„Obecnie jest właściwy moment, by rozpocząć wprowadzanie na polski rynek kredytów na stałą stopę procentową” - tak twierdzi Komisja Nadzoru Finansowego, która zaprezentowała założenia nowelizacji Rekomendacji S. Nadzorca proponuje m.in. limitowanie udzielania kredytów hipotecznych dla klientów na granicy zdolności i proponowanie kredytów ze stałą stopą osobom, które przewalutują zobowiązania walutowe.
O konieczności stopniowego odejścia od kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu przedstawiciele nadzoru i sektora bankowego mówili już od dawna. Przygotowane przez KNF założenia nowelizacji Rekomendacji S wymieniają najważniejsze przyczyny, dla których wskazane byłoby promowanie hipotek ze stałym oprocentowaniem:
- Udzielane dziś kredyty są rekordowo tanie, a koszt ich obsługi w przyszłości prawdopodobnie wzrośnie (wraz ze wzrostem stóp procentowych). Ryzyko stopy procentowej obciąża wyłącznie kredytobiorców - za kilka lat znaczące grupy dłużników mogą mieć problemy ze spłatą zobowiązań.
- Kredyty ze stałą stopą procentową pozwalają klientom zabezpieczyć się przed niekorzystnymi zmianami ceny pieniądza. Ryzyko stopy procentowej spoczywa wówczas na banku, który może nim zarządzać w sposób profesjonalny. Konsumenci korzystający z kredytów ze zmienną stopą nie mają bezpośredniego dostępu do odpowiednich instrumentów.
- Regulacje dotyczące płynności długoterminowej banków będą skutkować zwiększeniem zainteresowania listami zastawnymi. Te papiery natomiast powinny być emitowane w oparciu o kredyty ze stałym oprocentowaniem. Promowanie tego rodzaju produktów będzie korzystne dla rynku listów zastawnych i dla całego sektora.
Kredyty ze stałym oprocentowaniem mają poważne wady
W dokumencie KNF podkreślono, że kredyty ze stałą stopą procentową nie cieszą się obecnie znaczącym zainteresowaniem. Tego typu produkty ma w ofercie tylko kilka banków, a okres na który można „zablokować” oprocentowanie jest z reguły krótki. Co więcej, kredyty te nie są obecnie atrakcyjne dla klientów – decydującym czynnikiem wyboru pozostaje wysokość raty. Zobowiązania ze stałą stopą są droższe, również dlatego, że poziom oprocentowania uwzględnia prawdopodobne podwyżki stóp w perspektywie najbliższych lat.
ReklamaNadzór zwraca uwagę na kilka cech kredytów o stałej stopie procentowej, które można uznać za wady. Koszt obsługi zadłużenia w ich przypadku może wzrosnąć skokowo, gdy zakończy się okres, na który ustalono oprocentowanie (np. gdy stopa jest ustalana na okresy 10-letnie). Kredytobiorcy korzystający ze zmiennego oprocentowania zwiększone obciążenie odczuwają stopniowo – wraz ze wzrostem wskaźnika WIBOR.
KNF przytacza także opinie przedstawicieli sektora bankowego, którzy wskazują na ryzyko tzw. arbitrażu. Polegałoby ono na tym, że kredytobiorcy spłacający kredyty ze stałą stopą w momencie obniżenia się rynkowych stóp mogliby refinansować swoje zobowiązanie (zaciągać nowy kredyt, by spłacić stary). Wcześniejsza spłata kredytu ze stałą stopą będzie dla banku kosztowna – to wynik specyfiki tego produktu (refinansowanego np. poprzez emisję listów zastawnych). Dlatego postuluje się zakaz wcześniejszej spłaty kredytów o stałej stopie lub istotne ograniczenie tej możliwości. Zakaz taki musiałby znaleźć się w odpowiedniej ustawie i mógłby oznaczać, że kredytobiorcy nie mogliby sprzedać na rynku wtórnym nieruchomości sfinansowanej kredytem. Efekt byłby zatem zbliżony do „uwięzienia we franku” osób, które dziś spłacają zobowiązania o wskaźniku LTV przekraczającym 100 proc.
To będzie długa droga
Niezależnie od tych zastrzeżeń KNF widzi potrzebę stopniowego wprowadzania na polski rynek kredytów ze stałą stopą. „Zważywszy na przyzwyczajenie klientów do oferty kredytów hipotecznych opartych na zmiennym oprocentowaniu, proces ten będzie zapewne relatywnie długi” – czytamy w dokumencie nadzoru.
Proces ten ma wspierać znowelizowana Rekomendacja S, dotycząca dobrych praktyk w zarządzaniu kredytami zabezpieczonymi hipotecznie. W założeniach zmian znajdziemy m.in.:
- Zalecenie wprowadzania przez banki konserwatywnych limitów akcji kredytowej dla produktów o zmiennej stopie udzielanych przy niskich stopach procentowych klientom, którzy mogą być bliscy utraty zdolności kredytowej w momencie wzrostu oprocentowania zobowiązań. Rekomendacja ta może zostać zrealizowana np. przez ograniczenie portfela kredytów dla osób z wysokim wskaźnikiem DTI (kosztu obsługi długu do dochodu). W praktyce mogłoby to oznaczać ograniczenia w dostępie do kredytu dla osób zaciągających zobowiązania „na granicy” zdolności.
- Zalecenie, by okres kredytu na stałą stopę procentową wynosił minimum 10 lat. Aktualizacja oprocentowania byłaby zatem dokonywana co dekadę.
- Zobowiązanie banków do rzetelnego informowania klientów o specyfice kredytów ze stałą stopą procentową, a także o ograniczeniach dotyczących wcześniejszej spłaty zobowiązania. „Niektóre rozwiązania mogą się spotkać z negatywnym odbiorem klientów, jak również mogą być poddane w wątpliwość w świetle przepisów prokonsumenckich (…) Bank m.in. powinien należycie udokumentować proces ustalania zasad w tym zakresie” – czytamy w propozycji KNF. Komisja sugeruje również, że zagadnienia związane z ograniczeniami wcześniejszej spłaty (zakazem lub obłożeniem tej czynności opłatami) powinny być skonsultowane z UOKiK i Rzecznikiem Finansowym.
- Propozycję, by klienci otrzymywali na co najmniej 5 dni roboczych przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny m.in. informację o różnicach w wysokości raty i całkowitego kosztu pomiędzy kredytem ze stałą i zmienną stopą wraz z objaśnieniami i symulacjami (przy różnych poziomach stopy), a także o maksymalnej wysokości zdolności kredytowej dla obu produktów. Konsument miałby także być szczegółowo informowany o terminach i zasadach przejścia na oprocentowanie zmienne (np. po pierwszym okresie stałej stopy) lub sposobie ustalania oprocentowania stałego na kolejny okres.
Frankowcy dostaną kredyty ze stałą stopą?
W projekcie KNF znalazł się także zapis, który może zainteresować osoby spłacające obecnie kredyty indeksowane lub denominowane w walutach obcych. Nadzór wskazuje, że „kredyty na stałą stopę procentową powinny być w szczególności oferowane w przypadku przewalutowania kredytu walutowego [podkreślenie redakcji], tak aby obok ograniczenia ryzyka walutowego, ograniczyć także ryzyko stopy procentowej w odniesieniu do całości lub części zobowiązania kredytowego”.
Tę dość niezwykłą propozycję umotywowano troską o kredytobiorców. Ponieważ decydując się na przewalutowanie, klienci „realizują ryzyko związane z kursem walutowym”, to szczególnie dotkliwe może być dla nich zmaterializowanie się innych rodzajów ryzyk (stopy procentowej). „Mając to na uwadze, tym bardziej wskazane jest dołożenie wszelkich starań, aby uchronić takie osoby przed następstwami tego rodzaju” – podkreślono w piśmie KNF.
Być może jest to zapowiedź specjalnych preferencji dla banków, które, ograniczając portfel kredytów walutowych, jednocześnie promować będą kredyty ze stałą stopą. Nadzór upiekłby w ten sposób dwie pieczenie na jednym ogniu – zrealizował zapowiedzi dotyczące „miękkiej perswazji” w sprawie zobowiązań frankowych i jednocześnie wzmocnił rynek listów zastawnych opartych na kredytach ze stałą stopą.
