Długo wyczekiwana odwilż w kredytach wreszcie nadeszła. Rada Polityki Pieniężnej tnie stopy, WIBOR spada razem z nimi, a raty kredytów po miesiącach zaciskania pasa w końcu dają odetchnąć domowym budżetom. Ale w głowach kredytobiorców pojawia się nowe pytanie: czy to już moment, by uciekać z obecnego banku i refinansować kredyt, czy może warto jeszcze zaczekać na lepsze oferty? O matematyce kredytowej w czasach spadających stóp w najnowszym odcinku Gospodarczy Punkt Widzenia rozmawiamy z Michałem Kisielem, analitykiem Bankier.pl.
WIBOR spada, nawet gdy RPP pauzuje. Bo rynek żyje przyszłością
To jest moment, w którym łatwo się pogubić: „skoro RPP zrobiła przerwę, to czemu WIBOR dalej schodzi?”. Bo WIBOR nie jest kroniką tego, co było. WIBOR jest zakładem o to, gdzie będziemy za chwilę. Wskaźnik patrzy do przodu, próbuje wycenić kolejne ruchy stóp, zanim w ogóle zobaczysz je w nagłówkach.
WIBOR 3M zjechał w okolice 3,9% i nie jest to przypadek, to efekt oczekiwań rynku. Dla kredytobiorcy ze zmienną stopą wniosek jest prosty: jeśli spadki mają ciąg dalszy, to raty zwykle robią się lżejsze szybciej, niż zdążysz się do tego mentalnie przygotować.
- Natura tych wskaźników jest taka, że sięgają w przyszłość - przekonuje Michał Kisiel.
„Piątka z przodu” wróciła do hipotek. I to nie jest anegdota, tylko pieniądz
Rynek hipotek lubi proste sygnały. „Piątka z przodu” to jeden z tych sygnałów, bo różnica między 8% a 5,7% nie jest akademicka. To nie jest dwie kawy mniej, a realny przypływ gotówki co miesiąc, który można wykorzystać albo na nadpłatę, albo na inwestycje.
Stała stopa poniżej 6% przestała być wyjątkiem. To stało się czymś, co banki potrafią dziś wyciągać z rękawa w regularnych ofertach, zwłaszcza gdy klient ma wkład i wygląda dobrze w scoringu.
A jeśli ktoś potrzebuje jednego konkretu: przy kredycie rzędu 500 tys. zł zejście z okolic 8% do około 5,7% to już kilkaset złotych...
- Przeskoczenie z 8% na 5,7%… to jest 600–700 zł - wyjaśnia Michał Kisiel
Stała kontra zmienna: wahadło zaczyna wracać „do normalności”
Ostatnie lata zrobiły z polskiego rynku małą rewolucję. Jeszcze w 2021 większość hipotek była na zmiennej stopie. Potem stopy wystrzeliły i stała stopa stała się masowa. Dziś około trzy czwarte nowych kredytów to stałe oprocentowanie.
Tylko że wahadło nie stoi w miejscu. Zmienna stopa ma prostą konstrukcję: wskaźnik + marża. Gdy wskaźnik spada, zmienna stopa potrafi szybciej oddawać korzyść kredytobiorcy niż stała, która jest wyceniana z większą ostrożnością i nie zawsze schodzi tak szybko, jak oczekują klienci.
Chcesz refinansować kredyt? Aktualne oferty kredytów hipotecznych porównasz na Smart Bankier.pl »
Zdolność kredytowa rośnie. I to już nie są „drobne”
Kiedy spada oprocentowanie, spada rata, a bank może pożyczyć więcej przy tym samym dochodzie. Do tego dochodzą rosnące płace i robi się z tego mieszanka, która realnie zmienia rynek — zwłaszcza w drogich miastach.
Dla przykładowej rodziny z łącznym dochodem 15 tys. zł większość banków jest w stanie pokazać dziś zdolność powyżej 1,2 mln zł. Rok temu różnica potrafiła wynosić nawet 200 tys. zł, a w części banków kwoty schodziły poniżej miliona.
- Większość banków proponuje kwoty powyżej 1 200 000 zł… rok temu nawet 200 000 mniej - tłumaczy analityk Bankier.pl.
Refinansowanie: nie musisz trafić w „idealny dołek”, ale musisz znać zasady
Największy błąd kredytobiorców to myślenie jak trader, czyli: Poczekam na perfekcyjny moment. Refinansowanie nie wymaga trafienia w dołek. Wymaga różnicy w koszcie pieniądza na tyle dużej, żeby uzasadnić formalności. A jeśli za 2–3 lata będzie jeszcze lepiej - refinansowanie można zrobić ponownie.
Są jednak dwa twarde ograniczenia, które często rozbijają plany i jest także jedno “ale”.
-
Koszty wcześniejszej spłaty zależą od umowy, ale przy okresowo stałej stopie wiele banków nie pobiera opłat, co ułatwia zmiany.
-
Nie da się przeskoczyć ze stałej na zmienną w ramach refinansowania - można natomiast przejść na nową stałą stopę i „zresetować” okres stałego oprocentowania już na niższym poziomie.
Jest jeszcze opcja dla tych, którzy nie chcą się „przenosić”: czasem sam sygnał do obecnego banku uruchamia negocjacje. Gdy instytucja widzi, że klient realnie rozważa odejście, np. wnioskując o dokumenty w banku, sama może odezwać się z propozycją.
Szukasz refinansowania? Oferty kredytów hipotecznych porównasz na Smart Bankier.pl »
Chcesz wiedzieć więcej? Całego najnowszego odcinka “GPW” posłuchasz na naszym Spotify, YouTube, a także na Bankier.pl
Zapraszamy!
