nas czekać w kolejnych miesiącach.

Procentowy gabinet strachów

Przygotowaliśmy krótką „procentową ściągawkę” dla 5 scenariuszy:

1. Pierwszy to punkt odniesienia – opiera się na rekordowo niskiej stawce WIBOR, która obowiązuje jeszcze dla części kredytów (0,22 proc.).
2. W drugim przedstawiamy wysokość raty dla obecnego poziomu WIBOR 3M (0,69 proc.).
3. Trzecia opcja to powrót do przedpandemicznej przeszłości – jeszcze w lutym 2020 r. WIBOR 3M wynosił 1,71 proc. Stawka znajdowała się na zbliżonym poziomie przez 5 lat, od 2015 r.
4. W czwartej kolumnie prezentujemy symulację raty dla wysokości stawki WIBOR 3M sugerowanej przez stawki FRA za 9 miesięcy – 2,20 proc.
5. W piątej wracamy do czasów sprzed „wiborowej równiny” panującej od 2015 r. W połowie 2015 r. WIBOR 3M sięgał 2,72 proc.

W symulacji zakładamy, że marża kredytowa wynosi 2 pp., a klient opłaca wyłącznie „czystą” ratę, bez dodatkowych składników takich jak składki ubezpieczeniowe. Przyjęto 25-letni okres spłaty.

Dla kredytobiorcy, który zaciągnął kredyt na 300 tys. zł październikowa podwyżka oznacza wzrost raty o 71 zł. Powrót do przedpandemicznej ceny pieniądza na rynku międzybankowym równałby się wzrostowi obciążenia (od minimum z czasów najniższego WIBOR-u) o 232 zł. Rata przekroczyłaby wówczas próg 1500 zł miesięcznie. Jeśli w najbliższym czasie ziści się scenariusz wyceniany przez rynki finansowe (w kontraktach FRA), rata sięgnęłaby 1617 zł (wzrost o 313 zł od dzisiejszego poziomu).

Tempo zmian stóp procentowych pozostaje zagadką, ale kierunek przynajmniej w najbliższej perspektywie wydaje się ustalony. Warto przewidzieć w domowym budżecie wzrost obciążeń w kategorii sztywnych wydatków. Niestety wszystko wskazuje na to, że w międzyczasie mieszkanie stanie się droższe także w utrzymaniu - przed nami podwyżki także opłat za energię i ogrzewanie.

Źródło: