BGK zapowiedział, że już w październiku będą dostępne pierwsze oferty mieszkań do wynajęcia w ramach rządowego Funduszu Mieszkań na Wynajem. W ciągu najbliższych 5 lat BGK przeznaczy 5 mld zł na zakup 20 tysięcy lokali.
BGK podpisał list intencyjny z czterema deweloperami z trzech różnych miast. W ramach programu nie będą skupowane pojedyncze mieszkania, ale całe budynki mieszkalne. Pierwsze oferty mają być dostępne już w październiku. Na razie nie są znane szczegóły odnośnie do wyposażenia lokali oraz ceny najmu, ale BGK przewiduje, że będą one o ok. 20-25% niższe od rynkowych. W tym roku wydanych zostanie tylko część pieniędzy z budżetu sięgającego 5 mld zł. Największe inwestycje mają być przeprowadzone w kolejnych dwóch latach.
W początkowym etapie oferty dostępne będą tylko w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście oraz Krakowie. Nieruchomościami zarządzać mają profesjonalne podmioty. Skupowane lokalne mają pochodzić z rynku pierwotnego, czyli będą to mieszkania nowe nabyte od deweloperów.
| »BGK Nieruchomości prowadzi negocjacje cenowe na zakup 680 mieszkań |
Mocno odstajemy od średniej
Polska pod względem bazy mieszkaniowej zajmuje 33. miejsce wśród państw OECD. Przeciętnie na jednego Polaka przypada tylko 1 pokój, podczas gdy średnia OECD wynosi 1,6. Ponadto na utrzymanie dachu nad głową wydajemy większą część dochodu, bo aż 23% - to o 2% więcej od przeciętnej. Ponadto, aż 16% Polaków jest niezadowolonych z swojej sytuacji mieszkaniowej.
W Polsce mamy ok. 13,5 mln mieszkań, z tego 9 mln w miastach. Z badań GUS-u wynika, że średni roczny przyrost wynosi ok. 130 tys. rocznie. W 2013 roku oddano do użytku 145 tys. lokali mieszkalnych (GUS za mieszkanie uznaje również domy). W Polsce dominuje budownictwo indywidualne i to głównie domów. Udział deweloperów w budownictwie mieszkaniowym wynosi ok. 39% - z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem oddano tylko 56,5 tys. lokali o średniej powierzchni 60 m2.
W latach 2003-2011 powstało ok. 900 tys. nowych lokali. Aż 73% mieszkań należy do osób fizycznych. Mieszkania spółdzielcze stanowią ok. 18%, a udział TBS-ów na rynku oceniany jest na mniej niż 1%. Przy tak małej liczbie oddawanych mieszkań (nawet uwzględniając odbicie na tym rynku) oznacza to, że BGK w ciągu 5 lat skupi ok. 4% produkcji mieszkaniowej deweloperów. Dla nich to świetna informacja, bo spada ryzyko niepowodzenia inwestycji, która w razie problemów zostanie w całości sprzedana BGK. To wspaniały prezent od rządu, bo Fundusz równocześnie podbije ceny dla indywidualnych klientów.
Nadzieje i kontrowersje
W Polsce praktycznie nie istnieje rynek budowy czynszówek. Zwykle są to inwestycje w pojedyncze lokale kupowane przez osoby fizyczne z przeznaczeniem na wynajem. Cena rynkowa zależna jest od wielu czynników – lokalizacji, standardu, wielkości, itp. Przyjmuje się, że mieszkanie dwupokojowe w Warszawie o przeciętnym standardzie można wynająć już od 1700 zł, a we Wrocławiu nawet od 1200 zł.
Ustalenie ceny rynkowej wcale nie jest takie proste – inne są ceny w warszawskim śródmieściu, a inne na Ursynowie. Biorąc pod uwagę, że BGK będzie kupować całe budynki mieszkalne, to raczej pewne jest, że będą one położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach. Słowem – BGK postara się tanio skupić mieszkania, na które nie było wielkiego popytu. Zyskają na tym głównie wielkomiejscy deweloperzy, którzy pozbędą się ryzykownych inwestycji.
Nawet gdyby lokale te skupował prywatny inwestor, to tylko przy założeniu, że będą one mało atrakcyjne pod kątem wynajmu, a zatem oferowana cena musiałaby być niższa. Przy tym warunku 25% obniżka względem średniej ceny rynkowej w danej dzielnicy nie musi być aż tak atrakcyjna, jak to wygląda w planach BGK.
Dlaczego całe budynki, a nie pojedyncze mieszkania?
Skoro BGK zakłada, że nieruchomościami będzie zarządzać prywatny podmiot, to czemu przyjmuje się, że skupowane będą tylko całe budynki mieszkalne? Dlaczego nie np. piętra lub nawet pojedyncze lokale w rozproszonych lokalizacjach? Przy tym rozwiązaniu łatwiejsze byłoby zarządzanie ryzykiem, bo jest większa szansa na to, że nie uda się wynająć całego budynku, niż wszystkich mieszkań z różnych lokalizacji skupionych na wynajem.
Dowodem na to jest również brak mniejszych miast, gdzie działać ma Fundusz. Dyskryminacja obywateli wynika wprost z założeń programu. Skupowane mają być całe budynki w mniejszych miejscowościach, a takich ofert tam ze świecą szukać. Nawet jeśli takie są, to popyt na wynajem może być dużo mniejszy. Inny wpływ na rynek wynajmu ma zakup całego budynku z 80 mieszkaniami w Warszawie, a inny w Toruniu.
Gdyby lokale były zamawiane to można by dopasować ofertę nawet do miast powiatowych (skup np. 5-lokalowych czynszówek). Dlatego można odnieść wrażenie, że w całym pomyśle nie chodzi o tworzenie ogólnopolskiego rynku tylko wsparcie konkretnych deweloperów.
To nie jest krytyka pomysłu działania Funduszu Mieszkań na wynajem, tylko jego założeń. Po raz kolejny pieniądze podatników zostaną wydane na wsparcie prywatnych firm, a cel publiczny realizowany będzie tylko na papierze.
Łukasz Piechowiak
