Bielany, Wilanów, Mokotów – tutaj mieszkania są tańsze niż dwa lata temu. Sprawdzamy stawki w Warszawie

W większości warszawskich dzielnic średnie ceny ofertowe mieszkań notowane w marcu 2026 r. były niższe niż dwa lata temu o tej samej porze – wynika z danych serwisu SonarHome.pl. W dwóch – na Wilanowie i Targówki sprzedający oczekiwali również mniej niż przed rokiem. Od przeszło pół roku stawki jednak powoli, ale systematycznie rosną.

Efektem jesiennych i zimowych podwyżek, są stawki wyższe także w ujęciu rocznym. Wzrosty nie były jednak okazałe. Jedynie w czterech dzielnicach oczekiwania sprzedających wzrosły wyraźniej od inflacji CPI. Na Mokotowie i Żoliborzu wzrost nie przekroczył 0,5 proc. r/r a na Wilanowie i Targówku stawki wciąż były niższe niż rok wcześniej.

Taniej niż dwa lata temu, ale znów powyżej 20 tys. zł/mkw.

Obniżki obserwowane zwłaszcza w II poł. 2024 r. i I poł. 2025 r. sprawiły, że w większości stołecznych dzielnic za mieszkania oczekiwano mniej niż dwa lata temu, a więc tuż po erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, gdy notowane były najwyższe w historii ceny mieszkań.

W porównaniu z marcem 2024 r., średnie ceny ofertowe były niższe w dwunastu dzielnicach, a obniżki sięgnęły ponad 3,5 proc. na Bielanach i Pradze-Południe. Nominalnie, szukający własnego „M”, mogli liczyć na stawki niższe przeciętnie o ponad 500 zł/mkw.

Wycena mieszkań była niższa również w najdroższych dzielnicach, w tym w Śródmieściu. (-2 proc.). Wzrosty obserwowane w ostatnich miesiącach sprawiły, że po blisko rocznej przerwie, ponownie oczekiwano tam ponad 20 tys. zł/mkw.

Więcej niż 15 tys. zł/mkw. oczekiwano także na Woli, Wilanowie, Żoliborzu, Mokotowie, Ochocie, Pradze-Północ i Włochach. Wciąż najtańszymi stołecznymi dzielnicami są: Rembertów, Białołęka i Targówek. Jednak i tam za mieszkania z drugiej ręki sprzedający oczekują powyżej 12 tys. zł/mkw.

W trzy lata drożej nawet o jedną trzecią

Wróćmy jednak na chwilę do wspomnianego już kilkukrotnie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, o którym rynek nieruchomości wciąż nie może zapomnieć. Aby sprawdzić, jak program dopłat do kredytów mieszkaniowych wpłynął na wycenę mieszkań, należy cofnąć się o trzy lata. Względem marca 2023 r., a więc okresu, gdy „Bezpieczny kredyt 2 proc.” został już zapowiedziany, średnie ceny ofertowe w sześciu warszawskich dzielnicach (Pradze-Północ, Pradze-Południe, Woli, Ursusie, Białołęce i Wawrze) były wyższe o co najmniej 30 proc.

W pozostałych dzielnicach wzrost cen w analizowanym okresie wahał się od 19 proc. (Wilanów) do 29,6 proc. (Bemowo). Nominalnie za metr kwadratowy sprzedający oczekują obecnie od 2,6 tys. zł do 4,2 tys. zł więcej niż przed trzema laty.

Ofert ubywa, ale wciąż można sporo „urwać” z ceny

Rosnące w ostatnich miesiącach ceny mieszkań należy powiązać z rosnącym popytem i spadającą podażą. Pod koniec marca 2026 r. na portalach ogłoszeniowych można było znaleźć ok. 22,2 tys. ofert dotyczących sprzedaży mieszkań – o 15,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 r.

Szukający własnego „M” na stołecznym rynku wtórnym wciąż mogą jednak liczyć na negocjacje cenowe. Jak wynika z raportu „Barometr”, przygotowanego przez Metrohouse i Credipass, w IV kw. 2025 r. sprzedający w trakcie negocjacji schodzili z ceny wyraźniej niż trzy miesiące wcześniej i w analogicznym okresie 2024 r. (+0,7 pp. k/k i +1,5 pp. k/k).

Stawki wpisywane w ogłoszeniach spadały także w trakcie ich ekspozycji na portalach ogłoszeniowych – przeciętnie o 4,3 proc.

Źródło: