Kredytowi kamikaze

główny analityk Bankier.pl

Oglądając oferty banków, trudno uciec od wrażenia, że część kredytów mieszkaniowych udzielana jest z pełną świadomością tego, że nigdy nie zostaną spłacone. O ile bank straty wrzuci w koszty, to kredytowych kamikaze czeka marna przyszłość.

Kredyt mieszkaniowy (nie mylić z hipotecznym!) to bezlitosne zobowiązanie zaciągane niekiedy nawet na pół życia. Na koniec 2017 roku Polacy byli winni bankom 380,7 mld zł (w tym 131,8 mld zł kredytów liborowych, zwanych potocznie „walutowymi”) z tytułu 2,1 mln kredytów mieszkaniowych (dane KNF), co przekłada się na średnią wielkość zobowiązania w wysokości ok. 181 tys. zł.

Stan na koniec 2017 roku.
Stan na koniec 2017 roku. (Komisja Nadzoru Finansowego.)

Ponad 2/3 kredytów (w ujęciu wartościowym) udzielono na ponad 20 lat, z czego ponad połowa ma przewidziany ponad 25-letni okres spłaty. Zatem  w większości przypadków kredytobiorcy obarczeni są długiem spłacanym niemal do końca aktywności zawodowej. Mówimy więc o zobowiązaniu wręcz egzystencjalnym i ze względu na długi okres spłaty, i wysoką kwotę. Dlatego tak ważne jest, aby z kredytu mieszkaniowego korzystać ostrożnie (a na ogół najlepiej wcale) i aby bardzo konserwatywnie szacować zdolność do spłaty tego zobowiązania.

Tymczasem jak wynika z danych zebranych przez Bankier.pl banki zachowują się w tej materii skrajnie nieodpowiedzialnie. Najbardziej szalone instytucje są gotowe pożyczyć ponad 600 tysięcy złotych małżeństwu, którego miesięcznie dochody wynoszą 5900 zł netto. Banki oferują więc dług 9-krotnie przekraczający roczne dochody potencjalnego dłużnika! Zakładamy, że banki przekazują nam prawdziwe oferty, bo przecież są „instytucjami zaufania publicznego” :-). A to znaczy, że świadomie gotowe są udzielać kredytów, których ryzyko niespłacenia jest ponadprzeciętnie wysokie. Już dług przewyższający 3-krotność rocznych dochodów uważa się za zbyt wysoki.

Astronomiczna bankowość

Powiedzmy sobie jasno: obciążenie astronomicznym długiem w wysokości 500-600 tys. zł kogoś, kto zarabia 5900 zł miesięcznie, jest szaleństwem podchodzącym pod działanie na szkodę spółki (tj. banku). Bieżące oprocentowanie takiego długu wynosi ok. 3,5% (WIBOR 3M kształtuje się na rekordowo niskim poziomie 1,7% plus 1,8% marży banku). Przy 500 tys. zł kredytu (na 25 lat) miesięczna rata w obecnych warunkach wyniosłaby ok. 2500 zł, co stanowiłoby 42% dochodu rozporządzalnego dłużnika. To parametr zdecydowanie podwyższonego ryzyka – zaleca się, aby rata kredytu nie przekraczała 30% zarobków dłużnika.

(Bankier.pl)

O ile przy obecnych parametrach (tj. rekordowo niskim Wiborze) taki kredyt jeszcze jakoś przechodzi przez dział kontroli ryzyka, to sytuacja naszych hipotetycznych dłużników hipotecznych stanie się bardzo niewesoła, gdy stopy procentowe pójdą w górze. Przy „normalnym” – ale nadal dość niskim – Wiborze rzędu 4% miesięczna rata naszego kredytu (pół miliona na 25 lat, marża 1,8%) rośnie do 3160 zł i pożera już ponad połowę dochodów dłużników. Zatem takie "wyżyłowane" kredyty są bardzo wrażliwe na wzrost stóp procentowych: podwyżka Wiboru o zaledwie 2 punkty procentowe skutkuje wzrostem miesięcznej raty o ponad 26%.

Przeprowadź własne symulacjez kalkulatorem kredytowym Bankier.pl

Przy stopach procentowych na poziomie 6% (a więc wcale nie tak znowu wysokich) comiesięczny przelew do banku opiewałby na niemal 3800 złotych – czyli niemal 2/3 zarobków przykładowego małżeństwa. A do tego trzeba doliczyć koszty utrzymania nieruchomości (czynsz, woda, ogrzewanie, energia elektryczna) i na całą resztę pozostanie nieco ponad tysiąc złotych miesięcznie (na dwie osoby). Ciekawe, który analityk bankowy lub dyrektor odpowiadający za tę ofertę wyżyłby za te pieniądze?

Byli NINJA, są kamikaze

Rzecz jasna ludzie w bankach nie są głupcami i swoją ofertę zapewne dokładnie przeliczyli, opierając się o własne modele statystyczne. I zapewne wyszło im, że w ciągu owych 25 czy 35 lat nominalne dochody dłużników średnio wzrosną, co umożliwi obsługę kredytu nawet przy nieco wyższych stopach procentowych. Zresztą te ostatnie nie wiadomo kiedy wzrosną, więc pewnie nikt nie brał tego pod uwagę.

Tyle że to, co statystycznie może się nawet sprawdzić, w skali jednostki nierzadko oznaczać będzie życiową katastrofę. Tj. utratę zajmowanej nieruchomości (zwanej potocznie „własnym domem/mieszkaniem”) i na ogół pozostanie z wciąż niespłaconym długiem powiększanym o karne odsetki. Jakoś w ogóle nie ma tu miejsca na ryzyko przejściowego (bądź stałego) utraty pracy (i dochodu). W omawianym przez nas przypadku utrata nawet mniejszej pensji skutkowałaby tym, że dłużnicy niemal całość dochodu musieliby oddać bankowi. Nie bardzo rozumiem, jak ktoś udzielający takiego kredytu wyobraża sobie taką sytuację.

Przed 2007 rokiem w Stanach Zjednoczonych banki i pośrednicy kredytowi udzielali kredytów na setki tysięcy dolarów tzw. NINJA. Czyli osobom bez dochodów (no income), bez pracy (no job) i bez aktywów (no assets). Rzecz jasna NINJA masowo pobankrutowali, oddając wierzycielom zajmowane nieruchomości. Amerykański sektor finansowy splajtował i został wyratowany na koszt podatników. Amerykanie mieli swoich NINJA, a my za kilka lat będziemy mieć kredytowych kamikaze. Czyli ludzi, którzy skuszeni wizją taniego i łatwego kredytu kupili nieruchomości, na które ich nie stać .

Gdy stopy procentowe pójdą w górę (a w końcu kiedyś pójdą), skończy się to wszystko gorzej niż epopeja frankowców. Różnica między polskimi kamikaze a amerykańskimi NINJA jest taka, że ci drudzy oddali domy i odeszli z czystym kontem, a w Polsce hipoteczny dłużnik odpowiada całym swoim majątkiem i przyszłymi dochodami. Kredytowi kamikaze będą masowo tracili domy i mieszkania, a banki zaliczą wielomiliardowe straty. No ale wtedy będzie to problem rządu i podatników, a nie bankierów, którzy wcześniej pobiorą sowite premie za „wypracowanie dobrych wyników finansowych”. Rzecz jasna premii tych nie oddadzą, gdy bank zacznie robić bokami i ponosić potężne straty na niefrasobliwie udzielanych kredytach.

Przy czym problem nie dotyczy tylko ludzi, którzy zdecydują się zaciągnąć bardzo wysokie kredyty (jak przykładowe pół miliona). Ale także tych, którzy przy stosunkowo niskich zarobkach zakredytują się "pod korek", co w niektórych przypadkach może oznaczać nawet "hipoteki" rzędu 200 tys. zł.

Założę się, że za kilka lat znów zacznie się zbiorowy lament w stylu „oszukali nas”, „my nie wiedzieliśmy, że tak będzie” albo „nikt wtedy nie mógł tego przewidzieć”. Bzdura. Ostrzegano frankowców przed 2008 rokiem. Tak samo jak teraz ostrzegamy kredyciarzy złotowych zadłużających się po korek w rekordowo tanim pieniądzu. Lecz tak samo jak dekadę temu, tak i teraz mało kto chce słuchać przestróg.


Z powodu rosnącego zainteresowania tą formą pomnażania kapitału prowadzimy badanie Bankier.pl poświęcone inwestycjom w najem mieszkań i zapraszamy do wypełnienia ankiety. Jeśli nie wyświetla się ona poniżej, można znaleźć ją także TUTAJ.

Krzysztof Kolany

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
8 0 prosto-o-nieruchomosciach

Największa głupotę popełniają ci co biorą kredyty na zakup mieszkania na wynajem - przy maksymalnym lewarowaniu łatwo jest być w plecy

a przecież inwestować w mieszkania można i bez ich posiadania, chociażby za sprawą podnajmu:

podnajem.proso-o-nieruchomosciach.pl

! Odpowiedz
7 0 prosto-o-nieruchomosciach

Największa głupotę popełniają ci co biorą kredyty na zakup mieszkania na wynajem - przy maksymalnym lewarowaniu łatwo jest być w plecy

a przecież inwestować w mieszkania można i bez ich posiadania, chociażby za sprawą podnajmu:

podnajem.prosto-o-nieruchomosciach.pl

! Odpowiedz
35 7 silvio_gesell

„życiową katastrofę. Tj. utratę zajmowanej nieruchomości”

LOL.

Życiową katastrofą jest jeśli urodzi ci się ślepe dziecko i musisz je wychowywać w teatrze, bo jesteś aktorką.

! Odpowiedz
8 35 pull_up

Niewidome albo niepełnosprawne. Ale prymityw taki jak ty powie ślepe albo z downem.

! Odpowiedz
6 0 silvio_gesell odpowiada pull_up

Człowiek dotknięty ślepotą niekoniecznie jest niewidomy. To nie jest synonim. I opisana sytuacja jest wzięta z życia. Jesteś nieczułym człowiekiem, żal mi ciebie.

! Odpowiedz
1 1 pull_up odpowiada silvio_gesell

Mi ciebie jeszcze bardziej. Znów klasyczne odwracanie kota ogonem. Stara lwowska szkoła złodziei uczyła, aby krzyczeć właśnie "łapaj złodzieja".

A ślepe to rodzą się co najwyżej koty.

! Odpowiedz
0 1 pull_up odpowiada pull_up

Btw, w języku polskim jest jeszcze słowo niedowidzący. Słownik języka polskiego o słowie "ślepy" nie wspomina nic o osobie niewidomej częściowo. Ale mogłeś nie wiedzieć, jesteś przecież ekspertem od ekonomii a nie językoznawcą.

! Odpowiedz
3 1 silvio_gesell odpowiada pull_up

Czepiasz się słów a nie widzisz intencji. Jesteś ślepy w potocznym użyciu tego słowa.

! Odpowiedz
2 70 begze

No to jest sensowny artykuł, problem w tym, że kredytobiorcy takich artykułów nie czytają. nie myślą.

! Odpowiedz
0 20 open_mind

Człowiek – naród – świat rozkoszujący się w zaciąganiu długu jest zbyt szczęśliwy i zadowolony z teraźniejszości, by rozwodzić się nad przyszłością.

! Odpowiedz