Niski wkład własny to droższy kredyt

analityk Bankier.pl

Grupa banków, które gotowe są udzielić kredytu z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym, jest stosunkowo niewielka. Klienci, którzy myślą o sfinansowaniu zakupu z zaangażowaniem jak najmniejszych oszczędności, muszą się przygotować na wyższą marżę i ponoszenie dodatkowych obciążeń do momentu, gdy spłacona zostanie część długu.

Kilka lat temu nadzór postanowił skłonić banki do stosowania bardziej konserwatywnej polityki dotyczącej wysokości wkładu własnego w kredytach hipotecznych. Pożyczanie na 100 proc. wartości nieruchomości miało odejść w przeszłość. Stopniowo, z roku na rok, podwyższany jest minimalny próg wpłaty wnoszonej przez kredytobiorcę. W 2016 r. wynosi on 15 proc. wartości lokalu, a od 2017 r. – 20 proc. KNF dopuścił jednak, by „gotówkowy” wkład własny równał się 10 procentom ceny zakupu. Reszta może być zabezpieczona różnymi instrumentami – począwszy od blokady środków na IKE, na ubezpieczeniu skończywszy.

Niski wkład własny to droższy kredyt
Niski wkład własny to droższy kredyt (YAY Foto)

Reakcja banków na nowe wymogi nie była jednolita. Część postawiła na konserwatyzm i zdecydowała się bezwzględnie wymagać 20-procentowej wpłaty (np. ING Bank Śląski, Bank BPH). Inni podążają ścieżką wyznaczoną przez nadzór i gotowi są kredytować dziś maksymalnie 85 proc. wartości nieruchomości. Jest jednak nadal grupa liberalnych instytucji, które umożliwiają sfinansowanie zakupu przy 10-procentowym wkładzie własnym. Przyjrzeliśmy się ich ofercie i sprawdziliśmy, jak prezentują się warunki kredytów w „wersji minimum” w stosunku do standardowego zobowiązania ze wskaźnikiem LTV równym 80 proc.

Nie masz oszczędności? Marża idzie w górę

W sześciu tegorocznych edycjach rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl prosiliśmy banki o przygotowanie ofert dla różnych profilów kredytobiorców – od rodzin kupujących dom do singla starającego się o niewielkie lokum. Banki tworzyły symulacje zarówno dla wkładu własnego w wysokości 10 proc., jak i wpłaty równej 20 proc.

Niemal wszystkie instytucje z grona „liberałów” (akceptujących wnioski z 10-procentowym wkładem) konsekwentnie od początku 2016 r. stosowały wyższe stawki dla decydujących się na kredyt z LTV równym 90 proc. Obliczyliśmy, o ile średnio, dla sześciu badanych przez nas profili, od styczniowej edycji rankingu, wyższa była marża w przypadku kredytu z minimalnym wkładem własnym. Różnice wynosiły od 0,08 pp. (Bank BPS) do 0,41 pp. (w Banku Pocztowym). W przypadku Banku Zachodniego WBK stawka marży ustalana jest indywidualnie, a instytucja deklaruje, że dla obu scenariuszy (LTV 90 i 80 proc.) jej minimalny poziom jest taki sam.

Porównanie stawek marży dla kredytów z 10- i 20-procentowym wkładem własnym
(średnia z 6 rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl w 2016 r., różne profile klienta)

Bank

Średnia marża
dla kredytu z LTV 90%

Średnia marża
dla kredytu z LTV 80%

Różnica

Alior Bank*

zapytaj o kredyt»

2,80%

2,50%

+0,30%

Bank BPS*

1,60%

1,52%

+0,08%

Bank Pekao

zapytaj doradcę»

2,06%

2,09%

-0,03%

Bank Pocztowy*

zapytaj doradcę»

2,40%

1,99%

+0,41%

BOŚ

zapytaj doradcę»

2,20%

2,00%

+0,20%

BZ WBK**

zapytaj doradcę»

1,76%

1,76%

+0,00%

Deutsche Bank

zapytaj doradcę»

2,33%

2,13%

+0,20%

Getin Bank*

zapytaj o kredyt»

2,92%

2,82%

+0,10%

mBank

zapytaj o kredyt»

2,20%

2,10%

+0,10%

PKO BP

zapytaj o kredyt»

1,81%

1,68%

+0,13%

* - Bank nie brał udziału we wszystkich 6 edycjach rankingu

** - Bank ustala marżę indywidualnie, porównano podawane stawki minimalne

Źródło: Bankier.pl

Szczególnym przypadkiem, pokazującym paradoksy tkwiące w bankowych cennikach, jest Bank Pekao. Marża dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym jest w tym banku taka sama jak w przypadku dwukrotnie wyższej wpłaty. Jednak w dwóch edycjach rankingu Pekao zaproponował klientowi z niższym wkładem własnym niższą marżę. Ten „ruch pod prąd” wynika z konstrukcji taryfy – kredyt na kwotę powyżej 400 tys. zł obciążony jest niższą stawką niż kredyt poniżej tego progu. Mogło więc dojść do sytuacji, że za większy wkład własny (i niższą pożyczaną kwotę) klient był „karany” wyższą marżą.

Marża to nie wszystko

Wkład własny poniżej 20 proc. oznacza nie tylko wyższą marżę zobowiązania (obowiązującą, przypomnijmy, przez cały okres spłaty), ale także konieczność poniesienia dodatkowych obciążeń. Do czasu, gdy wskaźnik LTV osiągnie wymagane minimum (zależne od regulacji kredytodawcy), banki przerzucają na klienta koszty wynikające z „niedostatecznego zabezpieczenia”. Mogą to robić w sposób widoczny dla kredytobiorcy lub wliczając należność w cenę pożyczanego pieniądza.

Kontrowersje wokół konstrukcji ubezpieczenia niskiego wkładu własnego były jednym z czynników, który sprawił, że obecnie banki stosują raczej zabezpieczenie w formie czasowego podwyższenia marży. Skala takiej tymczasowej podwyżki nie jest bagatelna - może sięgać nawet 1 pp.

Stawki marży i koszty związane z brakującym wkładem własnym – dane z lipcowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl (dla ustalonego profilu klienta, banki oferujące kredyty z LTV 90%)

Bank

Marża dla LTV 90%

Marża dla LTV 80%

Dodatkowe zabezpieczenie na pokrycie
brakującego wkładu własnego

Alior Bank

zapytaj o kredyt»

2,80%

2,50%

Koszt ponosi bank

Bank BPS

1,60%

1,60%

Podwyżka marży o 1 pp.

Bank Pekao

zapytaj doradcę»

2,09%

2,09%

0,06% kwoty podlegającej zabezpieczeniu za każdy miesiąc, płatne jednorazowo z góry

BOŚ

zapytaj doradcę»

2,20%

2,00%

Podwyżka marży o 0,6 pp.

BZ WBK

zapytaj doradcę»

1,89%

1,89%

Koszt ponosi bank

Deutsche Bank

zapytaj doradcę»

2,30%

2,10%

Podwyżka marży o 0,2 pp.

mBank

zapytaj o kredyt»

2,20%

2,10%

Koszt ponosi bank

PKO BP

zapytaj o kredyt»

1,89%

1,71%

Podwyżka marży o 0,25 pp.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków 4-11.7.2016.

Potencjalni kredytobiorcy stający przed dylematem „czy już iść po kredyt czy jeszcze oszczędzać” powinni pamiętać nie tylko o kosztach typowych dla produktów z niskim wkładem własnym, ale przede wszystkim o fakcie, że wpłata 20 proc. ceny mieszkania oznacza dostęp do znacznie szerszej oferty rynkowej. Na takich warunkach wniosek przyjmie niemal każdy bank oferujący kredyty hipoteczne, w tym instytucje ostro konkurujące ceną i proponujące znacznie niższe marże niż instytucje mieszczące się w gronie „liberalnych”.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 ~asdsad

czy bankier cały czas promuje WBK? (dlaczego cały czas podajecie najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Banku Zachodnim, ile osób dostało takie oprocentowanie, przypuszczam ze mniej niż 0,00001....
dziś znajomy dostał kredyt w w jednym z banków (bez promocji) na 1,9 (marża) bez dodatkowych produktów (ranking w/w zawyzył marże dla tego banku)
W WBK proponowali mu 2,5 (marża) (prowizja 0,00) ale marża kosmos
A BANKIER WYSKAKUJE Z 1,89
<<

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Rob

Nie wierzę - mBank czy Alior ponoszą jakieś koszty - coś z tym badaniem jest nie tak :) tabelka do poprawki.
Zawsze my jako klienci ponosimy wszystkie koszty - to jacyś filantropi :)

! Odpowiedz
0 1 ~Antoska

W PKO BP marża najniższa, ale nikt nie wspomniał, że w pakiecie z ubezpieczeniami płatnymi z góry przy uruchomieniu co generuje dodatkowe, nie małe koszty ;)

! Odpowiedz
2 1 ~Igora

Ubezpieczenie jest w każdym banku , sprawdzałam to, a i tak w pko bp najlepiej wychodzi.

! Odpowiedz
0 0 ~donatan odpowiada ~Igora

własnie wracam z wyprawy po bankach - w pko bp dali mi najlepszą ofert na mieszkanie.

! Odpowiedz
0 2 ~Majki

Lansujecie BPS, a przy 20% wkładu marża jest wyższa niż 1,52%.

! Odpowiedz
5 18 ~Kasia

W moim banku są najwyższe marże na rynku i jestem bardzo zadowolona.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M -0,0100 1,1700%
2020-04-06
WIBOR 3M 0,0000 1,1700%
2020-04-06
LIBOR 3M CHF 0,0086 -0,6554%
2020-03-31
EURIBOR 3M 0,0230 -0,3180%
2020-04-06