REKLAMA
PIT 2023

Mieszkaniówka tegoroczną kiełbasą wyborczą. Na stole 300 000 czynszówek, ale czasy taniego budowania już nie wrócą

2023-04-08 06:00
publikacja
2023-04-08 06:00

Od pewnego czasu pojawiają się pomysły masowej budowy mieszkań czynszowych (np. 300 000 lokali komunalnych w 4-5 lat). Jednak koszty to nie jedyny problem.  

Mieszkaniówka tegoroczną kiełbasą wyborczą. Na stole 300 000 czynszówek, ale czasy taniego budowania już nie wrócą
Mieszkaniówka tegoroczną kiełbasą wyborczą. Na stole 300 000 czynszówek, ale czasy taniego budowania już nie wrócą
fot. Andrzej Bogacz /

Można przypuszczać, że tematy związane z mieszkaniówką będą jednym z głównych akcentów w rozpoczynającej się kampanii przed jesiennymi wyborami. Raczej nie dziwi fakt, że politycy zamiast rozbudowanych programów prezentują propozycje doraźne i atrakcyjne dla swoich elektoratów. Oprócz "Bezpiecznego kredytu 2 proc." oraz darmowego kredytu proponowanego przez KO pojawiła się jeszcze trzecia ważna koncepcja.

Z lewej strony sceny politycznej słyszymy często pomysły masowej budowy mieszkań komunalnych. Niecały rok temu Lewica zadeklarowała, że w latach 2025-2029 będzie chciała wybudować 300 000 mieszkań komunalnych.

Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili ocenić perspektywy budowy tak dużej liczby „czynszówek”. Około osiemdziesięciokrotne zwiększenie aktywności budowlanej samorządów nie byłoby łatwe. Poza tym cały obecny model budownictwa komunalnego wymaga modyfikacji ze względu na liczbę patologii.

Czasy taniego budowania lokali już nigdy nie wrócą

W kontekście planów masowej budowy mieszkań komunalnych lub innych lokali czynszowych (np. przez TBS-y/SIM-y) pojawia się oczywiście kardynalne pytanie o koszty. Jest ono ważniejsze niż kiedykolwiek, ponieważ dane firmy Sekocenbud wskazują, że w latach 2020-2022 średnie koszty budowy lokali wzrosły o 38%. Informacje udostępniane przez GUS sugerują natomiast, że przyjęcie średniego kosztu budowy lokalu komunalnego z wykończeniem pod klucz na poziomie 6500-7000 zł/mkw. jest dość optymistyczne. Mowa o stawce zawierającej już w sobie koszt części wspólnych. Należy też pamiętać, że lokale komunalne z masowego programu powstałyby przede wszystkim na terenie średnich i większych miast, gdzie budowa jest nieco droższa.  

Niestety wszystko wskazuje na to, że powrotu do taniego budowania już nie będzie. W tym kontekście chodzi nie tylko o obowiązujące od początku 2021 r. nowe wymagania w zakresie energochłonności. Zgodnie z niedawną decyzją UE wszystkie nowe budynki mieszkalne od 2028 r. będą musiały cechować się zeroemisyjnością i zostać wyposażone w fotowoltaikę. Takie wymagania jeszcze bardziej podniosą koszty budowy. Identyczny wpływ (zwłaszcza na ceny materiałów izolacyjnych oraz elewacyjnych) będzie miała konieczność stopniowego ocieplania starszych budynków.

Teraz 100 mld zł na 300 000 lokali by nie wystarczyło?

Warto wspomnieć, że niecały rok temu posłowie Lewicy oszacowali koszt budowy 300 000 mieszkań komunalnych jako 100 mld zł. Chodziło zatem o kwotę ok. 333 000 zł w przeliczeniu na mieszkanie. Typowy metraż nowego lokalu komunalnego to od kilku lat 43 mkw., co przy budżecie 100 mld zł oznacza koszt budowy 1 mkw. z wykończeniem wynoszący około 7750 zł.

Wziąwszy pod uwagę inflację oraz unijne wymagania w przyszłości, założone stawki kosztów dla wieloletniego programu budowy mieszkań komunalnych powinny być nawet nieco wyższe. Poza tym warto pamiętać, że bazowa kwota 100 mld zł stanowi około jedną szóstą tegorocznych dochodów budżetu. Oczywiście masowa budowa mieszkań komunalnych byłaby rozłożona na kilka lat, co nie zmienia faktu, że jej koszt budzi obawy.

Budowlana ofensywa to wyższe koszty dla wszystkich

Ostrożność przy szacowaniu przyszłych kosztów masowej budowy mieszkań komunalnych jest uzasadniona jeszcze jedną kwestią. Nie można zapominać, że budowa około 60 000-75 000 mieszkań komunalnych rocznie (zgodnie z celem „300 000 lokali w 4-5 lat”) miałaby negatywny wpływ na ceny materiałów budowlanych i robocizny. Ten czynnik rzutujący na koszty budowy lokali deweloperskich oraz prywatnych domów również trzeba brać pod uwagę przy planowaniu tak dużej budowlanej ofensywy. Kolejną kluczową kwestią jest dostępność gminnych gruntów pod zabudowę.

Na początek należałoby zająć się istniejącym zasobem

Można również odnieść wrażenie, że politycy planujący masową budowę lokali komunalnych zapominają o obecnym zasobie, który nie należy do małych mimo wyprzedaży prawie 600 000 lokali w latach 2003-2020. Dane GUS z końca 2022 r. wskazują, że wówczas aktywnych było około 615 000 umów najmu gminnych lokali. Oto inne informacje, które w telegraficznym skrócie przedstawiają stan budownictwa gminnego:

  • niemal 400 000 mieszkań gminnych obciążonych długiem pod koniec 2020 r.;
  • około 64 000 gminnych pustostanów pod koniec 2020 r. (GUS) z czego 20 000-30 000 nadających się do remontu i zamieszkania (dane NBP);
  • około 55 000 eksmisji z mieszkań wstrzymanych według stanu z końca 2022 r. jako skutek braku lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych;
  • brak systematycznej weryfikacji dochodów u większości najemców (taka weryfikacja obejmuje tylko umowy zawarte od 21 kwietnia 2019 r.);
  • liczne nieprawidłowości przy sprzedaży mieszkań komunalnych, które potwierdził m.in. niedawny raport NIK (nr ewid. 122/2022/P/22/051/LBY);
  • tylko jedna trzecia mieszkań z budynków będących własnością miast wojewódzkich w stanie dobrym lub średnim według badania NBP z 2019 r.;
  • niemożliwość samodzielnego sfinansowania prac remontowych przez liczne gminy ze względu na niską ściągalność czynszów oraz ich poziom często nawet dwa razy niższy od ustawowego limitu (3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie).

Wszystkim politykom opowiadającym się za masową i kosztowną budową kolejnych mieszkań komunalnych warto zadać pytanie, jak zamierzają zreformować obecny system gminnego najmu. Takie pytanie wydaje się uzasadnione, bo ten system funkcjonuje po prostu źle.

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Tematy
Wypróbuj Pracuj.pl za 1zł! Zatrudniaj szybko i skutecznie!

Wypróbuj Pracuj.pl za 1zł! Zatrudniaj szybko i skutecznie!

Advertisement

Komentarze (69)

dodaj komentarz
koperytko
coś dla was lemingi...
to sa wydatki europejczyków na różne dobra wyrazoe procentem dochodów. wszyskie samorzadowe usługi sa najdrozsze w Europie oprócz Chorwacji w zakresie dostarczenia wody. Kto rzadzi w samorządach ??? partia przy,głupów...

Jeśli chodzi o towary i usługi poza żywnością, to drugą kategorią dla nas są
coś dla was lemingi...
to sa wydatki europejczyków na różne dobra wyrazoe procentem dochodów. wszyskie samorzadowe usługi sa najdrozsze w Europie oprócz Chorwacji w zakresie dostarczenia wody. Kto rzadzi w samorządach ??? partia przy,głupów...

Jeśli chodzi o towary i usługi poza żywnością, to drugą kategorią dla nas są koszty mieszkania, na które przeznaczamy prawie 19 proc. wydatków. Względnie dużo wydajemy na dostawy wody, bo aż 1,3 proc., w czym wyprzedza nas tylko Chorwacja (1,6 proc.). Wywóz śmieci jest dla nas najbardziej obciążający w Europie, bo kosztuje 1,2 proc. wydatków. Tu na drugim miejscu jest Dania z 0,9 proc.

Polska jest też względnie najdroższa pod względem odprowadzania ścieków, bo ta usługa samorządowa to 1,2 proc. naszych wydatków. Na przedostatnim miejscu jest tu ex aequo Słowenia i Dania (po 0,8 proc. wydatków).
misiosnechacz
Ludzie jednak są głupi. Dobra powstanie te 300k mieszkań. I kto je wybuduje? Wasi deweloperzy. Ci na których psioczycie. Niech powstanie 300k mieszkań i co potem? Co z ludźmi którzy budują? Kryzys jak w Hiszpanii. Spadek cen wszystkiego. Budownictwo ma mieć stabilizację a nie rozgrzać rynek jak tanim pieniądzem a potem zakręcić kurek Ludzie jednak są głupi. Dobra powstanie te 300k mieszkań. I kto je wybuduje? Wasi deweloperzy. Ci na których psioczycie. Niech powstanie 300k mieszkań i co potem? Co z ludźmi którzy budują? Kryzys jak w Hiszpanii. Spadek cen wszystkiego. Budownictwo ma mieć stabilizację a nie rozgrzać rynek jak tanim pieniądzem a potem zakręcić kurek i patrzeć jak branża się wykrwawia. Lepiej po jednym kroku robić niż 10 na raz i się przewrócić.
kololux
Mieszkania miały być tańsze. Nasi ekonomiczni rządzący „znafcy” nie rozumieją, że każde dotacje, plusy, kredyty 2% zwiększają stronę popytową (więcej chętnych na kupno to większe ceny). Żeby ceny mieszkań spadły, potrzebna jest podaż. Zmieńcie przepisy by łatwiej można byo zacząć budowę. Bańka na nieruchomościach rosła bo kasa jest Mieszkania miały być tańsze. Nasi ekonomiczni rządzący „znafcy” nie rozumieją, że każde dotacje, plusy, kredyty 2% zwiększają stronę popytową (więcej chętnych na kupno to większe ceny). Żeby ceny mieszkań spadły, potrzebna jest podaż. Zmieńcie przepisy by łatwiej można byo zacząć budowę. Bańka na nieruchomościach rosła bo kasa jest rozdawana, stopy procentowe były poniżej inflacji i tani przez to kredyt. Ale to się zmieniło, co odbije się nam czkawką. Stracą nie tylko posiadacze nieruchomości, ale przede wszystkim ludzie mający oszczędności. Dlatego trezba się do tego przygotować. Jak? Wiedza finansowa się przydaje. Przeczytajcie ksią.ż ke pt. Emreytura nie jest Ci potzerbna. Opisuje jak budowac majątek m.in. na inwestowaniu w nieruch.
friedens
Mieszkania droższe niż w Toskanii lub na Prowansji? Zaskoczenie? Każdy drań potrafi w Tymkraju wymachiwać szabelką i flagą oraz wie, jak padać na twarz przed tzw. świętymi obrazkami, by potem kraść i bogacić się kosztem współobywateli. Nie ma jednak takich, którzy potrafią planować na dziesięciolecia naprzód oraz wiedzą, że w Europie Mieszkania droższe niż w Toskanii lub na Prowansji? Zaskoczenie? Każdy drań potrafi w Tymkraju wymachiwać szabelką i flagą oraz wie, jak padać na twarz przed tzw. świętymi obrazkami, by potem kraść i bogacić się kosztem współobywateli. Nie ma jednak takich, którzy potrafią planować na dziesięciolecia naprzód oraz wiedzą, że w Europie Wschodniej trudno żyć w szałasie, na ulicy lub w lesie, szczególnie zimą. No, cóż, wielki S. Johnson ostrzegał już przed wiekami swych rodaków, że 'patriotism is the last refuge of every scoundrel'. W Tymkraju takich nauczycieli nie ma, nie było i nie będzie -wystarczy obejrzeć jakiekolwiek wydanie partyjnej, tromtadrackiej teleszczujni. Dlatego tanich mieszkań jak za Tuska nie ma i już nigdy nie będzie. Trzeba wyprowadzić się do pięknej Toskanii lub na urokliwą Prowansję.
zoomek
"czasy taniego budowania już nie wrócą"
I to jest główny cel.
Doyebać goja.
plota
Autor tekstu wyraźnie z lobby deweloperskiego. Przy wybudowaniu 300 000 mieszkań komunalnych ceny mieszkań na pewno mniej wzrosną niż miałoby się rozdać 300 tysięcy kredytów 0% i wysłać ludzi z tymi kredytami do deweloperów. Wtedy deweloperka miałaby używanie ceny poszybowałyby w kosmos.
xxpp
Nie masz pojęcia o ekonomii. Deweloper zbuduje lepiej, szybciej i taniej.
friedens odpowiada xxpp
Taniej i lepiej niż w czasach PRL? Wątpię.
plota odpowiada xxpp
To Ty nie masz pojęcia o ekonomii. Samorządy będą nowym graczem po stronie podaży. Większa podaż powinna teoretycznie doprowadzić do spadku cen to przy założeniu ceteris paribus. Przy obecnej inflacji bym na to nie liczył. Zapamiętaj stymulacja podaży spadek cen, stymulacja popytu wzrost cen.
xxpp odpowiada plota
Samorządy nie mają na to pieniędzy.
Samorządy pozbywają się panicznie nawet obecnie posiadanych lokali, bo trzeba je utrzymywać i do nich dopłacać.

Powiązane: Polityka mieszkaniowa

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki