Jak powinien wyglądać dobry kredyt hipoteczny?

główny analityk Bankier.pl

Prawie dwa miliony polskich rodzin spłaca kredyt mieszkaniowy. Razem są winni bankom 365 mld złotych, czyli ponad jedną piątą polskiego PKB. Tylko nieliczni otrzymali produkt spełniający kryteria „dobrego” długu hipotecznego.

Dla bankowców „kredyt mieszkaniowy” jest produktem finansowym takim samym jak każdy inny.  Produkty się „sprzedaje”, co w tym przypadku oznacza obarczenie „nabywcy” nierzadko dożywotnim długiem. Dlatego tak ważne jest, aby ten produkt finansowy spełniał odpowiednie standardy.

(SXC)

Co to znaczy „dobry” kredyt hipoteczny? Według mnie to usługa spełniająca poniższe parametry:

1. Kredyt hipoteczny to instrument dłużny, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na konkretnej nieruchomości. W klasycznej wersji hipoteka jest jedynym zabezpieczeniem wierzytelności. Lecz w Polsce dominują „kredyty mieszkaniowe” – celowe pożyczki od banku na zakup lub budowę nieruchomości mieszkaniowej.  U nas dłużnik odpowiada całym swoim majątkiem i przyszłymi dochodami. Ryzyko jest więc nierównomiernie rozłożone pomiędzy strony. Inaczej jest np. w Stanach Zjednoczonych, gdzie niespłacający kredytu klient traci dom, ale odchodzi z czystym kontem.

2.  Dobry kredyt hipoteczny to kredyt oparty o stałą stopę procentową w całym (lub przynajmniej w większości) okresie kredytowania. Klient ma wtedy całkowitą pewność, ile wyniesie jego rata za 10 czy nawet 20 lat. W Polsce harmonogram spłaty zazwyczaj zmienia się co kwartał. Gdy stopy idą w dół, raty maleją. Ale gdy rosną, to wysokość miesięcznej raty może się zwiększyć nawet o połowę w ciągu kilku kwartałów. Tą lekcję polscy kredytobiorcy mają jeszcze przed sobą.

3. Dług denominowany jest w walucie, w której dłużnik uzyskuje dochody. Powiedzmy to jasno: kredyt walutowy (denominowany, indeksowany – jak zwał, tak zwał) jest spekulacją typu carry trade, o czym ponad pół miliona Polaków przekonało się na własnej skórze zadłużając się we franku szwajcarskim. Ten etap jest już za nami i KNF praktycznie zakazał udzielania kredytów walutowych.

4. Właściwe finansowanie. Pasywami dobrego kredytu hipotecznego powinny być długoterminowe instrumenty dłużne (najlepiej o stałej stopie procentowej): obligacje hipoteczne lub listy zastawne. Ten model (do czasu) dobrze działał w Stanach Zjednoczonych i do dziś sprawnie funkcjonuje np. w Niemczech. W polskich warunkach banki refinansują 30-letnie kredyty krótkoterminowymi depozytami lub zabezpieczają się kilkumiesięcznymi swapami walutowo-procentowymi.

5. Umiarkowane ryzyko mierzone wskaźnikiem LtV, czyli relacją kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższy LtV, tym kredyt jest bezpieczniejszy, zarówno dla banku jak i dla klienta. Za rozsądny poziom dźwigni finansowej (czyli finansowania zakupu nieruchomości cudzym kapitałem) uważam poziom 50-60%. Przyjęto, że granicznym limitem LtV jest poziom 80%, zapewniający minimalny bufor bezpieczeństwa na wypadek spadku cen nieruchomości. Modne swego czasu kredyty mieszkaniowe z LtV powyżej 100% postrzegam jako szaleństwo po stronie banków.

W pierwszym kwartale 2015 roku prawie połowa (49,62%) kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych z LtV powyżej 80%. Były to więc kredyty ryzykowne (subprime?).

6. Dobra „hipoteka” ma rozsądny okres kredytowania. Na rozwiniętych rynkach standardem jest okres 15-20 letni. W Polsce 65% kredytów udzielana jest na 25 do 35 lat. W szczycie kredytowej bańki w Polsce pojawiały się nawet półniewolnicze hipoteki z półwiecznym terminem spłaty.

Im dłuższy okres spłaty, tym niższa jest miesięczna rata, ale też wyższy całkowity koszt kredytu, czyli zysk banku. Ten parametr nabiera znaczenia w otoczeniu „normalnych” (w warunkach polskich to 5-7%) i wysokich stóp procentowych.

7. Miesięczna rata nie powinna przekraczać 30% dochodów rozporządzalnych dłużnika. Tymczasem w Polsce banki potrafią „wcisnąć” kredyt z DTI (ang. debt to income) nawet w okolicach 50%! Byle tylko zgarnąć prowizję i wykonać plan sprzedażowy, a potem niech się martwi dział windykacji.  Kredyty z wysokim DTI są ryzykowne dla banku i bardzo niebezpieczne dla dłużnika.

8. Rozsądna wartość kredytu – zadłużanie się „pod korek” to częsty błąd kredytobiorców oraz powszechnie znana praktyka bankowych sprzedawców (równie błędnie co powszechnie zwanych „doradcami”), którzy chcą wcisnąć klientowi jak największy kredyt, aby dostać większą prowizję. Rozsądny klient nie powinien zaciągać zobowiązania większego niż 3-letni dochód do dyspozycji gospodarstwa domowego. Jeśli „musisz” pożyczyć więcej, znaczy to, że na daną nieruchomość po prostu Cię nie stać.

Częstym grzechem polskich banków jest wyliczanie astronomicznie wysokiej zdolności kredytowej poprzez zaniżanie faktycznych kosztów utrzymania rodziny. „Z dwoma przeciętnymi pensjami (według GUS w październiku było to 3770,91 zł) można dziś pożyczyć na mieszkanie 475,9 tys. zł. To o niemal 19 proc. więcej niż rok temu” – informowali w jesienią 2014 roku twórcy Indeksu Dostępności Kredytowej. Oznacza to, że banki gotowe są zadłużyć klienta na 7,3-krotność jego rocznych dochodów. Na szczęście Polacy zadłużają się w miarę rozsądnie – z raportu Amron Saffin wynika (I kw. 2015r), że kwota ponad połowy kredytów mieszkaniowych nie przekraczała 200 tys. złotych . Czyli mniej więcej trzykrotności rocznych dochodów rodziny zarabiających dwie tzw. średnie krajowe.

9. Uczciwa marża – marża banku doliczana do stawki Wibor jest kluczowym parametrem ceny kredytu. Dla kredytobiorcy im niższa marża, tym lepiej. Ale sama wartość tego parametru to nie wszystko. Ważne, aby marża była bezwarunkowo stała w całym okresie. I żeby w ogóle była. Choć dziś trudno w to uwierzyć, to jeszcze kilka lat temu były banki, gdzie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego zależało… od decyzji zarządu. Jeszcze trudniej zrozumieć, kto zgadzał się na tak niekorzystną dla siebie konstrukcję umowy.

Uczciwa marża zapewnia też pokrycie ryzyka banku i jeszcze pozwala na skromny zarobek. Istnieje ryzyko, że bank oferujący zbyt niską marżę (tj. wyraźnie poniżej 1%) będzie chciał to sobie zrekompensować wysokimi opłatami ukrytymi pod płaszczykiem rozmaitych „ubezpieczeń” (oczywiście obligatoryjnych) czy wysokich opłat za prowadzenie rachunku.

10. Partnerskie podejście do klienta – to być może najważniejsza cecha dobrego kredytu. Bank budując partnerską relację z klientem ma szanse przywiązać go na lata i zarobić więcej niż przy intensywnej „eksploatacji” hipotecznego dłużnika. W uczciwej relacji klient-bank nie ma miejsca na klauzule uznane przez UOKiK za abuzywne. Bank nie szantażuje rzetelnie spłacającego raty dłużnika wypowiedzeniem kredytu, jeśli ten nie podpisze (oczywiście niekorzystnego dla siebie) aneksu (np. w sytuacji spadku wartości kredytowanej nieruchomości).

Kredyt mieszkaniowy to produkt oparty o wzajemne zaufanie, czego wiele banków zdaje się kompletnie nie rozumieć. Niemało instytucji woli kontrolować, bezlitośnie poganiać i karać za najdrobniejsze opóźnienie, zamiast nawiązać kontakt z dłużnikiem. A przecież są to praktyki szkodliwe dla interesu samego banku, który mniej straci na restrukturyzacji długu (wakacjach kredytowych, wydłużeniu czasu kredytowania itp.) niż na wymuszonej egzekucji z majątku dłużnika.

Krzysztof Kolany

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 5 ~serwant

Ubezpieczenie akurat zawsze warto znaleźć niezależnie, jeżeli tylko bank pozwala. Cena może być niższa albo chociaż zakres większy.

! Odpowiedz
7 7 ~Nopfantasy

"Dobry kredyt hipoteczny" o którym pisze pan Kolany jest w mojej opinii fantazja pozbawiona realizmu. Polska jest krajem o jednych z najniższych oszczędności na osobę w gospodarstwie domowym. Czynsze najmów są wyższe od raty kredytu na 20 lat i nie pozwalają na zaoszczędzenie jakiekolwiek która można by później przeznaczyć na zakup nieruchomości.
Wprowadźmy regulacje oparte na dekalogu dobrych kredytach hipotecznych. I nie musimy się martwic o rynek kredytów hipotecznych którego by nie było, podobnie jak większej części branży budowlanej oraz deweloperskiej.




1. Banki udzielały by kredytu o znacznie niższej wartości od obecnej. Kredyt był by droższy z uwagi na wyższe ryzyko banku prawda również i klienta ale miało by to konsekwencje w racie kredytu która rekompensowała by ryzyko. = problemy branży budowlanej i deweloperskiej

2. Rata takiego kredytu była by wyższa na moment udzielenia od raty kredytu o stałym oprocentowaniu. Bank musiał y zabezpieczyć pozycje na stopach procentowych za co płacił by klient co w polskich realiach i mało płynnym rynku było by drogie dla klienta.
3. Racja tak jest

4.Rynek tych instrumentów rozwija się i na początkowym etapie rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce było to nie do osiągniecia, obecnie banki hipoteczne które pozyskują środki finansowe w postaci listów zastawnych umożliwiają uzyskanie kredytu na około 605 wartości nieruchomości.

5.tak moim zdaniem każdy Polak powinien kupować nieruchomość za gotówkę która trzyma w swoim sejfie bez udziału bezsensownych kredytów.

6. Rynek nieruchomości na wynajem praktycznie nie istnieje naje jest drogi a Polacy jak wiadomo nie śpią na gotówce. Może zaproponujmy aby nie wynajmować nieruchomości oraz ich nie kupować na kredyt?

7.Powinno się szanować bliźniego, dawać datki na biednych. Ale to co powinno się nie wpłynie na co jest możliwe do osiągniecia.
8. Rozsądnie brać kredyt nie wyższy niż 50% wartości nieruchomości, rozsądniej 40%, bardzo rozsądnie 30% super rozsądnie 20% a najrozsądniej nie brać kredytu.

9. Kredyt to produkt i marża jest składowa popytu i podaży nic więcej, morze należny znacjonalizować banki?

10.Bank to firma która ma zarabiać tak jak każda firma. Relacja bank klient nie powinna opierać się na dobrych chęciach ale na przejrzystych relacjach biznesowych.
przejrzystość zasad i ustalone reguły tak aby klient mógł podjąć świadomą decyzje.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 2 hodler

"Czynsze najmów są wyższe od raty kredytu na 20 lat i nie pozwalają na zaoszczędzenie jakiekolwiek która można by później przeznaczyć na zakup nieruchomości."

Chyba mówisz o sytuacji, w której spadłaby ci korona z głowy w momencie gdybyś musiał wynajmować z żoną kawalerkę albo dwupokojowe mieszkanie z dala od centrum. Ludzie zrobili się bardzo wygodni w porównaniu z warunkami w jakim przyszło żyć naszym Rodzicom nie wspominając już o Dziadkach.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 7 ~spoko

Gdzie był KNF w latach 2005-2008 oraz Urząd Ochrony Konsumentów !!!!.

Politycy CHEŁPILI się wtedy wzrostami gospodarczymi wywołanymi takimi produktami jak:

1. Kredyty hipoteczne w CHF
2. Ubezpieczenia na Życie ze składkami regularnymi

Przecież Państwo zbierało podatki: od branży budowlanej, finansowej, ubezpieczeniowej i rynku kapitałowego !!!. Chyba tylko po to by żyło „wam” się lepiej !!!. Teraz chcecie PODATKIEM BANKOWYM pozyskać głosy „nieświadomych wyborców”. Dlaczego nikt z was nie zaproponuje rozwiązania lub złagodzenia tego problemu przy wykorzystaniu 15-25 mld USD z naszych, społeczeństwa pieniędzy zgromadzonych w NBP( łącznie 105 mld USD). Rozłożonych np. w pięcioletnim wehikule transferowym lub nawet ich przesuniętym w czasie rewersem, zabezpieczoną skutecznie inżynierią finansową i wypchaną na rynki zagraniczne. Nazwa produktowa „ DOBRY DOM POLSKA ”. Jeśli jako dobrzy gospodarze DBACIE o dobro społeczeństwa, to dlaczego nie chcecie wykorzystać do tego tych środków . Oczywiście obsłużyć proporcjonalnie kredyty hipoteczne denominowane w CHF, USD, EURO i PLN.
Na początku 2006 r. Związek Banków Polskich - głównie pod naciskiem dużych banków - zwrócił się do Generalnego Inspektora Nadzoru Bankowego z prośbą o wprowadzenie zakazu udzielania kredytów walutowych. - Zadłużać trzeba się w tej walucie, w której się zarabia - mówili zgodnie ówczesny prezes Banku Pekao Jan Krzysztof Bielecki i szefujący ING Bankowi Śląskiemu Brunon Bartkiewicz. - Nie chcę patrzeć, jak moi klienci bankrutują, bo zmienił się kurs waluty - grzmiał Bielecki.
Inicjatywę wielkich banków oprotestowały jednak mniejsze, które zarabiały głównie na kredytach walutowych (miały one wyższą marżę). Ostrzegały, że taki zakaz zamknąłby drogę do kredytu hipotecznego nawet co czwartemu chętnemu. W spór zaangażowali się rządzący w tym czasie Polską politycy PiS. - Nie rozumiem polityki utrudniania dostępu do kredytów i nie zgadzam się z nią - mówił premier Kazimierz Marcinkiewicz.

oto jak Duda i PIS pomogli frankowiczom i jak pomogą na jesieni
Komunikat KP PiS dotyczący zalecenia Komisji Nadzoru Bankowego z 2006r.
http://www.pis.org.pl/article.php?id=4415
https://www.bankier.pl/wiadomosc/NBP-polski-system-finansowy-jest-stabilny-3386225.html

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 4 ~jo44

Dobry to dożywotni, najlepiej przejęty przez dziecko po rodzicach tuż po narodzinach lub obowiązkowy np w formie podatku na rzecz potrzebujących ... automatyczny naliczany od 18 tego roku życia.

! Odpowiedz
6 13 ~Dżejms

Bez względu na formę zabezpieczenia kredyt powinien być wyłącznie na inwestycję. Pożyczanie kapitału na procent to lichwa - bez względu na wysokość oprocentowania. Własne mieszkanie to nie jest inwestycja tylko konsumpcja. Inwestycja jest jeśli kupujemy mieszkanie aby na nim zarabiać poprzez wynajem.I tylko wtedy powinny być pobierane procenty ale od zysku. Od zysku. Mogą być i 50% ale od zysku.
Dlatego mamy taką patologię w całej światowej gospodarce - lichwa.
Pożyczający powinien być kimś jak wspólnik - ponosić ryzyko przedsięwzięcia.
Pieniądz powinien być uwolniony. Każdy powinien móc emitować a państwo powinno jedynie kontrolować czy ma deklarowane pokrycie. A ludziska sami by wybrali czy chcą pokrycia w dżemie, maśle, muszelkach, złocie czy srebrze. Proste i uczciwe.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 5 ~realista

Z perspektywy czasu wiem jedno, że kredyt to kwestia indywidualna.

Warto obalić co nieco z ww punktów.
PKT. 2. Stała stopa procentowa -przykład z Węgier, wzrost CHF o 120% skutkował wzrostem raty o 120% -dzięki stałym stopom procentowym. W następstwie kredyty te przymusowo przewalutowano i tak dziś średnio Węgier ma zadłużone mieszkanie n 130% wartości. W Polsce wzrost CHF o 100% przy zmiennej stopie procentowej spowodował wzrost raty o 20-25%.
PKT. 6. W mojej ocenie kredyt hipoteczny jako instrument najtańszy ze wszystkich możliwych kredytów może mieć swobodnie długi okres kredytowania, jak zaznaczyłem na wstępie, to kwestia indywidualna. Dla osób oszczędnych i rozsądnie inwestujących, można spokojnie założyć nawet 50-letnią hipotekę. Bo te osoby różnicę w racie odłożą, i korzyści z tego będą najpewniej większe niż z niższej raty.
PKT. 7. Jak wyżej -kwestia indywidualna, osoby ze sporym majątkiem i dużo zarabiające mogą spokojnie przeznaczyć na kredyt 50% zarobków -jeśli zechcą.
PKT. 8. Jak zwykle kwestia indywidualna. Znam osoby, które brały mały kredyt na niewykończone mieszkania i potem kilka kolejnych na wykończenie. Na pewno nie wyszli na tym lepiej, od osób biorących większe kredyty na mieszkanie pod klucz. Tylko, że Ci pierwsi nie zdają sobie sprawy z tego.
PKT. 9. Uczciwa marża -jaka ona by była, przy stałej stopie procentowej? Raz uczciwa, raz nieuczciwa. Jeden punkt obala drugi.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 2 ~BLR

Oprocentowanie ustalane tzw "decyzją zarządu" wbrew pozorom nie jest jest złe w sytuacji, gdy kredytobiorca ma możliwość łatwego refinansowania kredytu w innym banku. Jeśli zarząd jest opieszały, albo źle reaguje na zmiany oprocenotwania, to zawsze można pójść do innego banku. Ale... w sytuacji gdy nie mogę pójść, bo regulator a raczej deregulator) zakazał refinansowania kredytów walutowych (a głównie w ich przypadku było takie oprocentowanie) w innych bankach, to zaczynają się patologie ze spreadami, brakiem reakcji na zmiany stóp, opłaty i prowizje za byle co. Mówiąc krótko, zabito wolny rynek kredytów i klienci zostali uwięźieni w swoich bankach. Co szkodziło, żeby zakazać sprzedaży tylko nowych kredytów walutowych? Istniejące kredyty ludzie mogliby spokojnie zmieniać na kredyty w innych bankach? Ciekaw jestem ile ten szef KNFu dostał od banków za taki prezent?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 4 ~mp

Kredyt nieprzekraczający trzyletniego dochodu jest jak najbardziej możliwy, ale przy pensjach zachodnioeuropejskich; w Polsce to absolutnie nierealne. Po pierwsze dlatego, że pensje netto są śmiesznie niskie (ca. 90 000 dla średniej krajowej w 3 lata, a dla 'faktycznej średniej krajowej' to już tylko 60-65 tys.), a po drugie dlatego, że ceny mieszkań są śmiesznie wysokie (a narzuty deweloperów wręcz kosmiczne).

Pan Kolany się nam zapędził - artykuł nie pokazuje 'dobrego' kredytu hiotecznego, tylko kredyt ultra bezpieczny. LtV<80% plus zabezpieczenie wyłącznie hipoteką rozwiązywałyby sprawę 'dobrego'kredytu.

Biorąc pod uwage, że w większości dużych polskich miast rata kredytu jest znacznie niższa niż cena wynajmu ekwiwalentnego mieszkania, jedynym kryterium 'dobrego' kredytu jest to, żeby pozostawiał margines na wypadek nagłego spadku dochodów i nie miał zbyt wielu zmiennych nieprzewidywalnych (np. różnice kursowe) - chyba, że ktoś się chce bawić w hedging. DtI rzędu 50% jest właśnie rozsądne, bo taki margines pozostawia przy polskiej strukturze wydatków. Pamiętajmy, że gdzieś mieszkać trzeba.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 1 ~wanker

to powinien być kredyt z ludzka twarzą, na przykład.... i tu wymieniamy bohaterów z publikacji Bankiera, prezesów, polityków, aż nazbyt tu uczciwych, dobrych, ludzkich twarzy.

! Odpowiedz