Rusza „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Przez limity skorzystać może jednak niewielu

W czwartek, 26 maja, wejdzie w życie ustawa, dzięki której szukający własnego „M” będą mogli starać się o kredyt bez wkładu własnego, bo ten poręczy rząd. Z rozwiązania będzie mogło skorzystać jednak niewielu. W największych miastach ustalone przez rządzących limity cen odbiegają od realiów otaczających rynek nieruchomości nawet o kilkadziesiąt procent.

Rozstrzał pomiędzy ustawowymi limitami a średnimi kwotami płaconymi za nowe mieszkania w I kw. 2022 r. sięga nawet 48 proc.

„Mieszkanie bez wkładu własnego” – jak to działa?

Ustawa podpisana przez prezydenta jeszcze w listopadzie 2021 r. zakłada gwarancję części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Bank Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantował od 10 do 20 proc. kwoty płaconej za mieszkanie, a sama gwarancja zastąpi wkład własny.

Ustawa przewiduje także częściową spłatę kredytu w przypadku narodzin dzieci – 20 tys. zł na drugie dziecko oraz 60 tys. zł na trzecie i kolejne dzieci.

Skorzystanie z rządowej gwarancji będzie jednak wymagało spełnienia jednego istotnego warunku – limitu ceny. Po pierwsze, BGK będzie gwarantował maksymalnie 100 tys. zł, co, przy założeniu górnego limitu 20 proc., będzie oznaczało, że mieszkanie nie będzie mogło być droższe niż 500 tys. zł.

Po drugie, limity cenowe będą obowiązywały także w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania. Te jednak zostały ustalone w ubiegłym roku, a od tego czasu kwoty płacone za mieszkania poszły wyraźnie w górę.

Blisko 2800 zł/mkw. powyżej limitu

Biorąc pod uwagę dotychczasowe limity cenowe oraz dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące średnich cen transakcyjnych w I kw. 2022 r., okazuje się, że – przynajmniej w miastach wojewódzkich –z programu będzie mogło skorzystać niewielu. Zmieszczenie się w limicie będzie z kolei znacznie ograniczało dostępną ofertę.

Limity znacznie mocniej odbiegają od rzeczywistości w przypadku rynku pierwotnego. Dla przykładu, średnia cena transakcyjna w I kw. 2022 r. w Warszawie wyniosła 12 412 zł/mkw. i była o 24 proc., a nominalnie o blisko 2,4 tys. zł/mkw. wyższa od rządowego limitu (10 013 zł/mkw.). W Katowicach różnica wyniosła 22,4 proc., w Łodzi 21,5 proc., Lublinie 20,9 proc., Gdańsku 18,5 proc., Krakowie 18,4 proc., a najwięcej w Szczecinie, gdzie średnia cena transakcyjna w I kw. 2022 r. była o ponad 48 proc. wyższa od limitu wpisanego w ustawie.

Spośród miast wojewódzkich niższą od limit średnią cenę transakcyjną zanotowano w I kw. 2022 r. jedynie w Poznaniu. Różnica była jednak nieznaczna i wyniosła 1,4 proc.

Nieco łatwiej o zakwalifikowanie się do programu rządowych gwarancji może być na rynku wtórnym. Średnie ceny transakcyjne poniżej ustawowych limitów zanotowano w I kw. 2022 r. w Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Poznaniu i Zielonej Górze. Również w tym przypadku najbardziej z rzeczywistością rozminął się limit ustalony dla Szczecina, gdzie średnia cena transakcyjna w I kw. 2022 r. była o 35 proc. wyższa. W Warszawie różnica wyniosła 23,9 proc.

Wyższe limity ratunkiem, ale tylko w kilku miastach

Szanse na nieznaczne urealnienie limitów może dać nowelizacja ustawy, którą zapowiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Zgodnie z zapowiedzią ministra podniesione zostałyby wskaźniki odtworzeniowe lokali. Na rynku pierwotnym dotychczasowy współczynnik 1,3 miałby zostać podniesiony do 1,4, z kolei na rynku wtórnym zamiast współczynnika 1,2 obowiązywać miałby współczynnik 1,3. W skrócie – w przypadku rynku pierwotnego limity cenowe wzrosłyby o 7,7 proc., w przypadku rynku wtórnego o 8,3 proc.

Jednak nawet wówczas średnie ceny transakcyjne notowane na rynku pierwotnym w I kw. 2022 r. byłyby niższe od limitów jedynie w Bydgoszczy, Kielcach, Poznaniu, Rzeszowie i Zielonej Górze. W Szczecinie średnia kwota płacona za mieszkania z drugiej ręki w I kw. 2022 r. wciąż byłaby wyższa od limitu aż o 24 proc.

W przypadku rynku wtórnego w limicie znalazłyby się z kolei średnie ceny transakcyjne notowane w Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Poznaniu i Zielonej Górze.

Jeśli wzięlibyśmy pod lupę jednak średnie ceny ofertowe, czyli kwoty wpisywane w ogłoszeniach, różnice byłyby jeszcze większe.

W Krakowie tylko co trzydzieste mieszkanie

Zgodnie z danymi serwisu GetHome.pl w Krakowie do programu kwalifikowałoby się obecnie jedynie 2 proc. mieszkań oferowanych na sprzedaż przez deweloperów, a po podniesieniu limitu byłoby to 7 proc. W Warszawie byłoby to odpowiednio 8 proc. i 11 proc. mieszkań, we Wrocławiu 12 proc. i 22 proc.

Najwięcej nowych mieszkań, których zakup mógłby zostać objęty rządową gwarancją wkładu własnego, można byłoby znaleźć w Gdańsku. Warunki spełniałoby 26 proc. lokali, a po podniesieniu limitu cenowego – 35 proc. Wszystko to jednak przy założeniu, że zarówno w II kw. 2022 r., jak i kolejnych kwoty płacone za mieszkania ponownie nie wzrosną.

Źródło: