Małe mieszkania drożeją najszybciej. Nawet o 60 proc. w ciągu trzech lat

Marcin Kaźmierczak2020-09-17 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2020-09-17 06:00
fot. Nataly Reinch /

Od 32 do nawet 61 proc. w ciągu trzech lat podrożały najmniejsze kawalerki – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Drożeją także nieco większe mieszkania o powierzchni do 50 mkw. Wszystko przez wysoki popyt stymulowany zakupami inwestycyjnymi i wbrew wysokim cenom metra kwadratowego, stosunkowo niskie ceny całkowite.

Choć II kw. 2020 r. przyniósł wyhamowanie wzrostu cen transakcyjnych mieszkań, najsłabiej było ono widoczne w przypadku najmniejszych lokali. W ciągu roku podrożały one nawet o 27 proc., a w ciągu dwóch i trzech lat wzrosty sięgnęły 60 proc.

Ceny najszybciej rosną w Łodzi

Kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen transakcyjnych, zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, dotknął zarówno mieszkania o powierzchni do 35 mkw., 35-40 mkw. oraz 40-50 mkw., przy czym najwyższe wzrosty odnotowano w przypadku dwóch pierwszych metraż

Ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni do 35 mkw.

Miasto

II kw. 2020

Różnica m/m

[w proc.]

Różnica r/r

[w proc.]

Różnica względem II kw. 2018

[w proc.]

Różnica względem II kw. 2017

[w proc.]

Warszawa

10 220

-0,7

+8,9

+15,5

+34,0

Poznań

7 777

+1,6

+14,4

+22,5

+32,3

Łódź

5 980

-2,0

+24,2

+50,4

+60,1

Wrocław

8858

-1,8

+25,5

+28,1

+39,8

Gdańsk

10 108

-0,9

+24,9

+36,2

+60,9

Kraków

9 693

+3,5

+27,7

+31,1

+32,1

Lublin

6 791

+2,9

+18,7

+39,1

+36,2

Źródło: Bankier.pl

Pomimo spadku średniej ceny transakcyjnej o 2 proc. w relacji do I kw. 2020 r., najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.) sprzedawane w Łodzi, w ciągu roku podrożały o 24 proc. W relacji do II kw. 2018 r. kupujący płacili o 50 proc. więcej, a w porównaniu z II kw. 2017 r. wzrost przekroczył 60 proc.

Podobny wzrost średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży lokali o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. odnotowano również w Gdańsku. W ciągu trzech lat najmniejsze kawalerki w stolicy woj. pomorskiego podrożały o 60,9 proc. Nominalnie kupujący tego typu metraże płacili średnio o 3825 zł/mkw. więcej.

Stabilniej, ale 30 proc. w górę

Znacznie stabilniej na tym tle kształtowały się ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni do 35 mkw. w Warszawie, Poznaniu i Krakowie, choć i w przypadku tych miast podwyżki wyniosły kilkadziesiąt procent. W ciągu 2 lat kwoty płacone za najmniejsze kawalerki wzrosły o 15,5 proc. w Warszawie, 22,5 proc. w Poznaniu i 31,1 proc. w Krakowie. W relacji trzyletniej wzrosty wyniosły odpowiednio: 34 proc., 32,3 proc. i 32,1 proc.

Ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni 35-40 mkw.

Miasto

II kw. 2020

Różnica m/m

[w proc.]

Różnica r/r

[w proc.]

Różnica względem II kw. 2018

[w proc.]

Różnica względem II kw. 2017

[w proc.]

Warszawa

9 790

+0,1

+9,6

+19,2

+33,3

Poznań

7 292

+0,8

+13,4

+20,1

+22,9

Łódź

5 678

-2,5

+25,7

+43,6

+62,8

Wrocław

7917

-2,3

+20,5

+39,1

+32,4

Gdańsk

8 992

+1,0

+28,5

+28,1

+53,3

Kraków

8 419

+3,7

+18,2

+30,2

+40,0

Lublin

6 492

+2,9

+19,8

+29,1

+32,9

Źródło: Bankier.pl

Na podobnym poziomie kształtuje się wzrost średnich cen transakcyjnych nieco większych mieszkań, o powierzchni od 35 do 40 mkw. Tu ponownie na pierwszy plan wysuwają się Łódź i Gdańsk, gdzie w ciągu roku średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych wzrosły odpowiednio o 25,7 proc. i 28,5 proc. W porównaniu z II kw. 2017 r. wzrost zaobserwowany w Łodzi i Gdańsku wyniósł z kolei 62,8 proc. i 53,3 proc.

O jedną trzecią w tym czasie podrożały mieszkania o powierzchni 35-40 mkw. oferowane w Warszawie, z kolei w Poznaniu średnia cena transakcyjna rosła najwolniej. W II kw. 2020 r. płacono tam średnio o 22,9 proc. więcej niż w II kw. 2017 r.

Mieszkania dwupokojowe również drożeją

Kilkudziesięcioprocentowa podwyżka nie ominęła także dwupokojowych mieszkań o powierzchni od 40 do 50 mkw. W przypadku tego typu lokali możemy jednak mówić o największych dysproporcjach. W relacji rocznej wzrost średnich cen transakcyjnych wahał się od 5,1 proc. w przypadku Poznania po 18,1 proc. w przypadku Łodzi. Z kolei względem II kw. 2017 r. średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży lokali o tej powierzchni w przypadku Poznania wzrosła o 17,4 proc. Podwyżka w Łodzi wyniosła w tym czasie 54,1 proc.

Ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni 40-50 mkw.

Miasto

II kw. 2020

Różnica m/m

[w proc.]

Różnica r/r

[w proc.]

Różnica względem II kw. 2018

[w proc.]

Różnica względem II kw. 2017

[w proc.]

Warszawa

9 265

+0,8

+6,5

+15,3

+25,0

Poznań

6 818

+0,3

+5,1

+12,4

+17,4

Łódź

5 454

+0,3

+18,1

+38,1

+54,1

Wrocław

7416

+1,0

+12,9

+27,3

+35,5

Gdańsk

8 202

+0,1

+9,2

+17,3

+37,7

Kraków

8 092

+2,2

+14,7

+23,2

+30,1

Lublin

6 125

+6,8

+11,7

+24,0

+17,9

Źródło: Bankier.pl

W ciągu ostatnich trzech lat 40-metrowe mieszkania sprzedawane w Warszawie podrożały średnio o 25 proc., w Krakowie o 30,1 proc., Wrocławiu o 35,5 proc., a w Gdańsku o 37,7 proc.

Rozpędzone oczekiwania deweloperów 

Jeszcze wyraźniej w ciągu ostatniego roku wzrosły średnie ceny ofertowe najmniejszych lokali, w szczególności oferowanych na rynku pierwotnym. Według danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, w lipcu 2020 r., sprzedający lokale o powierzchni do 38 mkw., oczekiwali o 9 proc. (Wrocław) do nawet 35,5 proc. (Poznań) więcej niż w lipcu 2019 r.

Wzrost średniej ceny ofertowej w Poznaniu o ponad jedną trzecią oznacza, że deweloperzy za najmniejsze mieszkania nominalnie oczekiwali średnio o 2274 zł/mkw. więcej niż rok wcześniej.

Średnie ceny ofertowe mieszkań do 38 mkw. i zmiana w ujęciu rocznym

Miasto

Rynek pierwotny

Zmiana r/r

[w proc.]

Rynek wtórny

Zmiana r/r

[w proc.]

Gdańsk

10 509

+22,0

11 307

+11,1

Katowice

8 437

+13,8

6 804

+9,0

Kraków

10 628

+18,4

11 442

+13,4

Lublin

7 017

+22,7

7 730

+19,2

Łódź

7 367

+10,6

6 423

+24,6

Poznań

8 683

+35,5

8 862

+7,7

Szczecin

8 286

+19,4

7 753

+11,0

Warszawa

11 066

+17,1

12 620

+8,4

Wrocław

9 289

+8,8

10 225

+9,3

Źródło: Bankier.pl

Powyżej 20 proc. średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży wzrosły w Lublinie (+22,7 proc. r/r) oraz Gdańsku (+22 proc. r/r). Wzrost średniej stawki w stolicy woj. pomorskiego mógł być jeszcze większy, jednak od maja do lipca obserwujemy tam korektę. W lipcu średnia cena ofertowa w relacji miesięcznej spadła o 6 proc.

O stabilniejszych cenach najmniejszych lokali mogą mówić szukający tego typu metraży na rynku wtórnym. W porównaniu z lipcem 2019 r. oczekiwania sprzedających najmocniej – średnio o 24,6 proc. – wzrosły w Łodzi. Podwyżka poniżej 10 proc. w skali roku miała za to miejsce w Poznaniu (+7,7 proc. r/r), Warszawie (+8,4 proc. r/r), Katowicach (+9,0 proc. r/r) oraz Wrocławiu (+9,3 proc. r/r).

Na wynajem, dla dzieci i jako pierwsze

W opinii ekspertów rynku nieruchomości, najmniejsze metraży drożeją najszybciej, ponieważ jest na nie najwyższy popyt. I to pomimo najwyższych stawek w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni.

– To wciąż mieszkania o najatrakcyjniejszych cenach całkowitych. A to właśnie cena całkowita jest kluczowym czynnikiem przy zakupie mieszkania i to do niej odnosimy się badając swoje możliwości nabywcze – mówi Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Na duży popyt wpływa zwłaszcza zainteresowanie klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, do wynajęcia. Jak zauważa Anna Karaś, małe metraże także najczęściej zmieniają właścicieli.

– Małe mieszkania kupują choćby rodzice dzieciom, czy też młodzi usamodzielniający się i stawiający pierwsze kroki na rynku pracy. Zazwyczaj pierwszym mieszkaniem w tych przypadkach są lokale o powierzchni do 45 metrów kwadratowych – twierdzi Anna Karaś. – W tym przedziale metrażowym ruch jest największy. Drugie kupowane mieszkanie często zostaje już z nami do końca życia – dodaje.

Małe mieszkania można w związku z tym najszybciej upłynnić, na co uwagę zwraca także Anton Bubiel, dyrektor operacyjny SonarHome.pl.

– W momencie ochłodzenia na rynku nieruchomości to właśnie mieszkania o dużej powierzchni, poza segmentem luksusowym, przeciętnie najszybciej tracą na wartości z racji tego, że i popyt maleje i ich cena całkowita jest wysoka. Z kolei małe mieszkanie w razie potrzeby można stosunkowo szybko sprzedać lub też znacznie łatwiej wynająć – wyjaśnia.

Ścianka podnosi cenę

Jak z kolei zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości obido.pl, Polacy obecnie najchętniej kupują dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 40 mkw. lub trzypokojowe lokale o powierzchni pomiędzy 48 a 50 mkw.

– W przypadku mieszkań na wynajem wynika to z zasady „kupuj metry, a wynajmuj pokoje”. Chodzi o to, że kupując mieszkanie płacimy za metr kwadratowy, a przy wynajmie największą uwagę zwraca się na liczbę pokoi – ocenia Krasoń.

Najmniejsze kawalerki odchodzą jednak do lamusa wśród klientów kupujących nieruchomości dla zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Kosztem najmniejszych lokali o powierzchni poniżej 30 mkw. zyskują nieznacznie większe, dwupokojowe mieszkania.

– Wystarczy, że pomieszczenia przedzielone są niewielką ścianką. Dają one wówczas dużo większy komfort życia niż nieruchomość bez dodatkowego pomieszczenia – wyjaśnia Krasoń.

Czy zatem szukający własnego „M” mogą w najbliższym czasie liczyć na obniżkę stawek dyktowanych za najmniejsze mieszkania? Zdaniem Anny Karaś, ceny mogą spaść jedynie krótkoterminowo.

– Nawet jeśli w najbliższym okresie ceny mieszkań spadną, w perspektywie długoterminowej powinniśmy spodziewać się dalszych wzrostów – prognozuje.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Jak zyskać do 160 zł za otwarcie konta osobistego?

Jak zyskać do 160 zł za otwarcie konta osobistego?

Komentarze (111)

dodaj komentarz
marynapilecka
W Łodzi, która wyludnia się rekordowo szybko z największych miast, banieczka cenowa +60%, aż miło.

Czy to przypadek, że to miasto znanego Youtubera.

Drobił się milionów, ale na...
...kursach o kupowaniu mieszkań...

Nikt nigdzie nie pisze, że podaż skoczyła o 40% na wynajmie, a na sprzedaży
W Łodzi, która wyludnia się rekordowo szybko z największych miast, banieczka cenowa +60%, aż miło.

Czy to przypadek, że to miasto znanego Youtubera.

Drobił się milionów, ale na...
...kursach o kupowaniu mieszkań...

Nikt nigdzie nie pisze, że podaż skoczyła o 40% na wynajmie, a na sprzedaży ponad 25%.

Teraz nie wiadomo nic konkretnego, oprócz tego, że...studenci w 1/3 nie wynajmą już kwater i pokoi, ani kawalerek (info od analizujących rynek wynajmu z portalu Rzepa)

Ciekawe ile spadł ROI przy 60% wzroście ceny?

Ciekawe co będzie jak minie połowa listopada?
(to +/- moment przełomowy - wtedy znów rośnie liczba niewynajętych mieszkań z powodu rezygnacji z umów przez studentów i braku nowych chętnych)

Jeśli kupujecie dla siebie poczekajcie, bo nawet 15% to prawie wkład własny, albo duży power do remontu. Chodź 2-3 miesiące...wtedy będzie wszystko jasne...

Fliperze, rentierze...wy kupujcie jak najwięcej bo będzie tylko rosnąć...w to przecież wierzcie...
Bierzcie kredyty oraz wyciągajcie gotówkę z lokat! Bo parzy w ręce nasz PLN! GO!

Agenci leniwi z biur sprzedaży mieszkań...wy też bierzcie kredyty i wyciągajcie gotówkę z lokat...przecież pierwsi macie info o perełkach inwestycyjnych...które będą tylko zyskiwać na cenie. ROI do nieba i GO!
jpeterj
maryna czy anna czy karbinadel czy jak ci tam jeszcze - a kto ci broni się bogacić; czy to zabronione zarabiac na kursach? jedni zarabiają na youtubie pokazując cycki lub inne frizy. Zarabiaj i ty te miliony zamiast kipieć z zazdrości.

No tak, ale Polak wybaczy ci wszystko jak mawiał klasyk. Tylko jednego nigdy - że
maryna czy anna czy karbinadel czy jak ci tam jeszcze - a kto ci broni się bogacić; czy to zabronione zarabiac na kursach? jedni zarabiają na youtubie pokazując cycki lub inne frizy. Zarabiaj i ty te miliony zamiast kipieć z zazdrości.

No tak, ale Polak wybaczy ci wszystko jak mawiał klasyk. Tylko jednego nigdy - że osiągnąłeś sukces i/lub zarobiłeś miliony. Tego ci nie wybaczy.

Trzy-cztery, szczekać i skamleć golasy :)))
marynapilecka odpowiada jpeterj
Przecież napisałam do ciebie i kolegów:

"Fliperze, rentierze...wy kupujcie jak najwięcej bo będzie tylko rosnąć...w to przecież wierzcie...
Bierzcie kredyty oraz wyciągajcie gotówkę z lokat! Bo parzy w ręce nasz PLN! GO!

Agenci leniwi z biur sprzedaży mieszkań...wy też bierzcie kredyty i wyciągajcie
Przecież napisałam do ciebie i kolegów:

"Fliperze, rentierze...wy kupujcie jak najwięcej bo będzie tylko rosnąć...w to przecież wierzcie...
Bierzcie kredyty oraz wyciągajcie gotówkę z lokat! Bo parzy w ręce nasz PLN! GO!

Agenci leniwi z biur sprzedaży mieszkań...wy też bierzcie kredyty i wyciągajcie gotówkę z lokat...przecież pierwsi macie info o perełkach inwestycyjnych...które będą tylko zyskiwać na cenie. ROI do nieba i GO!"

1 - skąd wiesz czy się nie bogacę...nikt mi nie broni :)
2 - Nie mam nic przeciwko bogaceniu - im więcej bogatych tym lepiej w danym kraju
3 - to nie chodzi o to, że ten Pan się bogaci...Tylko chodzi o to, że do tej pory wciska kity, że na nieruchomościach nie można stracić i pomija wątek ryzyka.
Już nawet jego fani pod filmami jada po nim...To milioner dla i dzięki naiwnym...

Trollu GO! Na zakupy...
pstrzezek
Poczekajmy na efekt mało dostępnego kredytu.. A tak swoją drogą "Drożeją także nieco większe mieszkania o powierzchni do 50 mkw." Na tzw Zachodzie 50m to dalej kawalerka a u nas już apartament :)
tomako_lunatic
"Małe mieszkania drożeją najszybciej. Nawet o 60 proc. w ciągu trzech lat" - i czy to nie jest bańka? ;-)
ajsa
Szczerze to jeśli w takiej pandemii, takim lockdownie, takim kryzysie, jakiekolwiek mieszkania jeszcze drożeją, to znaczy, że w Polsce mamy mocny rynek, mocny popyt, zrównoważoną podaż i niesamowite możliwości wzrostu cen jak tylko covid pozostanie jedynie wspomnieniem.

Tak, tak, wiem, to dopiero ruszy w dół, zaczekajmy
Szczerze to jeśli w takiej pandemii, takim lockdownie, takim kryzysie, jakiekolwiek mieszkania jeszcze drożeją, to znaczy, że w Polsce mamy mocny rynek, mocny popyt, zrównoważoną podaż i niesamowite możliwości wzrostu cen jak tylko covid pozostanie jedynie wspomnieniem.

Tak, tak, wiem, to dopiero ruszy w dół, zaczekajmy rok, albo dwa, albo trzy lub cztery i zobaczycie itp itd. Taaaak, druk pieniądza na maksymalnych obrotach, stopy procentowe realnie ujemne, ale spokojnie ... to dopiero ruszy w dół, zaczekajmy rok, albo dwa, albo trzy lub cztery i zobaczycie itp itd.

Przykro mi ... raz dwa trzy cztery ... start :))))

A karawana jedzie, a pieski niech sobie szczekają.
demeryt_69
Przeca napisali, że najmniejsze kawalerki podrożały o 32 - 61% w ciągu trzech lat, a ten chiński wirus pojawił się nieco ponad pół roku temu!

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki