Korekta rozlewa się po rynku najmu. To rozpędzająca się lawina czy fatamorgana?

Z każdym kolejnym miesiącem wraz ze spadającymi stawkami sytuacja potencjalnych najemców polepsza się – wynika z danych Otodom Analytics. Choć wynajmujący coraz śmielej spuszczają z tonu, to jest to o tyle łatwe, że stawki są średnio nawet o 50 proc. wyższe niż przed trzema laty.

Z korektą średnich cen ofertowych najdłużej mamy do czynienia w przypadku najmniejszych mieszkań o powierzchni do 40 mkw. W Krakowie przeciętna wycena tego typu lokali obniża się już od siedmiu miesięcy, a w Warszawie, Wrocławiu i Szczecinie od czterech.

W większości analizowanych miast obniżki w dalszym ciągu nie przekraczają 1 proc. w ujęciu miesięcznym. W kwietniu z tendencji ten wyłamał się jedynie Wrocław (-1,5 proc. r/r).

Niższe niż przed miesiącem stawki to przede wszystkim efekt w dalszym ciągu szybciej rosnącej podaży od popytu. Zgodnie z danymi Otodom Analytics liczba mieszkań oferowanych na wynajem zwiększyła się względem marca o 20 proc. W tym samym czasie popyt wzrósł o 1,5 proc.

Na sześciu najdroższych rynkach najmu kawalerek w Polsce w dalszym ciągu średnie ceny ofertowe znacznie przekraczają 2000 zł/m-c. i w większości przypadków są wyższe niż przed rokiem – od 1 proc. w Krakowie do blisko 6 proc. w Gdyni. Ok. 2-procentowe obniżki w ujęciu rocznym zanotowano z kolei we Wrocławiu i Szczecinie, a spośród pozostałych największych polskich miast wycena czynszów obniżyła się jeszcze w Łodzi i Bydgoszczy.

Wyraźne przyspieszenie korekty stawek zanotowano w przypadku dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. Kwietniowe obniżki powyżej 1,5 proc. w ujęciu miesięcznym miały miejsce we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Bydgoszczy, a maksymalnie doszły do blisko -6 proc. m/m w Gdyni.

W ujęciu rocznym - z wyjątkiem Poznania (+6,5 proc. r/r) - mieliśmy do czynienia ze stabilizacją stawek lub obniżkami. Te ostatnie sięgnęły -8,5 proc. r/r w Łodzi.

Wynajmujący mają duże pole do obniżek

W porównaniu z kwietniem 2022 r., a więc początkowym etapem wojny na Ukrainie i napływu do Polski uchodźców zza wschodniej granicy, w dalszym ciągu mówimy o dwucyfrowych wzrostach. Te z miesiąca na miesiąc są coraz niższe, rośnie bowiem poziom bazy. Zobrazowanie tego, co zadziało się na rynku najmu po wybuchu wojny, wymaga zatem cofnięcia się o trzy lata.

I tak, w przypadku kawalerek o powierzchni do 40 mkw., mówimy o wzrostach od ponad 35 proc. w Lublinie i Łodzi do ponad 50 proc. w Warszawie i przeszło 60 proc. w Krakowie. Nominalnie średnia cena ofertowa w stolicy woj. małopolskiego wzrosła w tym czasie o ok. 900 zł/m-c, a w Warszawie o ok. 1000 zł/m-c.

Patrząc na przeciętne stawki czynszów oczekiwanych za większe mieszkania (60-89 mkw.), wzrosty wahają się od 20 proc. w Łodzi do ponad 40 proc. w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu po blisko 52 proc. w przypadku Krakowa. Nominalnie za tego typu lokale wynajmujący muszą obecnie płacić średnio nawet o ponad 1700 zł/m-c więcej niż w kwietniu 2021 r.

Ceny mieszkań i najmu rozjeżdżają się. Stopa zwrotu coraz niższa

Tak więc pomimo ostatnich spadków przeciętne stawki najmu wciąż znajdują się na wysokim poziomie. Biorąc jednak pod uwagę obserwowane od wielu miesięcy bardzo wyraźne wzrosty cen, zarówno ofertowych jak i transakcyjnych, na rynku sprzedaży mieszkań, systematycznie obniża się stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie do wynajęcia. W przypadku najmniejszych metraży waha się ona od 5 do 6,5 proc. w skali roku, podczas gdy jeszcze 12 miesięcy temu dochodziła do 8 proc.

Źródło: