Jeszcze rok temu zarabiająca 11,5 tys. zł rodzina mogła w każdym z banków liczyć na kredyt hipoteczny przekraczający kwotę 1 mln zł. Obecnie taki sam typ kredytobiorcy będzie musiał się zadowolić o kilkaset tysięcy niższym finansowaniem.
W styczniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl sięgnęliśmy po dokładnie taki sam profil kredytobiorców i nieruchomości co u progu 2021 r. Porównanie symulacji banków pokazuje skalę zmian na rynku. Najbardziej spektakularne przemiany zaszły w szacunkach maksymalnej zdolności kredytowej. Te z kolei są mocno związane ze wzrostem stawek oprocentowania zmiennego, za które odpowiadają głównie wskaźniki WIBOR. Korekty w marżach miały stosunkowo niewielki zasięg.
Stałe kontra zmienne. Jaki kredyt hipoteczny wybrać?
17 lutego o godz. 15:00 eksperci z Santander Bank Polska poprowadzą webinar, w którym przybliżą najważniejsze dylematy stojące dziś przed kredytobiorcami. Podpowiedzą, jak przygotować się do zaciągnięcia zobowiązania i na co zwrócić uwagę w kontekście badania zdolności kredytowej. Przeanalizują ciemne i jasne strony kredytów ze zmienną i okresowo stałą stopą, a także wskażą najważniejsze kroki w procesie starania się o hipotekę.
Zapraszamy do zapisów. Szczegóły webinaru i możliwość zapisu znajdują się na stronie poświęconej temu wydarzeniu.
Kto stara się o kredyt?
Dwójka dzieci na utrzymaniu, dwa samochody w gospodarstwie domowym i dochody z umów o pracę na czas nieokreślony – tak prezentowały się podstawowe założenia. Przyjęliśmy, że o finansowanie stara się małżeństwo, które ma co miesiąc do dyspozycji 11,5 tys. zł.
Współkredytobiorcy są po trzydziestce. Obydwoje pracują, a z pracodawcami wiążą ich umowy o pracę na czas nieokreślony. Założyliśmy, że kredytobiorcy nie mają innych zobowiązań w bankach i firmach pożyczkowych. W historii kredytowej odnotowanej w BIK nie odnotowano żadnych negatywnych wpisów.
Klienci chcą kupić dom w zabudowie szeregowej z niewielką działką. Przyjęliśmy, że nieruchomość mieści się w gminie sąsiadującej z Krakowem. Do dyspozycji kupujących będzie 100 mkw. powierzchni użytkowej oraz 200 mkw. ogrodu. Za budynek pochodzący z rynku wtórnego para kredytobiorców zamierza zapłacić 680 tys. zł.
O milionie złotych kredytu można już zapomnieć
Od 11 do nawet 36 proc. mniejszą kwotę kredytu proponowały w styczniu banki profilowej rodzinie. Przekładało się to na cięcie dostępnego finansowania o nawet blisko pół miliona złotych. Najbardziej szacunki zdolności kredytowej okroił w tym czasie ING Bank Śląski, gdzie klienci mogliby liczyć na 498 tys. zł kredytu mniej.
|
Porównanie maksymalnej zdolności kredytowej profilowej rodziny w styczniu 2021 i 2022 r. (dochód netto 11,5 tys. zł miesięcznie, LTV 80 proc., na 30 lat, rata równa) |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Bank |
Maksymalna szacunkowa zdolność kredytowa w styczniu 2022 r. |
Maksymalna szacunkowa zdolność kredytowa w styczniu 2021 r. |
Różnica w szacunkach (2022 vs 2021) |
Różnica procentowo |
|
Alior Bank |
860 444 zł |
1 110 815 zł |
-250 371 zł |
-22,5% |
|
Bank Millennium |
828 000 zł |
1 172 000 zł |
-344 000 zł |
-29,4% |
|
Bank Pekao |
857 900 zł |
1 356 000 zł |
-498 100 zł |
-36,7% |
|
Bank Pocztowy |
857 293 zł |
1 190 000 zł |
-332 707 zł |
-28,0% |
|
BNP Paribas Bank |
1 001 480 zł |
1 385 429 zł |
-383 949 zł |
-27,7% |
|
Citi Handlowy |
772 000 zł |
1 096 000 zł |
-324 000 zł |
-29,6% |
|
Credit Agricole |
955 971 zł |
1 109 783 zł |
-153 812 zł |
-13,9% |
|
ING Bank Śląski |
934 052 zł |
1 352 990 zł |
-418 938 zł |
-31,0% |
|
mBank |
832 379 zł |
1 136 136 zł |
-303 757 zł |
-26,7% |
|
PKO BP |
921 900 zł |
1 038 500 zł |
-116 600 zł |
-11,2% |
|
Santander Bank |
848 364 zł |
1 117 102 zł |
-268 738 zł |
-24,1% |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji z banków (styczeń 2021, styczeń 2022 r.). |
||||
Najmniejsze zmiany zaszły w PKO BP, gdzie wyliczona przez kredytodawcę kwota zmniejszyła się przez rok o nieco ponad 110 tys. zł. Jedyną instytucją, która w pierwszym miesiącu 2022 r. była w stanie zaproponować profilowym klientom finansowanie przekraczające 1 mln zł, pozostał BNP Paribas Bank. W styczniu 2021 r. każdy z uczestniczących w zestawieniu banków miał taką ofertę.
Kilkaset złotych raty więcej co miesiąc
Wzrost stóp procentowych odbił się nie tylko na zdolności kredytowej, ale także na wysokości comiesięcznych obciążeń profilowych kredytobiorców. W styczniu 2021 r. średnia rata wyliczona z symulacji banków wynosiła 2112 zł, czyli nieco ponad 18 proc. dochodu do dyspozycji gospodarstwa domowego. W styczniu 2022 r. średnia wynosiła już 2836 zł i pochłaniała jedną czwartą dochodów kredytobiorców.
Warto zauważyć, że większość banków obniżyła w międzyczasie marże. Największa przestrzeń dzieli propozycje mBanku. W 2022 r. stawka oferowana przez tę instytucję była o 0,64 pp. niższa niż rok wcześniej.
|
Porównanie marż oferowanych w styczniu 2021 i 2022 r. (kredyt na 30 lat, kwota kredytu 544 tys. zł, LTV 80 proc.) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Bank |
Oprocentowanie w styczniu 2022 r. |
Marża w styczniu 2022 r. |
Oprocentowanie w styczniu 2021 r. |
Marża w styczniu 2021 r. |
Różnica marż (2022 vs 2021) |
|
Alior Bank |
4,50% |
1,70 pp. |
2,40% |
2,19 pp. |
-0,49 pp. |
|
Bank Millennium |
4,94% |
2,10 pp. |
2,21% |
2,00 pp. |
0,10 pp. |
|
Bank Pekao |
4,68% |
2,04 pp. |
2,35% |
2,10 pp. |
-0,06 pp. |
|
Bank Pocztowy |
4,88% |
2,19 pp. |
2,60% |
2,39 pp. |
-0,20 pp. |
|
BNP Paribas Bank |
5,30% |
1,95 pp. |
2,01% |
1,80 pp. |
0,15 pp. |
|
Citi Handlowy |
4,73% |
1,99 pp. |
2,20% |
1,99 pp. |
0,00 pp. |
|
Credit Agricole |
4,30% |
1,85 pp. |
2,26% |
2,05 pp. |
-0,20 pp. |
|
ING Bank Śląski |
4,99% |
2,15 pp. |
2,40% |
2,15 pp. |
0,00 pp. |
|
mBank |
3,85% |
1,86 pp. |
2,73% |
2,50 pp. |
-0,64 pp. |
|
PKO BP |
5,20% |
2,05 pp. |
2,45% |
2,20 pp. |
-0,15 pp. |
|
Santander Bank |
4,58% |
1,84 pp. |
2,30% |
2,09 pp. |
-0,25 pp. |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji z banków (styczeń 2021, styczeń 2022 r.). |
|||||
Średnie oprocentowanie obliczone na podstawie symulacji banków wskazuje na oczywistego winowajcę drożejącego kredytu – wskaźniki z rynku międzybankowego. W styczniu 2021 r. wskaźnik ten wynosił 2,36 proc., rok później – 4,72 proc.
Tendencje widoczne w porównaniach „rok do roku” będziemy obserwować jeszcze przez dłuższy czas. Przed nami kolejne podwyżki stóp skutkujące rosnącymi ratami kredytów i kurczącą się zdolnością. Ostatnie dane opublikowane przez BIK pokazują jednoznacznie, że rynek odczuwa zmiany, a popyt na hipoteki mocno się schładza.
