Małe mieszkania drożeją najszybciej. Nawet o 60 proc. w ciągu trzech lat

Od 32 do nawet 61 proc. w ciągu trzech lat podrożały najmniejsze kawalerki – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Drożeją także nieco większe mieszkania o powierzchni do 50 mkw. Wszystko przez wysoki popyt stymulowany zakupami inwestycyjnymi i wbrew wysokim cenom metra kwadratowego, stosunkowo niskie ceny całkowite.

Choć II kw. 2020 r. przyniósł wyhamowanie wzrostu cen transakcyjnych mieszkań, najsłabiej było ono widoczne w przypadku najmniejszych lokali. W ciągu roku podrożały one nawet o 27 proc., a w ciągu dwóch i trzech lat wzrosty sięgnęły 60 proc.

Ceny najszybciej rosną w Łodzi

Kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen transakcyjnych, zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, dotknął zarówno mieszkania o powierzchni do 35 mkw., 35-40 mkw. oraz 40-50 mkw., przy czym najwyższe wzrosty odnotowano w przypadku dwóch pierwszych metraż

Pomimo spadku średniej ceny transakcyjnej o 2 proc. w relacji do I kw. 2020 r., najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.) sprzedawane w Łodzi, w ciągu roku podrożały o 24 proc. W relacji do II kw. 2018 r. kupujący płacili o 50 proc. więcej, a w porównaniu z II kw. 2017 r. wzrost przekroczył 60 proc.

Podobny wzrost średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży lokali o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. odnotowano również w Gdańsku. W ciągu trzech lat najmniejsze kawalerki w stolicy woj. pomorskiego podrożały o 60,9 proc. Nominalnie kupujący tego typu metraże płacili średnio o 3825 zł/mkw. więcej.

Stabilniej, ale 30 proc. w górę

Znacznie stabilniej na tym tle kształtowały się ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni do 35 mkw. w Warszawie, Poznaniu i Krakowie, choć i w przypadku tych miast podwyżki wyniosły kilkadziesiąt procent. W ciągu 2 lat kwoty płacone za najmniejsze kawalerki wzrosły o 15,5 proc. w Warszawie, 22,5 proc. w Poznaniu i 31,1 proc. w Krakowie. W relacji trzyletniej wzrosty wyniosły odpowiednio: 34 proc., 32,3 proc. i 32,1 proc.

Na podobnym poziomie kształtuje się wzrost średnich cen transakcyjnych nieco większych mieszkań, o powierzchni od 35 do 40 mkw. Tu ponownie na pierwszy plan wysuwają się Łódź i Gdańsk, gdzie w ciągu roku średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych wzrosły odpowiednio o 25,7 proc. i 28,5 proc. W porównaniu z II kw. 2017 r. wzrost zaobserwowany w Łodzi i Gdańsku wyniósł z kolei 62,8 proc. i 53,3 proc.

O jedną trzecią w tym czasie podrożały mieszkania o powierzchni 35-40 mkw. oferowane w Warszawie, z kolei w Poznaniu średnia cena transakcyjna rosła najwolniej. W II kw. 2020 r. płacono tam średnio o 22,9 proc. więcej niż w II kw. 2017 r.

Mieszkania dwupokojowe również drożeją

Kilkudziesięcioprocentowa podwyżka nie ominęła także dwupokojowych mieszkań o powierzchni od 40 do 50 mkw. W przypadku tego typu lokali możemy jednak mówić o największych dysproporcjach. W relacji rocznej wzrost średnich cen transakcyjnych wahał się od 5,1 proc. w przypadku Poznania po 18,1 proc. w przypadku Łodzi. Z kolei względem II kw. 2017 r. średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży lokali o tej powierzchni w przypadku Poznania wzrosła o 17,4 proc. Podwyżka w Łodzi wyniosła w tym czasie 54,1 proc.

W ciągu ostatnich trzech lat 40-metrowe mieszkania sprzedawane w Warszawie podrożały średnio o 25 proc., w Krakowie o 30,1 proc., Wrocławiu o 35,5 proc., a w Gdańsku o 37,7 proc.

Rozpędzone oczekiwania deweloperów 

Jeszcze wyraźniej w ciągu ostatniego roku wzrosły średnie ceny ofertowe najmniejszych lokali, w szczególności oferowanych na rynku pierwotnym. Według danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, w lipcu 2020 r., sprzedający lokale o powierzchni do 38 mkw., oczekiwali o 9 proc. (Wrocław) do nawet 35,5 proc. (Poznań) więcej niż w lipcu 2019 r.

Wzrost średniej ceny ofertowej w Poznaniu o ponad jedną trzecią oznacza, że deweloperzy za najmniejsze mieszkania nominalnie oczekiwali średnio o 2274 zł/mkw. więcej niż rok wcześniej.

Powyżej 20 proc. średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży wzrosły w Lublinie (+22,7 proc. r/r) oraz Gdańsku (+22 proc. r/r). Wzrost średniej stawki w stolicy woj. pomorskiego mógł być jeszcze większy, jednak od maja do lipca obserwujemy tam korektę. W lipcu średnia cena ofertowa w relacji miesięcznej spadła o 6 proc.

O stabilniejszych cenach najmniejszych lokali mogą mówić szukający tego typu metraży na rynku wtórnym. W porównaniu z lipcem 2019 r. oczekiwania sprzedających najmocniej – średnio o 24,6 proc. – wzrosły w Łodzi. Podwyżka poniżej 10 proc. w skali roku miała za to miejsce w Poznaniu (+7,7 proc. r/r), Warszawie (+8,4 proc. r/r), Katowicach (+9,0 proc. r/r) oraz Wrocławiu (+9,3 proc. r/r).

Na wynajem, dla dzieci i jako pierwsze

W opinii ekspertów rynku nieruchomości, najmniejsze metraży drożeją najszybciej, ponieważ jest na nie najwyższy popyt. I to pomimo najwyższych stawek w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni.

– To wciąż mieszkania o najatrakcyjniejszych cenach całkowitych. A to właśnie cena całkowita jest kluczowym czynnikiem przy zakupie mieszkania i to do niej odnosimy się badając swoje możliwości nabywcze – mówi Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Na duży popyt wpływa zwłaszcza zainteresowanie klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, do wynajęcia. Jak zauważa Anna Karaś, małe metraże także najczęściej zmieniają właścicieli.

– Małe mieszkania kupują choćby rodzice dzieciom, czy też młodzi usamodzielniający się i stawiający pierwsze kroki na rynku pracy. Zazwyczaj pierwszym mieszkaniem w tych przypadkach są lokale o powierzchni do 45 metrów kwadratowych – twierdzi Anna Karaś. – W tym przedziale metrażowym ruch jest największy. Drugie kupowane mieszkanie często zostaje już z nami do końca życia – dodaje.

Małe mieszkania można w związku z tym najszybciej upłynnić, na co uwagę zwraca także Anton Bubiel, dyrektor operacyjny SonarHome.pl.

– W momencie ochłodzenia na rynku nieruchomości to właśnie mieszkania o dużej powierzchni, poza segmentem luksusowym, przeciętnie najszybciej tracą na wartości z racji tego, że i popyt maleje i ich cena całkowita jest wysoka. Z kolei małe mieszkanie w razie potrzeby można stosunkowo szybko sprzedać lub też znacznie łatwiej wynająć – wyjaśnia.

Ścianka podnosi cenę

Jak z kolei zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości obido.pl, Polacy obecnie najchętniej kupują dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 40 mkw. lub trzypokojowe lokale o powierzchni pomiędzy 48 a 50 mkw.

– W przypadku mieszkań na wynajem wynika to z zasady „kupuj metry, a wynajmuj pokoje”. Chodzi o to, że kupując mieszkanie płacimy za metr kwadratowy, a przy wynajmie największą uwagę zwraca się na liczbę pokoi – ocenia Krasoń.

Najmniejsze kawalerki odchodzą jednak do lamusa wśród klientów kupujących nieruchomości dla zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Kosztem najmniejszych lokali o powierzchni poniżej 30 mkw. zyskują nieznacznie większe, dwupokojowe mieszkania.

– Wystarczy, że pomieszczenia przedzielone są niewielką ścianką. Dają one wówczas dużo większy komfort życia niż nieruchomość bez dodatkowego pomieszczenia – wyjaśnia Krasoń.

Czy zatem szukający własnego „M” mogą w najbliższym czasie liczyć na obniżkę stawek dyktowanych za najmniejsze mieszkania? Zdaniem Anny Karaś, ceny mogą spaść jedynie krótkoterminowo.

– Nawet jeśli w najbliższym okresie ceny mieszkań spadną, w perspektywie długoterminowej powinniśmy spodziewać się dalszych wzrostów – prognozuje.

Źródło: