REKLAMA

Banki muszą zaproponować nowe kredyty hipoteczne – mija ważny termin

Michał Kisiel2021-06-30 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2021-06-30 06:00
Banki muszą zaproponować nowe kredyty hipoteczne – mija ważny termin
Banki muszą zaproponować nowe kredyty hipoteczne – mija ważny termin
fot. Bankrx / / Shutterstock

Tylko do końca czerwca banki mają czas, by wprowadzić do oferty kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Bankier.pl przypomina, czym różnią się one od najpopularniejszych obecnie hipotek bazujących na zmiennej stopie.

„Bank w ofercie kredytów (…) powinien posiadać kredyty zabezpieczone hipotecznie oprocentowane stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową” – tak brzmi jeden z fragmentów Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, który ma zmienić obraz rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Termin realizacji zalecenia mija 30 czerwca 2021 r. Banki spółdzielcze mają trochę więcej czasu – do końca 2022 roku.

Zmienne odsetki wciąż standardem

Do tej pory historia kredytów hipotecznych w Polsce stała pod znakiem dominacji konstrukcji „WIBOR plus marża”. Oprocentowanie zaciąganego na kilkadziesiąt lat zobowiązania uzależnione jest od stawki z rynku międzybankowego (zmiennej, niedającej się prognozować) oraz stałej w całym okresie kontraktu marży banku. To rozwiązanie dobrze znają klienci banków – stało się domyślną formułą określania ceny pieniądza.

Nadzór finansowy już od dawna dążył do zmiany tego stanu rzeczy. Argumentów "za" było sporo – dotyczących zarówno interesów konsumenta, jak i zdrowia sektora bankowego w Polsce. Ryzyko stopy procentowej, czyli niebezpieczeństwo zmiany wysokości comiesięcznej raty, obciąża wyłącznie kredytobiorcę. Co więcej, nie ma on właściwie możliwości zabezpieczenia się przed niekorzystnym scenariuszem zmian stóp.

Rzut oka na historię notowań WIBOR 3M pozwala dostrzec, czego można się obawiać. 10 lat temu wskaźnik był zbliżony do 5 proc., 20 lat temu – przybierał dwucyfrowe wartości. Osoby zaciągające kredyt hipoteczny dziś, przy rekordowo niskich stopach, nie są zazwyczaj świadome skali możliwej zmienności ceny pieniądza.

Co warto wiedzieć o „stałej stopie”?

Nazwa „kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu” może być myląca. Banki proponują dziś wyłącznie kredyty z okresowo stałą stopą. Oprocentowanie można zamrozić na kilka lat, a następnie zdecydować się ewentualnie na ponowne skorzystanie z takiej opcji (chociaż nie we wszystkich instytucjach jest w tej chwili taka możliwość – Santander Bank zapowiedział jednakże zmianę podejścia).

5 lat to minimum dopuszczone w rekomendacji nadzoru. Na razie żaden z banków nie zdecydował się na dłuższy niż 5-letni okres stałego oprocentowania, ale zmieni się to od lipca. Kredytodawcy będą realizować zalecenia KNF, ale nie są gotowi na znacznie dłuższy okres, np. 10-letni, niezmiennego oprocentowania.

Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem jest obecnie tańszy niż jego „stałoprocentowy” odpowiednik. W majowej analizie ofert banków wskazaliśmy, że kredytodawcy wkomponowali w ceny hipotek oczekiwania dotyczące wzrostu stóp procentowych. Oferta bazująca na okresowo stałej stopie okaże się tańsza (porównujemy wysokość raty), gdy WIBOR 3M wzrośnie z dzisiejszych 0,21 proc. do 1,11-2,25 proc. (w zależności od banku).

Warto pamiętać, że konstrukcja „okresowo stałych” kredytów hipotecznych sprawia, że koszt obsługi zadłużenia może wzrosnąć skokowo, gdy zakończy się okres, na który ustalono oprocentowanie. Jeśli założymy, że w tym czasie trwałby cykl podwyżek stóp, kredytobiorcy korzystający ze zmiennego oprocentowania zwiększone obciążenie odczuwaliby stopniowo, wraz ze wzrostem wskaźnika WIBOR. Skok nie byłby jednak niespodziewany – kredytobiorcy „stałoprocentowi” mieliby w takim scenariuszu czas na oswojenie się z myślą o wzroście raty.

Okresowo stała stopa w prawie

W ustawie o kredycie hipotecznym, obowiązującej od 2017 r., poświęcono kilka fragmentów kredytom o okresowo stałym oprocentowaniu.

Pierwszy z nich dotyczy kwestii określenia oprocentowania po okresie obowiązywania stałej stopy. Zgodnie z prawem, umowa kredytowa powinna przewidzieć sposób wyznaczania oprocentowania, „jeżeli strony nie osiągną porozumienia co do nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego” po okresie obowiązywania stałej stopy. Trudno w rzeczywistości mówić tu o negocjacjach – klient skazany jest raczej na przyjęcie nowej stawki lub jej odrzucenie. W praktyce oznacza to, że kontrakt zawierać może od razu warunki przejścia na zmienne oprocentowanie, czyli wyznaczony wskaźnik referencyjny (np. WIBOR 3M) oraz marżę.

Za modyfikację oprocentowania po okresie obowiązywania stałej stopy nie można pobierać opłaty. Ważny jest również inny fragment ustawy – „w przypadku ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego pozostałe warunki umowy o kredyt hipoteczny pozostają niezmienione”.

Inaczej niż w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (gdzie opłata jest dopuszczalna przez pierwsze 3 lata), bank może żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania (lub nadpłatę kredytu) w całym okresie obowiązywania stałej stopy. „Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą” – wskazuje dość enigmatycznie ustawa, co być może jest przyczyną, dla której banki nie korzystają obecnie z tej możliwości.

Kredytów hipotecznych „stałoprocentowych” nie obowiązują także w pełni ograniczenia dotyczące maksymalnej wysokości odsetek (obecnie – 7,2 proc.). Bank powinien uwzględnić limity antylichwiarskie w momencie zawierania umowy oraz ustalania oprocentowania na kolejny „stały” okres, ale jeśli w międzyczasie stawka okaże się wyższa niż dopuszczalna, oprocentowanie hipoteki nie musi być aktualizowane (jak dzieje się to chociażby w przypadku kart kredytowych).

Nowe kredyty na razie nie zawojują rynku

Chociaż zobowiązania z okresowo stałą stopą były dostępne w ofertach banków od dłuższego czasu, to nie cieszyły się dużą popularnością wśród klientów. Pod koniec 2020 r. odpowiadały za kilkanaście procent sprzedaży u weteranów rynku – w Santander Banku i ING Banku Śląskim. Wybór zaczął się poszerzać w 2021 r. Do wąskiego grona dołączyły wówczas Bank Millennium oraz BNP Paribas Bank.

W lipcu poznamy oferty pozostałych, mniejszych graczy na hipotecznym rynku. W kolejnych miesiącach okaże się zapewne, jak do promocji „nowych” hipotek zabierają się kredytodawcy, oraz czy coraz wyraźniejsze perspektywy podwyżek stóp procentowych zachęcą kredytobiorców do uważniejszego przyjrzenia się kredytom ze stałą stopą.

Źródło:
Tematy
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Program BIZNESTANK w aplikacji ORLEN VITAY – najlepszy dla firm! Zamień kartę plastikową na eKartę.

Program BIZNESTANK w aplikacji ORLEN VITAY – najlepszy dla firm! Zamień kartę plastikową na eKartę.

Wpisz kod z karty BIZNESTANK w appkę ORLEN VITAY i korzystaj z rabatów na paliwo już dziś!

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Komentarze (12)

dodaj komentarz
chojnak
Odnośnie 'zamordowania' w przyszłości obecnych kredytobiorców wysokimi stopami. Panowie, stopy wzrosną na bank, ale bankom i systemowi bankowemu nie opłaca się 'zabić' kredytobiorców. Po prostu będą wyciskać z aktualnie biorących kredyty najwięcej jak się da - ale tak, żeby aktualni kredytobiorcy nie Odnośnie 'zamordowania' w przyszłości obecnych kredytobiorców wysokimi stopami. Panowie, stopy wzrosną na bank, ale bankom i systemowi bankowemu nie opłaca się 'zabić' kredytobiorców. Po prostu będą wyciskać z aktualnie biorących kredyty najwięcej jak się da - ale tak, żeby aktualni kredytobiorcy nie ogłosili upadłości. Kiedy ma się wielkie stado owiec i baranów, to się je regularnie strzyże dla wełny a nie zabija dla mięsa 1/5 stada co rok :) Oczywiście część kredytobiorców nie da rady spłacić długu - ale to system 'strzyzenia' ma już wkalkulowane w biznesowy mechanizm. Powtórzę się - kupno nieruchomości na potencjalnym szczycie, na dodatek za kredyt po rekordowo niskim oprocentowaniu to modelowy przykład braku rozsądku i trzeźwego spojrzenia w dłuższym terminie. Ale rzezi kredytobiorców nie będzie, będzie regularne strzyżenie i wyciskanie z nich ile się da - ale tak by nie upadli.
fortidude
Ja osobiście rozróżniłbym tu jeszcze kupno nieruchomości na kredyt w celu inwestycyjnych a dla siebie.

Kompletnie nie rozumiem jak można kupić obecnie mieszkanie pod inwestycje na kredyt..
chojnak odpowiada fortidude
Klasyczny objaw odruchu stadnego, Szanowny Kolego. W pracy rozmawiają ile to znajomy znajomego "zarobił" na mieszkaniu. Przy stole rodzinnym - opowieści o nieruchomościach i cenach. Otwierasz bankiera - a tam co kilka dni płatny lans deweloperki i bankierki (rozumiem, pecunia non olet). To zmasowany atak, mało kto Klasyczny objaw odruchu stadnego, Szanowny Kolego. W pracy rozmawiają ile to znajomy znajomego "zarobił" na mieszkaniu. Przy stole rodzinnym - opowieści o nieruchomościach i cenach. Otwierasz bankiera - a tam co kilka dni płatny lans deweloperki i bankierki (rozumiem, pecunia non olet). To zmasowany atak, mało kto jest w stanie samemu dokonać głębszej analizy. Kupno nieruchomości polecam - ale przy dnie cyklu koniunkturalnego a nie przy jego szczycie. Stado, jak zwykle i jak na każdym aktywie, dostanie najbardziej w plecy. Świetnie widać to było przy najmie - jakieś 2-3 lata temu każdy opowiadał, jak to znajomy znajomego kokosy na najmie zbijał. Więc trzeba szybko w najem wchodzić. Kupić na kredyt i puścić w wynajem. Sprzątaczki i taksówkarze również o tym mówili ;) I to był sygnał, że nad najlepszym czasem dla najmu zaczyna zachodzić słońce. Obecnie w Warszawie stawki spadły o około 15-20% a rynek jest zapchany ofertami "do wynajęcia".
hfast odpowiada chojnak
Rozsądni właśnie wychodzą z nieruchomości korzystając z rozgrzanego rynku. Utrzymanie płynnego kapitału to większa szansa na okazje inwestycyjne. Oczywiście wychodzimy nie tylko do gotówki. Dywersyfikacja i jeszcze raz dywersyfikacja.
fortidude
Tak tylko dodam - ostatnio nabyłem mieszkanie, właśnie na kredyt hipoteczny (rata w wysokości 15% miesięcznych dochodów, rata będzie tańsza niż wynajem).

Wnioski do 3 banków. Dwa banki ze stałą stopą na 5 lat, jeden bank ze zmienną.

Banki do których wnioskowałem o stałą stopę czepiały się czego
Tak tylko dodam - ostatnio nabyłem mieszkanie, właśnie na kredyt hipoteczny (rata w wysokości 15% miesięcznych dochodów, rata będzie tańsza niż wynajem).

Wnioski do 3 banków. Dwa banki ze stałą stopą na 5 lat, jeden bank ze zmienną.

Banki do których wnioskowałem o stałą stopę czepiały się czego tylko się da. Czy słusznie czy nie to już musielibyśmy wchodzić w szczegóły.

Bank od zmiennej stopy - dał zgodę bez większego problemu.

Powtarza się lekko sytuacja jak z frankowiczami - w PLN zdolności nie było, we frankach już tak. Teraz wniosek ze zmienną stopą dość łatwo przechodzą, a ze stałą są problemy :)
po_co
Gorsze jest to, że mamy rok 2021 i minęły tysiące lat od momentu gdy nasi przodkowie zabijali się o jaskinie, a my wciąż cieszymy się z tego, że możemy w końcu zamieszkać we własnej jaskini ale jednocześnie stając się niewolnikiem systemu często do końca życia.
fortidude odpowiada po_co
I dlatego ja docelowo - w ciągu kolejnych 10 lat swojego życia - chce móc postawić wymarzony domek na własnej działce. Mimo wszystko dom bardziej "własny" niż mieszkanie.
po_co odpowiada fortidude
Chodzi o kredyt, a nie o typ nieruchomości.
Jeżeli postawisz dom za własne pieniądze to w porządku, chociaż na dzień dzisiejszy kosztuje to krocie. Człowiek który pracuje, ma rodzinę powinien móc pozwolić sobie na dom lub mieszkanie bez większego wpływu na jakość życia - mamy XXI wiek i nie trzeba walczyć z sąsiadem
Chodzi o kredyt, a nie o typ nieruchomości.
Jeżeli postawisz dom za własne pieniądze to w porządku, chociaż na dzień dzisiejszy kosztuje to krocie. Człowiek który pracuje, ma rodzinę powinien móc pozwolić sobie na dom lub mieszkanie bez większego wpływu na jakość życia - mamy XXI wiek i nie trzeba walczyć z sąsiadem o ostatniego ziemniaka.

Jeżeli wybudujesz się na kredyt to wciąż będziesz tak samo zależny całego systemu.
brat_ramzesa
Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem to będzie powtórka frankowiczów. Przekonamy się o tym za kilka lat. Zdecydowana większość kredytów jest brana na zmienne oprocentowanie i na czas 30 lat! Jak już wszyscy w Polsce wezmą kredyty stopy wzrosną diametralnie. To da bankom i państwu niebotyczne zyski. Wycisną z obywateli Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem to będzie powtórka frankowiczów. Przekonamy się o tym za kilka lat. Zdecydowana większość kredytów jest brana na zmienne oprocentowanie i na czas 30 lat! Jak już wszyscy w Polsce wezmą kredyty stopy wzrosną diametralnie. To da bankom i państwu niebotyczne zyski. Wycisną z obywateli wszystkie oszczędności. Mieszkania i firmy będą odbierane przez banki. Kilka lat.
marekpoznan
Nie będą odbierane, bankom się to nie opłaca. Co natomiast się opłaca to dojenie coraz większymi ratami.

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki