Wysokość dostępnej kwoty kredytu hipotecznego może zależeć nie tylko od cech kredytobiorcy, ale również typu oprocentowania. Wybierający okresowo stałą stopę w niektórych bankach mogą liczyć na więcej. Zmiany w zaleceniach nadzoru tylko wzmocnią ten trend.
Maksymalna wysokość dostępnego kredytu bywa głównym kryterium wyboru produktu przez klientów. Dotyczy to zwłaszcza czasów, w których o finansowanie jest trudno ze względu na wysokie stopy procentowe i ostrożne podejście banków. Pojawienie się opcji „podbicia” zdolności potrafi skierować kredytobiorców w stronę łatwiejszej ścieżki.
Jeśli sięgniemy pamięcią do czasów szczytowej popularności kredytów opartych na frankach szwajcarskich, to mieliśmy wówczas do czynienia właśnie z taką sytuacją. Wielu klientów chcących nabyć mieszkanie natrafiało na wybór – kredyt w złotych, ale na kwotę sporo poniżej oczekiwań lub kredyt indeksowany lub denominowany w wysokości wystarczającej, by kupić upatrzoną nieruchomość.
Niższy bufor dla stałego oprocentowania
W lutym 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego skierowała do banków pismo, w którym przedstawiono nowe zalecenia dotyczące zasad oceny zdolności kredytowej w kredytach hipotecznych. Przez rok obowiązywały wcześniej zaostrzone reguły – ocena bazowała na 5-punktowym buforze na wzrost oprocentowania. Bank będzie musiał (obliczając maksymalne obciążenie klienta) brać pod uwagę znacznie wyższe stawki niż obowiązujące na rynku.
Tegoroczna korekta rekomendacji nie oznaczała jednak powrotu do „starych” zasad. Bufor 2,5 pp. można stosować tylko do kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Dla kredytów ze zmienną stawką margines bezpieczeństwa musi być większy.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Banki mają nieco swobody w ustalaniu zasad oceny zdolności kredytowej, nadzór narzuca wyłącznie pewne minima. Jak zwykle kredytodawcy w różnym tempie i w różny sposób podeszli do wdrożenia zaleceń. Niektóre instytucje przyjęły nowy niższy bufor w takiej samej wysokości dla obu typów kredytów, inne – zróżnicowały zasady i skorzystały z okazji do podreperowania sprzedaży.
Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej przy stałej stopie
Sprawdziliśmy, jak prezentują się różnice w szacunkach zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych ze zmiennym i okresowo stałym oprocentowaniem. Banki przygotowały obliczenia dla rodziny wychowującej jedno dziecko i mieszkającej w Warszawie. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł i nie posiadają żadnych innych zobowiązań kredytowych.
|
Porównanie - maksymalna szacunkowa zdolność kredytowa dla profilowych klientów (kredyt na 25 lat, raty równe, LTV 80 proc., miesięczny dochód netto 13 tys. zł) |
|||
|---|---|---|---|
|
Bank |
Maksymalna szacowana zdolność kredytowa przy oprocentowaniu okresowo stałym |
Maksymalna szacowana zdolność kredytowa przy oprocentowaniu zmiennym |
Różnica |
|
Alior Bank |
842 629 zł |
781 375 zł |
+ 61 254 zł |
|
Bank Millennium |
794 000 zł |
brak oferty |
- |
|
Bank Pekao |
833 200 zł |
776 600 zł |
+ 56 600 zł |
|
Bank Pocztowy |
632 935 zł |
636 944 zł |
- 4 009 zł |
|
BNP Paribas Bank |
811 997 zł |
brak oferty |
- |
|
BOŚ |
628 230 zł |
680 993 zł |
- 52 763 zł |
|
Citi Handlowy |
647 550 zł |
647 550 zł |
- zł |
|
Credit Agricole |
721 538 zł |
691 488 zł |
+ 30 050 zł |
|
ING Bank Śląski |
831 191 zł |
brak oferty |
- |
|
mBank |
707 213 zł |
707 213 zł |
- zł |
|
PKO BP |
714 650 zł |
715 600 zł |
- 950 zł |
|
Santander Bank |
729 775 zł |
729 775 zł |
- zł |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 14-20.3.2023 r. |
|||
W wielu instytucjach różnic w szacunkach nie dostrzeżemy lub są one symboliczne. W tej grupie mieszczą się np. PKO BP, mBank i Santander Bank. Jest jednak kilka przypadków, na które mogą zwrócić uwagę klienci poszukujący jak najwyższej kwoty finansowania. Wybór okresowo stałego oprocentowania daje „premię” w zdolności sięgającą nawet 60 tys. zł w porównaniu z produktem bazującym na zmiennej stawce.
Zjawisko „rozjeżdżania” się zdolności dla różnych wariantów kredytu nie jest zupełnie nowe. Gdy kredyty bazujące na okresowo stałej stawce pojawiły się szerzej na rynku, nierzadko były pod tym względem na przegranej pozycji. Teraz obserwujemy raczej odwrotną zależność. Nowe zalecenia nadzoru nie są pod tym względem neutralne – przechylają szalę na stronę „stałoprocentowych” produktów.
![Szafrański: U mnie największą pozycją w portfelu jest Amazon [WALLSTREET27]](https://galeria.bankier.pl/p/f/2/393c52300fc051-150-89-60-390-3940-2363.jpg)
