Od pewnego czasu pojawiają się pomysły masowej budowy mieszkań czynszowych (np. 300 000 lokali komunalnych w 4-5 lat). Jednak koszty to nie jedyny problem.
Można przypuszczać, że tematy związane z mieszkaniówką będą jednym z głównych akcentów w rozpoczynającej się kampanii przed jesiennymi wyborami. Raczej nie dziwi fakt, że politycy zamiast rozbudowanych programów prezentują propozycje doraźne i atrakcyjne dla swoich elektoratów. Oprócz "Bezpiecznego kredytu 2 proc." oraz darmowego kredytu proponowanego przez KO pojawiła się jeszcze trzecia ważna koncepcja.
Z lewej strony sceny politycznej słyszymy często pomysły masowej budowy mieszkań komunalnych. Niecały rok temu Lewica zadeklarowała, że w latach 2025-2029 będzie chciała wybudować 300 000 mieszkań komunalnych.
Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili ocenić perspektywy budowy tak dużej liczby „czynszówek”. Około osiemdziesięciokrotne zwiększenie aktywności budowlanej samorządów nie byłoby łatwe. Poza tym cały obecny model budownictwa komunalnego wymaga modyfikacji ze względu na liczbę patologii.
Czasy taniego budowania lokali już nigdy nie wrócą
W kontekście planów masowej budowy mieszkań komunalnych lub innych lokali czynszowych (np. przez TBS-y/SIM-y) pojawia się oczywiście kardynalne pytanie o koszty. Jest ono ważniejsze niż kiedykolwiek, ponieważ dane firmy Sekocenbud wskazują, że w latach 2020-2022 średnie koszty budowy lokali wzrosły o 38%. Informacje udostępniane przez GUS sugerują natomiast, że przyjęcie średniego kosztu budowy lokalu komunalnego z wykończeniem pod klucz na poziomie 6500-7000 zł/mkw. jest dość optymistyczne. Mowa o stawce zawierającej już w sobie koszt części wspólnych. Należy też pamiętać, że lokale komunalne z masowego programu powstałyby przede wszystkim na terenie średnich i większych miast, gdzie budowa jest nieco droższa.
Niestety wszystko wskazuje na to, że powrotu do taniego budowania już nie będzie. W tym kontekście chodzi nie tylko o obowiązujące od początku 2021 r. nowe wymagania w zakresie energochłonności. Zgodnie z niedawną decyzją UE wszystkie nowe budynki mieszkalne od 2028 r. będą musiały cechować się zeroemisyjnością i zostać wyposażone w fotowoltaikę. Takie wymagania jeszcze bardziej podniosą koszty budowy. Identyczny wpływ (zwłaszcza na ceny materiałów izolacyjnych oraz elewacyjnych) będzie miała konieczność stopniowego ocieplania starszych budynków.
Teraz 100 mld zł na 300 000 lokali by nie wystarczyło?
Warto wspomnieć, że niecały rok temu posłowie Lewicy oszacowali koszt budowy 300 000 mieszkań komunalnych jako 100 mld zł. Chodziło zatem o kwotę ok. 333 000 zł w przeliczeniu na mieszkanie. Typowy metraż nowego lokalu komunalnego to od kilku lat 43 mkw., co przy budżecie 100 mld zł oznacza koszt budowy 1 mkw. z wykończeniem wynoszący około 7750 zł.
Wziąwszy pod uwagę inflację oraz unijne wymagania w przyszłości, założone stawki kosztów dla wieloletniego programu budowy mieszkań komunalnych powinny być nawet nieco wyższe. Poza tym warto pamiętać, że bazowa kwota 100 mld zł stanowi około jedną szóstą tegorocznych dochodów budżetu. Oczywiście masowa budowa mieszkań komunalnych byłaby rozłożona na kilka lat, co nie zmienia faktu, że jej koszt budzi obawy.
Budowlana ofensywa to wyższe koszty dla wszystkich
Ostrożność przy szacowaniu przyszłych kosztów masowej budowy mieszkań komunalnych jest uzasadniona jeszcze jedną kwestią. Nie można zapominać, że budowa około 60 000-75 000 mieszkań komunalnych rocznie (zgodnie z celem „300 000 lokali w 4-5 lat”) miałaby negatywny wpływ na ceny materiałów budowlanych i robocizny. Ten czynnik rzutujący na koszty budowy lokali deweloperskich oraz prywatnych domów również trzeba brać pod uwagę przy planowaniu tak dużej budowlanej ofensywy. Kolejną kluczową kwestią jest dostępność gminnych gruntów pod zabudowę.
Na początek należałoby zająć się istniejącym zasobem
Można również odnieść wrażenie, że politycy planujący masową budowę lokali komunalnych zapominają o obecnym zasobie, który nie należy do małych mimo wyprzedaży prawie 600 000 lokali w latach 2003-2020. Dane GUS z końca 2022 r. wskazują, że wówczas aktywnych było około 615 000 umów najmu gminnych lokali. Oto inne informacje, które w telegraficznym skrócie przedstawiają stan budownictwa gminnego:
- niemal 400 000 mieszkań gminnych obciążonych długiem pod koniec 2020 r.;
- około 64 000 gminnych pustostanów pod koniec 2020 r. (GUS) z czego 20 000-30 000 nadających się do remontu i zamieszkania (dane NBP);
- około 55 000 eksmisji z mieszkań wstrzymanych według stanu z końca 2022 r. jako skutek braku lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych;
- brak systematycznej weryfikacji dochodów u większości najemców (taka weryfikacja obejmuje tylko umowy zawarte od 21 kwietnia 2019 r.);
- liczne nieprawidłowości przy sprzedaży mieszkań komunalnych, które potwierdził m.in. niedawny raport NIK (nr ewid. 122/2022/P/22/051/LBY);
- tylko jedna trzecia mieszkań z budynków będących własnością miast wojewódzkich w stanie dobrym lub średnim według badania NBP z 2019 r.;
- niemożliwość samodzielnego sfinansowania prac remontowych przez liczne gminy ze względu na niską ściągalność czynszów oraz ich poziom często nawet dwa razy niższy od ustawowego limitu (3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie).
Wszystkim politykom opowiadającym się za masową i kosztowną budową kolejnych mieszkań komunalnych warto zadać pytanie, jak zamierzają zreformować obecny system gminnego najmu. Takie pytanie wydaje się uzasadnione, bo ten system funkcjonuje po prostu źle.
Andrzej Prajsnar
