Hipoteki większe o salon. Na takie mieszkania pożyczają banki

Taniejące hipoteki sprawiają, że zdolność kredytowa wspina się na kolejne szczyty. Jeśli dodamy do tego utrzymujące się na stabilnym poziomie ceny mieszkań, okaże się, że zaciągając maksymalny możliwy kredyt mieszkaniowy, będziemy mogli pozwolić sobie na lokal większy o dodatkowy pokój – wynika z danych Bankier.pl.

O spadających a co najmniej stabilnych w ujęciu rocznym cenach mieszkań pisaliśmy ostatnio w różnych kontekstach. Tym razem postanowiliśmy sprawdzić, jak stawki dyktowane przez sprzedających przy jednocześnie wciąż rosnącej zdolności kredytowej, wpływają na powierzchnię mieszkań, które mogą kupić posiłkujący się kredytami mieszkaniowymi w największych polskich miastach.

Jak wynika z comiesięcznych analiz przygotowywanych przez Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, przeciętna zdolność kredytowa w listopadzie wyniosła 1,118 mln zł. Było to, co prawda o 0,2 proc. mniej niż w październiku, ale o 15,7 proc. a nominalnie o 151,8 tys. zł więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.

Liczby te należy odnieść do symulacji przygotowywanej od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden”, na której konto z tytułu umów o pracę wpływa co miesiąc łącznie 15 tys. zł netto.

W listopadzie 2025 r. pomiędzy poszczególnymi bankami odnotowano jednak znaczące różnic. O ile lider zestawienia proponował zdolność na poziomie 1,247 mln zł, o tyle ostatni bank na liście, cechujący się najniższą relacją raty do dochodu miesięcznego, czyli de facto proponujący najniższą zdolność kredytową, udzieliłby finansowania maksymalnie na 967,2 tys. zł.

Masz pytania o kredyt hipoteczny? Porozmawiaj z naszymi konsultantami »

Zestawiając te dane ze średnimi cenami ofertowymi odnotowanymi przez Otodom Analytics w październiku 2025 r., modelowa rodzina uwzględniona w symulacji, chcąc kupić mieszkanie od dewelopera w Warszawie, przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i oprocentowania okresowo stałego, mogła pozwolić sobie przeciętnie na 88,2 mkw. – o 11,9 mkw. więcej niż rok wcześniej.

Z uwagi na wyższe stawki notowane na rynku wtórnym maksymalna dostępna powierzchnia w oparciu o przeciętną zdolność kredytową i średnią cenę ofertową wyniosła w listopadzie 77,6 mkw. – o 11 mkw. więcej niż przed rokiem.

W zależności od wyboru banku zdolność kredytowa, przy wspomnianych wyżej założeniach, wystarczy na zakup mieszkania o powierzchni mieszczącej się w przedziale 76 – 98 mkw. na rynku pierwotnym oraz od 67 do 86,5 mkw. na rynku wtórnym.

Szukasz kredytu na mieszkanie? Sprawdź oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »

Poza Warszawą kupisz nawet dom

Jak z kolei sytuacja wygląda w pozostałych z grona największych polskich miast? Wspomniany 1,118 mln zł kredytu, jaki przeciętnie gotowe były udzielić banki w listopadzie, wystarczyłoby na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni od 91 mkw. w Gdańsku do ponad 109 mkw. we Wrocławiu. Za sprawą wciąż wyraźnego i wybijającego się na tle innych miast, wzrostu cen w Gdańsku, wzrost dostępnej powierzchni w stolicy woj. pomorskiego nie przekroczył 2 mkw. W pozostałych miastach, w listopadzie 2025 r. zanotowano od 8 do blisko 15 mkw. więcej.

W przypadku mieszkań z drugiej ręki analizowany współczynnik wahał się od 86 mkw. w Krakowie do 123 mkw. w Poznaniu, gdzie w zupełności wystarczyłby na zakup domu. W ciągu roku wzrost wahał się od 6,6 do 16,4 mkw.

Szukasz kredytu na mieszkanie? Sprawdź oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: