Kredyty ze stałą stopą już w 5 bankach. Sprawdzamy oferty

Pod koniec czerwca mija ważny termin dla kredytobiorców. Banki będą zmuszone zaproponować kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem. 5 instytucji ma już takie produkty w swojej ofercie. Bankier.pl sprawdził, jakie są różnice pomiędzy „stałą” ratą a kredytami ze zmienną stopą.

Pod koniec 2019 r. Komisja Nadzoru Finansowego przedstawiła projekt zmian w Rekomendacji S. Jednym z najważniejszych elementów regulacji, z punktu widzenia klientów, było wyznaczenie terminu wprowadzenia do ofert banków hipotek ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Kredytodawcy dostali czas do końca 2020 r. Nadzór później zdecydował się dać bankom więcej oddechu, wydłużając termin do połowy 2021 r.

Główną zaletą kredytów ze stałym oprocentowaniem, przynajmniej teoretycznie, jest pewność, co do wysokości comiesięcznych obciążeń. Rata kredytowa, która w przypadku zobowiązania ze zmienną stopą może wahać się wraz ze zmianami wskaźnika WIBOR, w „stałym” kredycie pozostaje niezmienna. Warto pamiętać, że to może oznaczać z punktu widzenia kredytobiorcy dodatkową korzyść (gdy stopy rosną, nasza rata zostaje taka sama), ale także może postawić go w gorszej sytuacji niż zwolenników oprocentowania zmiennego (stopy maleją, nasza rata niestety nie).

KNF nie zmusił jednak banków do zaproponowania klientom stałego oprocentowania przez cały okres spłaty kredytu. Dopuścił swego rodzaju „hybrydę” – zobowiązania z okresowo stałą stopą, przez co najmniej 5 lat. Kredytodawcy zdecydowali się na razie właśnie na taką opcję. Na rynku dostępne są zatem oferty, które dają klientom pewność niezmiennej raty tylko przez pewien czas. Kredytobiorca stanie po kilku latach ponownie przed wyborem – „zablokować” sobie oprocentowanie na nowym poziomie na kolejny okres lub przejść na oprocentowanie zmienne.

Na razie 5 banków do wyboru

W marcowej edycji rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały symulacje zarówno dla kredytów ze zmienną, jak i okresowo stałą stopą. Przyjęliśmy, że profilowymi klientami są 32-letnia kobieta i 30-letni mężczyzna. Wybór kredytobiorców padł na 70-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego. Lokal mieści się w Poznaniu, a sprzedający życzy sobie za niego 510 tys. zł.

Profilowi klienci mają co miesiąc do dyspozycji 7 tys. zł. Zarobki pochodzą z umów o pracę na czas nieokreślony, o ponadrocznej historii. Kredytobiorcy nie spłacają obecnie żadnych innych zobowiązań kredytowych, a ich historia odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

W rankingu przyjmujemy założenie, że kredytodawcy gotowi są nabyć dodatkowe produkty w zamian za obniżkę marży (tzw. sprzedaż krzyżowa, cross sell). Jedynym wyjątkiem są produkty inwestycyjne.

Kredyty z okresowo stałą stopą zaproponowało 5 instytucji – Bank Millennium, Bank Pekao, ING Bank Śląski, PKO BP (oraz PKO Bank Hipoteczny) i Santander Bank. We wszystkich bankach maksymalny okres obowiązywania stałej stopy wynosi 5 lat, czyli tyle, ile jako minimum wyznacza rekomendacja KNF.

W Banku Millennium, Banku Pekao, ING Banku Śląskim i PKO BP klient po pierwszym 5-letnim okresie obowiązywania stałej stawki może zdecydować się na skorzystanie z opcji ponownego wykorzystania stałego oprocentowania. Stopa będzie jednak ustalana na nowo, zgodnie z warunkami proponowanymi w danym momencie przez bank.

Takiej możliwości nie będą mieć klienci w Santander Banku. Po 5 latach obowiązywania stałej stawki następuje przejście na konstrukcję „WIBOR 3M plus marża”. Klient będzie zatem korzystał z oprocentowania zmiennego.

O ile drożej przy stałej stopie?

Rzut oka na porównanie warunków cenowych wystarczy, by stwierdzić, że kredyty z okresowo stałą stopą są droższe niż kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Na wybór pomiędzy dwiema opcjami możemy jednak spojrzeć następująco – jaką cenę gotowi jesteśmy zapłacić za pewność, że przez kolejnych 5 lata rata nie pójdzie w górę?

Największy dystans dzieli dwa typy kredytów w Banku Millennium. Z symulacji przygotowanej przez kredytodawcę wynika, że rata kredytu z 5-letnią stałą stopą jest wyższa od raty analogicznego kredytu ze zmienną stawką o ponad 450 zł. Oprocentowanie kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem zrówna się z oprocentowaniem zobowiązania ze zmienną stawką, gdy WIBOR 3M dotrze do poziomu 2,25 proc. (obecnie, przypomnijmy, 0,21 proc.).

W pozostałych bankach różnice są nieco mniejsze. W Banku Pekao raty dzieli przestrzeń 190 zł, w ING – 320 zł, w PKO BP – 227 zł, a w Santander Banku – 193 zł. Graniczne wartości wskaźników WIBOR, przy których kredyt ze stałą stopą będzie niżej oprocentowany niż jego „zmienny” odpowiednik są najniższe w Santander Banku (WIBOR 3M – 1,11 proc.) i Banku Pekao (SBKM, wewnętrzny parametr oparty na WIBOR 6M – 1,13 proc.).

Kredytobiorcy przed dylematem

Stopy procentowe są obecnie na rekordowo niskim poziomie. Nie wiemy, na jak długo. Z wypowiedzi członków RPP wynika, że do końca 2022 r. nie należy oczekiwać zmian. W dalszej perspektywie trudno o wiarygodne prognozy. Dla kredytobiorców wybór stałej stopy przez kolejnych 5 lat okaże się nieopłacalny, jeśli nie nastąpią wyraźne podwyżki ceny pieniądza.

Cenniki banków oferujących kredyty z okresową stałą stopą sugerują, że kredytodawcy spodziewają się ruchu stóp w górę. Jeszcze rok temu, w styczniu 2020 r., różnice pomiędzy dwoma wariantami kredytu w trzech bankach (proponujących wówczas „stałą” stopę) były wyraźnie mniejsze – mogła je zniwelować podwyżka WIBOR o zaledwie 0,09-0,16 pp. Nikt wówczas nie spodziewał się jeszcze globalnej pandemii i jej ekonomicznych konsekwencji.

Przez rok zmienił się także inny element oferty – marże proponowane po okresie stałego oprocentowania. Banki wówczas narzucały klientom wyższe stawki niż te obowiązujące wybierających od początku zmienną stopę. Teraz w bankowych symulacjach widzimy dokładnie ten sam poziom marży. Można zatem powiedzieć, że zwolennicy stałej stopy przestali być pod tym względem „karani”. Same marże, warto przy okazji podkreślić, są dziś jednak wyższe – w bankowych cennikach byliśmy świadkami serii podwyżek.

Źródło: