Pierwsze trzy miesiące roku na rynku kredytów hipotecznych można śmiało nazwać okresem dreptania w miejscu. Pod jednym względem nastąpiła jednak zdecydowana i widoczna dla klientów zmiana – zdolność kredytowa ruszyła w górę, a finansowanie stało się bardziej dostępne.
Pierwsza połowa roku będzie kiepska – takie prognozy dotyczące kredytów hipotecznych spotkać można było w niemal każdej prezentacji wynikowej banków podsumowujących 2022 rok. Przewidywania na razie sprawdziły się w stu procentach, ale na horyzoncie pojawiły się także pierwsze jaskółki ożywienia.
Wydarzeniem numer jeden w pierwszym kwartale 2023 r. było zdecydowanie poluzowanie wymagań stawianych kredytodawcom podczas procesu badania zdolności kredytowej. W lutym Komisja Nadzoru Finansowego skierowała do banków zalecenia, które w dużym stopniu odwróciły rekomendacje sprzed roku.
W dokumencie wskazano, że bufor na zmianę stopy procentowej można obniżyć do 2,5 pp., ale tylko w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem banki mają stosować wyższy niż 2,5 pp. bufor. Jego wysokość będzie ustalana przez bank, a za ocenę adekwatności podejścia ma odpowiadać zarząd. Bufor nie musi być w ogóle stosowany w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem w całym okresie spłaty.
Zdolność kredytowa najwyższa od roku
Banki szybko zareagowały na możliwość skorygowania parametrów stosowanych podczas weryfikacji zdolności kredytowej. Jeszcze w styczniu średnia maksymalna zdolność wyliczana dla propozycji kredytodawców w rankingu Bankier.pl zbliżona była do 670 tys. zł. Ten sam profil kredytobiorców w marcu mógł liczyć na finansowanie w wysokości 741 tys. zł.
Jeśli spojrzymy na dane z nieco dłuższego okresu, to ten niewielki na pozór skok zdolności kredytowej nabiera gatunkowej wagi. Przez wiele miesięcy kwota dostępnego finansowania niemal stała w miejscu. Zatoczyła tylko niewielkie kółko wraz ze zmianami wskaźników z rynku międzybankowego. Przed wakacjami 2022 r. WIBOR 3M przekroczył poziom 7 proc., by powrócić w zbliżone okolice pod koniec roku.
Niewielki ruch w ofertach, zmienne oprocentowanie coraz rzadsze
W cennikach banków pierwsze miesiące roku stały pod znakiem niewielkich korekt. Oprocentowanie proponowane w kredytach o okresowo stałej stopie zmieniało się w wąskim paśmie, a średnia wyliczana w comiesięcznych rankingach Bankier.pl mieściła się w przedziale 8,0-8,5 proc.
Więcej zmian miało miejsce w segmencie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. W pierwszym kwartale ponownie skróciła się lista instytucji oferujących takie rozwiązanie. Do ING Banku Śląskiego, który wycofał tymczasowo kredyty zmiennoprocentowe w grudniu, dołączyły BNP Paribas Bank oraz Bank Millennium.
Marże proponowane przez największych graczy pozostałych na rynku nieco wzrosły. Cenniki w pierwszym kwartale skorygował m.in. PKO Bank Polski i Santander Bank. Z kolei zmiana w zasadach oceny zdolności kredytowej, promująca kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, może spowodować, że w kolejnych miesiącach wybierający zmiennoprocentowe hipoteki będą mogli liczyć na niższą kwotę niż w przypadku drugiej opcji. „Nożyce” w zdolności kredytowej już są faktem w części banków, ale mogą się poszerzyć lada moment.
„Kredyt 2 proc.” na horyzoncie
Projekt ustawy wprowadzającej schemat kredytów hipotecznych z dopłatami do rat przechodzi przez kolejne etapy ścieżki legislacyjnej. W procesie zmianie ulegają niektóre ze szczegółowych zasad przyznawania i odbierania dofinansowania. Można jednak już dziś śmiało powiedzieć, że wprowadzenie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” jest jednym z najbardziej wyczekiwanych wydarzeń najbliższych miesięcy, zarówno przez banki, jak i pośredników kredytowych oraz zainteresowanych zakupem pierwszego mieszkania.
Zanim kredyty z dopłatami rzeczywiście pojawią się na rynku, czeka nas jeszcze cały „przejściowy” kwartał. Zapewne będzie on stał pod znakiem lekkiego ożywienia popytu, zwłaszcza ze strony klientów, którzy nie mogą liczyć na dopłaty, a przez ostatnie miesiące obserwowali z boku rozwój sytuacji i odkładali na później mieszkaniowe plany.
