Takiej sytuacji nie widzieliśmy na rynku hipotek od lat. Wracamy do czasów, gdy za pewność niezmienności raty trzeba było zapłacić więcej niż za podobny kredyt, ale ze zmiennym oprocentowaniem.
Od kilku miesięcy na łamach Bankier.pl przyglądaliśmy się trendowi zwiastującemu „powrót do przeszłości” w hipotekach. Pod lupę wzięliśmy relację pomiędzy propozycjami banków ze stałym i zmiennym oprocentowaniem. Przez 4 minione lata w zestawieniach kredytów jedno było pewne – najniższa stawka oprocentowania była w zasięgu tylko tych, którzy wybrali okresowo stałą stopę. Na starcie kredyt z oprocentowaniem „WIBOR plus marża” był droższy niż jego stałoprocentowy odpowiednik. Ta epoka jednak właśnie się kończy i wracamy do realiów po raz ostatni obserwowanych w 2021 r.
Jakie dane porównujemy? Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).
Od kwietnia 2025 r. różnica pomiędzy najlepszymi stawkami systematycznie się kurczyła. Startowała od lokalnego maksimum (1,2 pp.) i stopniowo zbliżała się do zera. W grudniu 2025 r. dystans był już znikomy. Najlepsze propozycje „zmienne” i „stałe” dzieliło tylko 0,03 pp.
Można było się spodziewać, że lada moment dojdzie do „mijanki” i tak rzeczywiście się stało. W styczniu po raz pierwszy najlepsza stawka zmiennego oprocentowania jest niższa niż najniższe dostępne oprocentowanie stałe. Różnica jest na razie skromna i wynosi 0,05 pp.
Wracamy do premii za pewność
Historia kredytów hipotecznych o okresowo stałym oprocentowaniu na polskim rynku rozpoczęła się na dobre stosunkowo niedawno. Umowną granicą może być połowa 2021 r. Przed tą cezurą banki nie miały obowiązku oferowania okresowo stałoprocentowych hipotek. Kilka instytucji miało je jednak w swoich menu i kredytobiorcy zdeterminowani, aby „zablokować” sobie ratę na stałym poziomie, mieli taką możliwość. Sprzedaż takich produktów była jednak skromna.
Od połowy 2021 r. w życie weszły (z pandemicznym opóźnieniem) nowe wymagania KNF. Każdy z banków aktywnych na rynku hipotek musiał mieć w ofercie kredyt z co najmniej 5-letnim okresem stałej stopy. Lista dostępnych opcji znacznie się poszerzyła, a rewolucja przypadła na moment tuż przed serią podwyżek stóp procentowych.
W sierpniu 2021 r. można było wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem 3,04 proc. na 5 lat. Jeden z banków oferował, przy nieco wyższej stawce (3,25 proc.), opcję zablokowania oprocentowania na 7 lat. Chętnych nie było jednak zbyt wielu. Stała stopa była sporo wyższa niż oprocentowanie zmienne dostępne wówczas dla kredytobiorców, oscylujące w okolicach nieco ponad 2 proc.
Ówczesny dystans między stawkami to przykład czegoś, co można z perspektywy kredytobiorcy nazwać „premią za pewność raty”. Mając do wyboru niższe zmienne oprocentowanie i wyższe okresowo stałe możemy zdecydować się na doraźną korzyść, ale w pakiecie z ryzykiem. Druga opcja to wyższa rata, ale z pewnością niezmienności przez kilka lat.
Temat ponownie staje się aktualny dziś, gdy na horyzoncie majaczy moment końca cyklu obniżek stóp procentowych. Dylematu, która z opcji jest korzystniejsza, nie da się jednoznacznie rozstrzygnąć tylko w finansowych kategoriach. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych lada moment wydają się mało prawdopodobne. Ale przed 5 latami takiego scenariusza też spodziewali się tylko nieliczni.
Hipoteczny galimatias. Refinansować kredyt już teraz czy czekać na kolejne cięcia stóp?
Długo wyczekiwana odwilż w kredytach wreszcie nadeszła. Rada Polityki Pieniężnej tnie stopy, WIBOR spada razem z nimi, a raty kredytów po miesiącach zaciskania pasa w końcu dają odetchnąć domowym budżetom. Ale w głowach kredytobiorców pojawia się nowe pytanie: czy to już moment, by uciekać z obecnego banku i refinansować kredyt, czy może warto jeszcze zaczekać na lepsze oferty? O matematyce kredytowej w czasach spadających stóp w najnowszym odcinku Gospodarczy Punkt Widzenia rozmawiamy z Michałem Kisielem, analitykiem Bankier.pl.
