Kiedyś dzieliła je przepaść, dziś ledwie wąski kanion. Oprocentowanie hipotek w wersji zmiennoprocentowej i stałoprocentowej zbliżyło się do siebie. Jest nawet na rynku bank, w którym zmienny wariant jest obecnie tańszy niż zamrożona stawka.
Kilka miesięcy temu, bazując na symulacjach banków przygotowywanych na potrzeby rankingów Bankier.pl, wskazywaliśmy, że skurczyła się przestrzeń dzieląca stawki stałego i zmiennego oprocentowania hipotek. Dwie obniżki stóp procentowych później sprawdzamy, jak wygląda takie porównanie w nowych okolicznościach. Spodziewaliśmy się zmian i widać je jak na dłoni.
Przypomnijmy, że koleje losu relacji stała kontra zmienna stopa były historią w dwóch aktach. Do jesieni 2021 roku kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem były wyjściowo droższe niż te oparte na modelu „WIBOR plus marża”. Kredytobiorca, który wybierał stałoprocentową hipotekę (niezbyt wówczas popularną), dopłacał pewną premię za pewność niezmienności raty. Jak się wkrótce okazało, strategia ta opłaciła się z nawiązką, gdy stopy procentowe ruszyły w górę.
Od pierwszych miesięcy 2022 r. sytuacja jest odwrotna. Kredyty z okresowo stałą stopą kuszą (oczywiście na moment zaciągnięcia zobowiązania) niższymi stawkami niż ich zmiennoprocentowe odpowiedniki. Można powiedzieć, że premię musimy zapłacić za szansę na spadek raty w przyszłości. Czy taka „opcja” jest godna zakładu, oczywiście nie wiadomo z góry. Wybór pomiędzy dwoma wariantami wyliczania kosztu pożyczonych środków to jeden z dylematów trapiących kredytobiorców. Teraz wydaje się on jeszcze trudniejszy, zwłaszcza jeśli potencjalny dłużnik chce koncentrować się wyłącznie na pieniężnym wymiarze problemu.
Październikowe hipoteki – sytuacja robi się ciekawa
W comiesięcznych zestawieniach pokazujemy propozycje banków dla profilowego gospodarstwa domowego. W październiku swoje symulacje w wersji zarówno stało- jak i zmiennoprocentowej przedstawiło 10 banków. Przypomnijmy, że tylko okresowo stałe oprocentowanie mają w swojej ofercie na razie dwie instytucje – Bank Millennium oraz BNP Paribas Bank.
Maksymalna różnica pomiędzy stałą przez 5 lat stawką a stawką zmienną w tym samym banku wyniosła w ostatnim rankingu -0,67 pp. Była ona zdecydowanie niższa niż u progu wakacji, gdy sięgała 1,27 pp. Nie jest już też oczywiste, że wyjściowe oprocentowanie zmienne jest wyższe niż stała stopa w tej samej instytucji. BOŚ jest na razie jedynym bankiem, gdzie odnotowaliśmy odwrotną zależność, a „spread” wyniósł 0,19 pp.
Spojrzenie pod kątem różnic w ofertach wewnątrz poszczególnych banków nie daje jednak pełniejszego obrazu. Sprawdziliśmy dlatego ponownie, jaka przestrzeń dzieli najniższe stawki stałe od najniższych stawek zmiennych w perspektywie całego rynku.
Dystans coraz mniejszy
Dla każdego z ostatnich 12 rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).
Wykres potwierdza aktualny od 2022 r. trend – „najlepsza” stałoprocentowa stawka jest zawsze niższa niż zmienne oprocentowanie na start. Zmiany zachodzą w dystansie, który dzieli te dwie opcje. Cofnijmy się dokładnie o 12 miesięcy. W październiku minionego roku najlepsza na rynku stawka dla okresowo stałego oprocentowania wynosiła 6,6 proc., a dla zmiennego – 7,67 proc. Odległość dzieląca te punkty wynosiła zatem ponad 1 pp.
W październiku 2025 r. różnica jest najniższa dla 15 ostatnich rankingów. Najlepsze propozycje „zmienne” i „stałe” dzieli tylko 0,44 pp. Mówiąc inaczej, wystarczyłby spadek wskaźnika WIBOR o ok. 0,5 pp., by najtańszy dziś kredyt ze zmiennym oprocentowaniem był równie atrakcyjny, co kredyt z oprocentowaniem stałym najniższym (na dziś) na rynku.
Zauważamy także ujednolicanie się stawek w przypadku oprocentowania zmiennego. Dystans pomiędzy najwyższą a najniższą wyniósł zaledwie 0,38 pp. i był najniższy w badanej serii od lipca 2024 r. Co ciekawe, stało się to w czasie, gdy różnice pomiędzy stawkami WIBOR 1M, 3M i 6M zdecydowanie się zwiększyły (od wiosny 2025 r.).
Historia nie musi się powtórzyć
W miarę zbliżania się do końca cyklu obniżek stóp procentowych stawki obu wariantów kredytów hipotecznych będą się zapewne do siebie nadal zbliżać. Nie musi jednak powtórzyć się scenariusz znany z wcześniejszych lat, czyli zamiana miejscami cen „zmiennej” i „stałej”. W grę wchodzą tym razem nie tylko czynniki rynkowe.
Przypomnijmy, że nadzór finansowy w Polsce zdecydowanie wyraził swoje poparcie dla stałoprocentowych hipotek, a banki musiały zadeklarować, jaką część portfela docelowo stanowić będą takie produkty. Kredytodawcom, przynajmniej niektórym, będzie zapewne zależeć na utrzymaniu pewnej równowagi w strukturze sprzedaży i sięgnąć mogą po bodźce cenowe.
