Wciąż szeroka oferta mieszkań sprawia, że kupujący nie spieszą się z transakcjami a na rynku zapanowała stabilizacja. Zdaniem ekspertów, kolejne kwartały będą stały jednak pod znakiem umiarkowanego wzrostu cen, na co wpływ będzie miał rosnący popyt, zwłaszcza po stronie kupujących posiłkujących się kredytami mieszkaniowymi.
We wrześniu, podobnie jak w pozostałych miesiącach III kw. 2025 r., odczyt indeksu urban.one dla całej Polski wzrósł do 117,52 pkt (+0,45 pkt m/m). W ujęciu rocznym był wyższy o 2,51 pkt. Wyraźniej o – 0,71 pkt do 132,25 pkt – wzrósł z kolei odczyt indeksu uwzględniającego sytuację na największych polskich rynkach mieszkaniowych z wyjątkiem Warszawy, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi.
Popyt na kredyty rośnie, wzrost podaży hamuje
Bardziej szczegółowe dane, w opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, wskazują jednak na coraz mocniejszą stabilizację.
– Wrzesień przyniósł pierwsze wyraźne oznaki stabilizacji na rynku nieruchomości po kilku miesiącach korekt i spadków cen. W większości dużych miast poziomy cen ofertowych mieszkań ustabilizowały się, a inwestorzy ponownie zaczęli planować projekty z perspektywą realizacji w latach 2026–2027 – ocenia Wojciech Płoński, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
O ile w poprzednich miesiącach to podaż wyraźnie przewyższała popyt, o tyle we wrześniu obie siły zaczęły zmierzać w kierunku stabilizacji. Zainteresowanie mieszkaniami widać było wśród kupujących na kredyt. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, we wrześniu w Polsce udzielono 23,8 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 10,7 mld zł.
Pod względem liczby udzielonych kredytów zanotowano wzrost o 52,6 proc. w ujęciu rocznym. Był to także najlepszy miesiąc od lutego 2024 r., a więc ostatniej fazy realizacji wniosków w oparciu o program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Kwota udzielonego finansowania była z kolei o 62,1 proc. wyższa niż przed rokiem jak również wyższa niż we wspomnianym lutym 2024 r.
Przypomnijmy także, że równolegle PKO Bank Hipoteczny rozpoczął emisję hipotecznych listów zastawnych o wartości 1 mld zł, po raz pierwszy udostępniając je inwestorom detalicznym.
– Rynek kredytów mieszkaniowych osiągnął najwyższy poziom w historii, wspierany przez rosnącą zdolność kredytową i poprawę nastrojów gospodarstw domowych – zauważa Wojciech Płoński. – Listy zastawne to z kolei ważny krok w kierunku rozwoju krajowego rynku finansowania hipotecznego i dywersyfikacji źródeł kapitału w sektorze mieszkaniowym. W kolejnych miesiącach można spodziewać się stopniowego ożywienia popytu kredytowego – przewiduje.
Kupujący czekają, ale boją się wzrostu cen?
Biorąc pod uwagę również kupujących mieszkania za gotówkę, popyt pozostaje na umiarkowanym poziomie.
– Choć nastroje konsumentów uległy poprawie w porównaniu do początku roku, to ich skłonność do podejmowania większych zakupów nie wzrosła znacząco, czego dowodzi choćby wskaźnik koniunktury konsumenckiej publikowany przez Główny Urząd Statystyczny. Mieszkania czekają, a konsumenci kalkulują, popyt zaś rusza, ale powoli – twierdzi Barbara Bugaj, główny analityk SonadHome.
Jak dodaje, rosnący popyt wynika także z rosnącego przekonania kupujących, że ceny mieszkań mogą zacząć się podnosić wraz ze wzrostem popytu oraz polepszeniem dostępności kredytów.
– Obecnie dane cenowe nie odzwierciedlają jeszcze zauważalnych zmian w tym zakresie. Oferta mieszkaniowa dostępna dla kupujących nadal jest szeroka. Zgodnie z danymi SonarHome, w trzecim kwartale 2025 roku podaż lokali mieszkalnych wzrastała w większości miast. Z wszystkich głównych rynków tylko w Warszawie odnotowano spadek liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań o 3 proc. w ujęciu kwartalnym – mówi Barbara Bugaj.
Jak tymczasem kształtują się oczekiwania cenowe sprzedających? Według najnowszych danych pochodzących z tzw. monitoringu cen prowadzonego przez Cenatorium, we wrześniu we Wrocławiu, Krakowie i Łodzi, po wcześniejszych korektach, stawki nieznacznie wzrosły – od 0,5 do 1 proc. m/m. W skali roku wciąż jest jednak o kilka procent taniej. Ze wzrostami względem września 2024 r. mieliśmy do czynienia z kolei w Poznaniu (+1,9 proc. r/r) i szczególnie Gdańsku, gdzie przeciętne oczekiwania sprzedających wzrosły o 8 proc. r/r.
W Warszawie dalsze wzrosty cen, choć umiarkowane
Wrześniowe odbicie stawek miało miejsce także w Warszawie, gdzie jednak w ujęciu rocznym sytuacja na obu rynkach była odmienna. O ile wycena nowych mieszkań wzrosła o 3,6 proc. r/r, o tyle przeciętne kwoty oczekiwane na rynku wtórnym spadły w tym czasie o ponad 3,5 proc.
Jak jednak twierdzi Wojciech Płoński, do wzrostu stawek na rynku pierwotnym, który zanotowano we wrześniu, przyczyniła się sztucznie m.in. jawność cen.
– Wzrost ten wynikał m.in. z ujawnienia cen luksusowych apartamentów w Śródmieściu i na Woli, gdzie stawki przekraczają 30 tys. zł/mkw. – komentuje Płoński.
Tak czy inaczej, w opinii ekspertów, w kolejnych kwartałach stawki w stolicy powinny umiarkowanie, ale jednak rosnąć, na co wskazuje m.in. odczyt indeksu urban.one dla stolicy, który we wrześniu zbliżył się do 130 pkt, zatrzymując się na 129,83 pkt (+0,38 pkt m/m i +2,89 pkt r/r).
