Przybywa kredytów ze stałą stopą procentową. Porównujemy hipoteki 6 banków

Nieco ponad miesiąc pozostał do jednej z najważniejszych zmian na rynku kredytów hipotecznych w ostatnich latach. Od lipca każdy kredytodawca będzie musiał zaproponować produkt z co najmniej okresowo stałą stopą oprocentowania. Bankier.pl sprawdza, co już jest dostępne dla kredytobiorców.

Tylko do końca czerwca 2021 r. banki mają czas na wprowadzenie do oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą oprocentowania. To wynik zalecenia nadzoru zawartego w Rekomendacji S, nieco przesuniętego w czasie w trakcie trwania pandemii.

Znacząca większość kredytów hipotecznych spłacanych dziś przez klientów opiera się na formule zmiennego oprocentowania. W umowie kredytowej wysokość odsetek naliczanych przez bank uzależnia się od dwóch elementów:

• Wskaźnika z rynku międzybankowego (np. WIBOR 3M) odczytywanego w ściśle określonym momencie (np. pierwszego dnia roboczego miesiąca) i aktualizowanego zgodnie z zapisami umowy (np. raz na kwartał).
• Marży kredytowej niezmiennej w całym okresie kredytowania. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wysokość marży uzależniona jest od korzystania z dodatkowych produktów banku (tzw. sprzedaż krzyżowa), a klient nie spełni warunków – wówczas możliwa jest skokowa zmiana poziomu marży lub gdy promocyjna stawka obowiązuje przez z góry określony czas.

Po zsumowaniu obu elementów otrzymujemy stopę procentową używaną do wyliczania rat. W ciągu kilkudziesięciu lat spłaty może się ona bardzo znacząco zmieniać. Nadzór finansowy od dawna zwracał uwagę, że ryzyko stopy procentowej może okazać się bolesne dla kredytobiorców. O niebezpieczeństwie mogą zapominać zwłaszcza ci, którzy zaciągają kredyt teraz, przy rekordowo niskich stopach procentowych.

KNF wymusił na bankach zaoferowanie kredytów ze stałą lub okresowo stałą stopą. Kredytodawcy zdecydowali się na razie wyłącznie na drugą opcję. Na rynku dostępne są zatem oferty, które dają klientom pewność niezmiennej raty tylko przez pewien czas (minimum to 5 lat). Kredytobiorca stanie po kilku latach ponownie przed wyborem – „zablokować” sobie oprocentowanie na nowym poziomie na kolejny okres lub przejść na oprocentowanie zmienne.

6 banków już proponuje okresowo stałą stopę

W maju do grupy banków, które dopasowały się przed terminem do zaleceń nadzoru dołączył BNP Paribas Bank. Oznacza to, że kredytobiorcy mogą wybrać okresowo stałe oprocentowanie już w 6 instytucjach.

W majowej edycji rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały symulacje w dwóch scenariuszach – zmiennego i stałego oprocentowania. We wszystkich bankach, które przedstawiły propozycję kredytu ze stałą ratą maksymalny okres obowiązywania stałej stopy wynosi 5 lat, czyli tyle, ile jako minimum wyznacza rekomendacja KNF.

W Banku Millennium, Banku Pekao, BNP Paribas Banku, ING Banku Śląskim i PKO BP klient po pierwszym 5-letnim okresie obowiązywania stałej stawki może zdecydować się na skorzystanie z opcji ponownego wykorzystania stałego oprocentowania. Stopa będzie jednak ustalana na nowo, zgodnie z warunkami proponowanymi w danym momencie przez bank.

Takiej możliwości nie będą mieć klienci w Santander Banku. Po 5 latach obowiązywania stałej stawki następuje przejście na konstrukcję „WIBOR 3M plus marża”. Klient będzie zatem korzystał z oprocentowania zmiennego.

Stała stopa nie taka stała

Porównaliśmy warunki cenowe proponowane przez banki profilowym klientom, wahającym się pomiędzy stałym a zmiennym oprocentowaniem. Oferty przygotowane zostały dla pary przed trzydziestką poszukującej nieruchomości w Opolu. Przyjęliśmy, że małżeństwo nie ma dzieci na utrzymaniu i dysponuje co miesiąc kwotą 6 tys. zł. Dochody pochodzą z umów o pracę na czas nieokreślony. Lokal z rynku pierwotnego kosztuje 350 tys. zł.

Różnice są znaczące i w każdym przypadku kredyt ze zmiennym oprocentowaniem jest (obecnie) tańszy niż jego „stałoprocentowy” odpowiednik. Największy dystans dzieli propozycje w ING Banku Śląskim. Rata kredytu ze stałą stopą jest wyższa o 273 zł. Stawki oprocentowania zrównają się, gdy WIBOR 6M osiągnie poziom 1,98 proc. (obecnie wskaźnik wynosi 0,24 proc.).

Najmniejsza różnica dzieli opcje w Santander Banku. Rata kredytu ze stałym oprocentowaniem jest wyższa o 133 zł, a zrównanie się oprocentowania nastąpi przy wzroście WIBOR 3M już o 0,9 pp. (do 1,11 proc.).

Warto podkreślić, że banki często i znacząco zmieniają stawki oprocentowania „stałych” kredytów. Chociaż w ostatnich 2 miesiącach nie zmieniły się stawki WIBOR (ani stopy banku centralnego), to w ofertach opartych na stałej stopie zaobserwowaliśmy spore wahania. Przykładowo, w marcu 2021 r. ING Bank Śląski proponował stawkę 3,88 proc., o 0,39 pp. niższą niż obecnie. Z kolei Bank Millennium obniżył od tego czasu oprocentowanie o 0,25 pp.

Na zmiany w cennikach wpływ mają niewątpliwie zmieniające się oczekiwania dotyczące poziomu stóp procentowych w najbliższej przyszłości (szczegółowo przewrót ten opisał Krzysztof Kolany na łamach Bankier.pl). Widać je, jeśli porównamy „punkt równowagi”, wyznaczający poziom, do którego musiałby wzrosnąć WIBOR, by nastąpiło zrównanie się pomiędzy oprocentowaniem w kredycie ze stałą stopą i ze zmienną stopą.

W marcowym porównaniu wskazywaliśmy, że cenniki banków oferujących kredyty z okresową stałą stopą sugerują, że kredytodawcy spodziewają się zdecydowanego ruchu stóp w górę. Ostatnie korekty w cennikach tylko to potwierdzają – wzrosła przy tym skala oczekiwanych zmian.

Dla kredytobiorców rozważających decyzję o wyborze stałej stopy liczyć powinno się przede wszystkim pytanie – jaką cenę gotowi jesteśmy zapłacić za pewność, że przez kolejnych 5 lata rata nie pójdzie w górę? Z zadaniem oszacowania prawdopodobieństwa i skali zmiany stóp procentowych w najbliższych latach nie radzą sobie nawet najlepsi analitycy. Nie pomaga w tym niezbyt jasna polityka informacyjna RPP i dynamika zmian w ruszającej po pandemii gospodarce.

Źródło: