Tylko do końca czerwca banki mają czas, by wprowadzić do oferty kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Bankier.pl przypomina, czym różnią się one od najpopularniejszych obecnie hipotek bazujących na zmiennej stopie.
„Bank w ofercie kredytów (…) powinien posiadać kredyty zabezpieczone hipotecznie oprocentowane stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową” – tak brzmi jeden z fragmentów Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, który ma zmienić obraz rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Termin realizacji zalecenia mija 30 czerwca 2021 r. Banki spółdzielcze mają trochę więcej czasu – do końca 2022 roku.
Zmienne odsetki wciąż standardem
Do tej pory historia kredytów hipotecznych w Polsce stała pod znakiem dominacji konstrukcji „WIBOR plus marża”. Oprocentowanie zaciąganego na kilkadziesiąt lat zobowiązania uzależnione jest od stawki z rynku międzybankowego (zmiennej, niedającej się prognozować) oraz stałej w całym okresie kontraktu marży banku. To rozwiązanie dobrze znają klienci banków – stało się domyślną formułą określania ceny pieniądza.
Nadzór finansowy już od dawna dążył do zmiany tego stanu rzeczy. Argumentów "za" było sporo – dotyczących zarówno interesów konsumenta, jak i zdrowia sektora bankowego w Polsce. Ryzyko stopy procentowej, czyli niebezpieczeństwo zmiany wysokości comiesięcznej raty, obciąża wyłącznie kredytobiorcę. Co więcej, nie ma on właściwie możliwości zabezpieczenia się przed niekorzystnym scenariuszem zmian stóp.
Rzut oka na historię notowań WIBOR 3M pozwala dostrzec, czego można się obawiać. 10 lat temu wskaźnik był zbliżony do 5 proc., 20 lat temu – przybierał dwucyfrowe wartości. Osoby zaciągające kredyt hipoteczny dziś, przy rekordowo niskich stopach, nie są zazwyczaj świadome skali możliwej zmienności ceny pieniądza.
Co warto wiedzieć o „stałej stopie”?
Nazwa „kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu” może być myląca. Banki proponują dziś wyłącznie kredyty z okresowo stałą stopą. Oprocentowanie można zamrozić na kilka lat, a następnie zdecydować się ewentualnie na ponowne skorzystanie z takiej opcji (chociaż nie we wszystkich instytucjach jest w tej chwili taka możliwość – Santander Bank zapowiedział jednakże zmianę podejścia).
5 lat to minimum dopuszczone w rekomendacji nadzoru. Na razie żaden z banków nie zdecydował się na dłuższy niż 5-letni okres stałego oprocentowania, ale zmieni się to od lipca. Kredytodawcy będą realizować zalecenia KNF, ale nie są gotowi na znacznie dłuższy okres, np. 10-letni, niezmiennego oprocentowania.
Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem jest obecnie tańszy niż jego „stałoprocentowy” odpowiednik. W majowej analizie ofert banków wskazaliśmy, że kredytodawcy wkomponowali w ceny hipotek oczekiwania dotyczące wzrostu stóp procentowych. Oferta bazująca na okresowo stałej stopie okaże się tańsza (porównujemy wysokość raty), gdy WIBOR 3M wzrośnie z dzisiejszych 0,21 proc. do 1,11-2,25 proc. (w zależności od banku).
Warto pamiętać, że konstrukcja „okresowo stałych” kredytów hipotecznych sprawia, że koszt obsługi zadłużenia może wzrosnąć skokowo, gdy zakończy się okres, na który ustalono oprocentowanie. Jeśli założymy, że w tym czasie trwałby cykl podwyżek stóp, kredytobiorcy korzystający ze zmiennego oprocentowania zwiększone obciążenie odczuwaliby stopniowo, wraz ze wzrostem wskaźnika WIBOR. Skok nie byłby jednak niespodziewany – kredytobiorcy „stałoprocentowi” mieliby w takim scenariuszu czas na oswojenie się z myślą o wzroście raty.
Okresowo stała stopa w prawie
W ustawie o kredycie hipotecznym, obowiązującej od 2017 r., poświęcono kilka fragmentów kredytom o okresowo stałym oprocentowaniu.
Pierwszy z nich dotyczy kwestii określenia oprocentowania po okresie obowiązywania stałej stopy. Zgodnie z prawem, umowa kredytowa powinna przewidzieć sposób wyznaczania oprocentowania, „jeżeli strony nie osiągną porozumienia co do nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego” po okresie obowiązywania stałej stopy. Trudno w rzeczywistości mówić tu o negocjacjach – klient skazany jest raczej na przyjęcie nowej stawki lub jej odrzucenie. W praktyce oznacza to, że kontrakt zawierać może od razu warunki przejścia na zmienne oprocentowanie, czyli wyznaczony wskaźnik referencyjny (np. WIBOR 3M) oraz marżę.
Za modyfikację oprocentowania po okresie obowiązywania stałej stopy nie można pobierać opłaty. Ważny jest również inny fragment ustawy – „w przypadku ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego pozostałe warunki umowy o kredyt hipoteczny pozostają niezmienione”.
Inaczej niż w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (gdzie opłata jest dopuszczalna przez pierwsze 3 lata), bank może żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania (lub nadpłatę kredytu) w całym okresie obowiązywania stałej stopy. „Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą” – wskazuje dość enigmatycznie ustawa, co być może jest przyczyną, dla której banki nie korzystają obecnie z tej możliwości.
Kredytów hipotecznych „stałoprocentowych” nie obowiązują także w pełni ograniczenia dotyczące maksymalnej wysokości odsetek (obecnie – 7,2 proc.). Bank powinien uwzględnić limity antylichwiarskie w momencie zawierania umowy oraz ustalania oprocentowania na kolejny „stały” okres, ale jeśli w międzyczasie stawka okaże się wyższa niż dopuszczalna, oprocentowanie hipoteki nie musi być aktualizowane (jak dzieje się to chociażby w przypadku kart kredytowych).
Nowe kredyty na razie nie zawojują rynku
Chociaż zobowiązania z okresowo stałą stopą były dostępne w ofertach banków od dłuższego czasu, to nie cieszyły się dużą popularnością wśród klientów. Pod koniec 2020 r. odpowiadały za kilkanaście procent sprzedaży u weteranów rynku – w Santander Banku i ING Banku Śląskim. Wybór zaczął się poszerzać w 2021 r. Do wąskiego grona dołączyły wówczas Bank Millennium oraz BNP Paribas Bank.
W lipcu poznamy oferty pozostałych, mniejszych graczy na hipotecznym rynku. W kolejnych miesiącach okaże się zapewne, jak do promocji „nowych” hipotek zabierają się kredytodawcy, oraz czy coraz wyraźniejsze perspektywy podwyżek stóp procentowych zachęcą kredytobiorców do uważniejszego przyjrzenia się kredytom ze stałą stopą.
