Spadająca liczba klientów, większa popularność mniejszych mieszkań, wzrost znaczenia gotówki i rosnące możliwości negocjacyjne kupujących – po boomie ostatnich lat pośrednicy nieruchomości mierzą się z nową rzeczywistością. Powoli ochładza się także ubiegłoroczny boom na rynku najmu.
W dalszym ciągu rosnące nominalne ceny mieszkań nie sprawiają, że wciąż mamy do czynienia z rynkiem sprzedających – taki wniosek można odnieść, rozmawiając z agentami nieruchomości. Od kilku miesięcy rynek sprzedaży mieszkań odwraca się w kierunku kupujących, z zastrzeżeniem jednak, że mówimy o kupujących ze zdolnością kredytową lub gotówką.
Najgorsze półrocze od siedmiu lat
– Z mojego doświadczenia wynika, że drugie półrocze 2022 r. było najgorsze pod względem popytu od 2015 r. – zauważa Jakub Majer, właściciel agencji nieruchomości Brokerty.
ReklamaJak z kolei mówi Dominika Podsiadło z poznańskiej agencji nieruchomości AnDom, pierwsze tygodnie 2023 r. przyniosły nieznaczny wzrost liczby klientów chcących kupić mieszkanie. – Klientów jest nieco więcej, jednak zdarzają się i tacy, którzy są zdecydowani, jednak w międzyczasie okazuje się, że nie posiadają wystarczającej zdolności kredytowej. Jest jednak lepiej niż w ubiegłym roku. Wówczas zdarzały się dni, kiedy klikanie F5 nie powodowało pojawienia się ani jednej wiadomości czy zapytania od potencjalnego klienta – wspomina agentka nieruchomości.
Głównym powodem zdecydowanie niższego popytu na rynku są podniesione stopy procentowe, które przekładają się na znacznie niższą zdolność kredytową i tym samym odpływ potencjalnych klientów, którzy chcieliby posiłkować się kredytem mieszkaniowym.
„Płacę gotówką” daje handicap
W lutym 2023 r. o kredyty hipoteczne wnioskowało jedynie 19 tys. osób, co przełożyło się na 37-procentowy spadek r./r., który liczony jest jednak do rekordowego lutego 2022 r. Z kolei wartość zapytań o kredyty hipoteczne, zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w lutym była o 37,6 proc. niższa niż rok wcześniej.
– W dalszym ciągu wiele osób chciałoby kupić mieszkanie na kredyt, ale ich nie stać. Kredyt stał się towarem luksusowym. Obecne stopy procentowe wraz z buforem nałożonym na banki do liczenia zdolności stanowią skuteczną zaporę dla wielu, nawet dobrze zarabiających osób. To sprawiło, że odsetek kupujących na kredyt był w ostatnich miesiącach bardzo niewielki, a słowa „płacę gotówką” wypowiadane przez klientów nabrały znowu magicznego znaczenia dla sprzedających – ocenia Jakub Majer.
Jak zgodnie mówią pośrednicy nieruchomości największą zmianą, jaka zaszła w ostatnim czasie na rynku, okazał się powrót do łask gotówki.
Jak twierdzi Przemysław Święch, doradca ds. rynku mieszkaniowego w Verso Residential, proporcje klientów gotówkowych i posiłkujących się kredytem się odwróciły.
– Obecnie niemal wszystkie transakcje realizowane są gotówkowo. Klient, chcący zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania, jest aktualnie niczym biały kruk. Około 95 proc. transakcji są aktualnie transakcje gotówkowe – komentuje Przemysław Święch.
Jak jednak dodaje, pojawiają się już pierwsze zgłoszenia od klientów, którzy chcieliby kupić mieszkanie, ale jednocześnie skorzystać z programu „Bezpieczny kredyt 2%”.
Na własne potrzeby większe i z dala od centrum
Ostatnie miesiące to także zmiana profilu mieszkań, o które pytają potencjalni kupcy. Zdaniem Jakuba Majera, w ostatnim czasie większym powodzeniem cieszą się większe mieszkania.
– Ma to związek z faktem, że w ostatnim czasie na nowe mieszkanie mogą sobie pozwolić w większości bardziej zamożni klienci. Najczęściej pytano o mieszkania o powierzchni powyżej 60 mkw., komfortowe, choć niekoniecznie zoptymalizowane pod względem liczby pokoi – twierdzi Jakub Majer.
Jak z kolei zaznacza Przemysław Święch, wszystko zależy od klienta. Osoby kupujące mieszkania na własny użytek najczęściej kupują większe lokale. Klienci kupujący w celach inwestycyjnych decydują się na mniejsze lokale o powierzchni nieprzekraczającej 55 mkw.
– Kupujący w celach inwestycyjnych wybierają najczęściej mieszkania dogodnie położone, czyli blisko centrum lub bardzo dobrze skomunikowane z centrum. Chętnie kupują też mieszkania do remontu lub odświeżenia. Klienci, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe, szukają nieco większych metraży, z reguły na obrzeżach Wrocławia lub w miastach dobrze skomunikowanych z Wrocławiem np. Siechnice. W tym przypadku klienci szukają mieszkań urządzonych w przyzwoitym standardzie. Nie chcą wchodzić w dodatkowe koszty związane z remontem lokalu, ponieważ boją się nieprzewidzianych kosztów wykończenia – zwraca uwagę Przemysław Święch.
Jak dodaje, wśród chętnych dominują jednak kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych. Z drugiej jednak strony, wśród nich spotyka się coraz mniej flipperów, czyli osób kupujących mieszkania w atrakcyjnych cenach i najczęściej o obniżonym standardzie, by następnie po ich odnowieniu sprzedać je po znacznie wyższej cenie z zyskiem.
Rynek wtórny wraca do łask
Na znaczeniu zyskuje także rynek wtórny. Jak zauważa Dominika Podsiadło, na lokale z drugiej ręki decydują się także te osoby, które wcześniej kategorycznie upierały się przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego.
– Rynek wtórny ma tę niezaprzeczalną zaletę, że pozwala na wprowadzenie się niemal natychmiast i nie wymusza zgromadzenia dodatkowych środków niezbędnych na wykończenie. Przy zdolności kredytowej drastycznie niższej niż przed rokiem ma to kluczowe znaczenie. Klienci wolą zachować więcej środków na wkład własny, niż przeznaczać je później na wykończenie mieszkania i często także na kolejne czynsze płacone za wynajmowane dotychczas mieszkanie – analizuje Dominika Podsiadło.
W opinii Jakuba Majera na zwrot w kierunku rynku wtórnego wpływa także większa elastyczność sprzedających mieszkania z drugiej ręki, a także rosnąca podaż mieszkań nie starszych niż 10-letnie oraz rosnące koszty prac budowlanych związanych z wykończeniem mieszkania kupionego na rynku pierwotnym.
Jak z kolei wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w IV kw. 2022 r. średnie ceny transakcyjne notowane w stolicach wszystkich województw były niższe od stawek obserwowanych w przypadku nowych mieszkań i to pomimo spadku tych drugich.
„Każdą ofertę należy negocjować”
Spadający popyt na rynku mieszkaniowym sprawił także, że sprzedający mieszkania stali się znacznie bardziej skorzy do negocjacji cen niż przed rokiem. Wskazują na to dane Metrohouse i Credipass za IV kw. 2022 r., o których pisaliśmy w artykule „Sprzedający mieszkania bardziej chętni do negocjacji i obniżania stawek”.
Spostrzeżenia te potwierdzają także sami agenci nieruchomości. Jak jednak zaznacza Przemysław Święch, ważny jest sam motyw sprzedaży, który wpływa na pozycję sprzedającego w procesie negocjacyjnym.
– Jeżeli mieszkanie jest sprzedawane, ponieważ planowany jest zakup innego mieszkania, np. dla dziecka, wówczas możliwości negocjacyjne są bardzo małe, ponieważ sprzedający ustala pewną zaporową stawkę, której uzyskanie pozwoli mu następnie samemu kupić mieszkanie. Jeżeli jednak motywem sprzedaży własnego mieszkania jest następnie zakup mieszkania od dewelopera, to wówczas, ze względu na napięte terminy, możliwości negocjacyjne kupujących stają się nieco większe – wyjaśnia Święch.
Jak z kolei dodaje Jakub Majer, to, ile można wynegocjować, zależy od takich czynników jak: wartości całej transakcji, aktualnego popytu na daną ofertę, prywatnych motywacji sprzedającego czy samej strategii sprzedaży.
– Każda transakcja jest inna, ale przy każdej należy negocjować cenę. Dziś można ugrać ok. kilku procent i jest to więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu – zaznacza Majer.
Rynek najmu rozpalony, ale zaczyna się ochładzać
Zgoła odmienna sytuacja panuje na rynku najmu mieszkań, gdzie wciąż zarówno kupujący jak i pośrednicy nieruchomości mierzą się z wysokim popytem, choć już nie tak wysokim jak jeszcze w połowie 2022 r.
Wówczas boom na rynku najmu spowodowany był wybuchem wojny na Ukrainie i napływem do Polski uchodźców z ogarniętego wojną kraju. Następnie na rynek najmu wkroczyły lub z przymusu pozostały na nim te osoby, które ze względu na spadającą zdolność kredytową i trudności z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego, nie mogły pozwolić sobie na zakup mieszkania.
– Wiosną ubiegłego roku telefony z pytaniami o oferty najmu zaczęły się urywać i sytuacja ta trwała także latem. Wysoki popyt notowaliśmy także jesienią i wczesną zimą. Wówczas agenci zajmujący się ofertami najmu mieli zdecydowanie więcej pracy niż ci, którzy pośredniczyli w sprzedaży mieszkań – wspomina Dominika Podsiadło.
Początek 2023 r. przyniósł jednak nieznaczne obniżenie popytu oraz ostudzenie rynku.
– Od września do listopada 2022 roku obserwowaliśmy bardzo duże zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. Ceny najmu mocno wystrzeliły i osiągnęły poziom nawet wyższy niż w marcu 2022 r. Rok 2023 przyniósł jednak ochłodzenie cen najmu. Poszukujących jest nieco mniej, lokali do wynajęcia przybywa, więc ceny siłą rzeczy muszą być nieco obniżane – mówi Przemysław Święch.
Obniżki następują jednak na szczytach. Jak zwraca uwagę Jakub Majer, w ubiegłym roku stawki wzrosły nawet o 40 proc. w ujęciu rocznym.
– Obecnie popyt został wyhamowany przez osoby, które miały zawarte umowy najmu przed drastycznymi podwyżkami i teraz niechętnie zmieniają lokum, ponieważ wiązałoby się to ze znaczącymi podwyżkami – komentuje właściciel biura nieruchomości Brokerty.
