Rosnące, pomimo pandemii koronawirusa, ceny ofertowe nowych mieszkań. Bijące rekordy stawki dyktowane za najmniejsze lokale. Większe możliwości negocjacyjne po stronie kupujących oraz wyraźne spadki stawek na rynku najmu – taki obraz rynku nieruchomości wyłania się z analizy Bankier.pl dotyczącej ostatnich miesięcy. Ceny ofertowe nowych mieszkań wciąż rosną.
Wbrew przypuszczeniom sprzed pół roku, pandemia koronawirusa i związane z nią wiosenne ograniczenia sprzedaży mieszkań, nie przyniosły obniżki średnich cen ofertowych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Te można było nieco powszechniej obserwować w pierwszych miesiącach pandemii.
Nowe mieszkania oferowane przez deweloperów w największych polskich miastach były w sierpniu wyceniane średnio od 1,3 proc. (Warszawa) do ponad 7 proc. (Kraków, Lublin, Szczecin) wyżej niż w lutym, czyli w przededniu pandemii. Nominalnie wzrost średniej stawki metra kwadratowego wyniósł nawet 700 zł.
Wyjątkiem od tej wzrostowej reguły okazały się Katowice, gdzie w sierpniu, w relacji do lutego, deweloperzy oczekiwali za metr kwadratowy średnio o 2,2 proc. mniej.
Pandemia koronawirusa z pewnością przyczyniła się jednak do wyhamowania obserwowanych przed jej wybuchem wzrostów stawek. W ujęciu rocznym wciąż mówimy jednak o kilkunasto- a nawet kilkudziesięcioprocentowych wzrostach, jak choćby w przypadku Warszawy, gdzie średnia stawka w trakcie pandemii przekroczyła psychologiczną barierę 10 000 zł/mkw. Obniżki średnich stawek można było powszechniej obserwować w pierwszych miesiącach pandemii.
Mieszkania na rynku wtórnym drożeją wolniej
Wzrost cen mocniej zahamował na rynku wtórnym. Średnie stawki ofertowe względem lutego w większości największych polskich miast wzrosły poniżej 1,5 proc. W przeciwieństwie jednak do rynku pierwotnego próżno było szukać miast, w których oczekiwania sprzedających byłyby niższe, iż w przededniu wybuchu pandemii.
Wyhamowanie wzrostu stawek sprawiło, że w kilku największych polskich miastach wzrost w ujęciu rocznym spadł w sierpniu poniżej 10 proc. Najstabilniej pod tym względem wypadł w sierpniu rynek wtórny w Katowicach (+5,5 proc. r./r.), Szczecinie (+6,3 proc. r./r.), Poznaniu (+6,4 proc. r./r.) oraz Wrocławiu (+7,8 proc. r./r.), gdy jeszcze w lutym, wzrost oczekiwań sprzedających w relacji rocznej oscylował wokół 15 proc.
Rosną możliwości negocjacyjne
Podwyżka oczekiwań sprzedawców idzie jednak w parze ze wzrostem możliwości negocjacyjnych kupujących. Tak przynajmniej wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance. W II kw. 2020 r. poszukujący własnego „M” w największych polskich miastach mogli zbić cenę średnio od 0,5 proc. w Krakowie do blisko 5 proc. we Wrocławiu i Gdańsku.
Rosną także dysproporcje pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową. W Łodzi w II kw. 2020 r. wyniosła ona 4,8 proc. W Warszawie sprzedający obniżali stawki średnio o 2,9 proc.
Stawki za małe mieszkania biją rekordy
Drożeją zwłaszcza małe mieszkania – do 40 mkw. i 50 mkw. Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez „Cenatorium”, kawalerki oferowane w największych polskich miastach w ciągu trzech lat podrożały od 32 do nawet 61 proc. i to biorąc pod uwagę ceny transakcyjne. Małe mieszkania drożeją także w trakcie pandemii koronawirusa.
Jak z kolei pokazują dane Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl., najmniejsze nowe mieszkania (o powierzchni do 38 mkw.) oferowane w Krakowie wyceniane były średnio o 8 proc. wyżej niż w lutym. Wzrost średniej stawki w Szczecinie wyniósł 10,6 proc., a w Poznaniu 4,7 proc.
Tak drastyczne podwyżki wynikają z popularności najmniejszych metraży, zwłaszcza jeśli mieszkanie kupowane jest w celach inwestycyjnych, na wynajem. To także mieszkania o najatrakcyjniejszych cenach całkowitych. A to właśnie cena całkowita jest kluczowym czynnikiem przy zakupie mieszkania i to do niej odnosimy się badając swoje możliwości nabywcze.
Nastał czas najemców
Od początku 2020 r. trwa obniżka średnich stawek ofertowych na rynku najmu w największych polskich miastach. Na obniżające się oczekiwania wynajmujących wpływ ma przede wszystkim zmniejszony popyt i jednocześnie rosnąca podaż. Popyt spada, ponieważ większość uczelni przeszła wiosną w zdalny tryb nauczania, który kontynuowany jest również na początku obecnego roku akademickiego. Na zwiększoną podaż wpłynęła także zapaść na rynku najmu krótkoterminowego, z którego część wynajmujących uciekła wiosną i przeniosła swoje lokale na rynek najmu długoterminowego.
Średnie kwoty, jakie wpisywano w ogłoszeniach najmu mieszkań w lipcu 2020 r. w przypadku ośmiu z dziesięciu największych polskich miast, były niższe niż rok wcześniej. W tym czasie najmocniej – o 15,4 proc. do 3681 zł/m-c, obniżyły się oczekiwania wynajmujących mieszkania w Warszawie. Nominalnie oczekiwali oni średnio o 671 zł/m-c mniej niż w lipcu 2019 r.
W większości największych polskich miast średnie stawki notowane w lipcu 2020 r. były także niższe niż przed dwoma i trzema laty. Ponownie tendencja najmocniej uwidoczniła się w Warszawie, gdzie wynajmujący oczekiwali średnio o 14,5 proc. mniej niż w lipcu 2018 r. i o 17 proc. mniej w relacji do lipca 2017 r. Powyżej 10 proc. średnia cena ofertowa w ciągu dwóch i trzech lat spadła także w Gdańsku – odpowiednio o 11,4 proc. i 14,2 proc. Jeszcze w lipcu 2017 r. wydawało się, że przekroczy ona 3000 zł/m-c, tymczasem obecnie znajduje się poniżej 2500 zł/m-c.
