Ruszyła sprzedaż mieszkań największych deweloperów. Najlepszy wynik w tym roku i rekord giełdowego lidera

Okresowe dane o sprzedaży mieszkań największych giełdowych deweloperów pokazują ożywienie na rynku nieruchomości. Więcej niż rok temu sprzedał każdy z wielkiej piątki, a łącznie z mniejszymi firmami wzrost liczby sprzedanych mieszkań wyniósł blisko 8 proc. Kwartalne statystyki są najlepsze w tym roku, a giełdowy lider sprzedał najwięcej mieszkań w historii.

Według październikowych danych od giełdowych deweloperów, ich łączna sprzedaż mieszkań w okresie czerwiec – wrzesień była wyższa zarówno od tej rok temu, jak i kwartał wcześniej i odbiła po dwóch z rzędu kwartałach spadków. Na uwagę zasługuje większa sprzedaż piątki największych spółek, w tym marudera ostatnich okresów sprawozdawczych, jakim był Atal.

Skąd odbicie sprzedaży mieszkań deweloperów z GPW?

Łącznie dziewięciu deweloperów z GPW, którzy raportują śledzone przez nas dane operacyjne, sprzedało w trzecim kwartale 2025 r. 4101 mieszkań, czyli o 7,7 proc. więcej niż rok temu. Było to także o 8,3 proc. więcej niż w drugim kwartale, który był wyjątkowy o tyle, że po raz pierwszy od 2023 r., miała w nim miejsce obniżka stóp procentowych.

Jednak efekty pierwszego cięcia, jak i kolejnego (w lipcu) widać dopiero w danych za III kwartał. Warto przypomnieć, że w minionym kwartale RPP ścięła stopy także we wrześniu, ale na sprzedażowe efekty tego cięcia, jak i ostatniego dokonanego już w IV kwartale w październiku, przyjedzie nam jeszcze poczekać. W sumie w tym roku stopy ścięto już o 125 pb., a efekty widać nie tylko w danych dotyczących sprzedaży mieszkań.

Przede wszystkim zdolność kredytowa od kilku miesięcy pnie się w górę. Spadają przy tym bankowe marże, a popyt na kredyty mieszkaniowe mocno odbija. Na razie korzysta z niskiej ubiegłorocznej bazy, ale i tak dynamiki są obiecujące. W samym tylko wrześniu popyty wzrósł o 42,2 proc. rdr. - podał BIK w komunikacie. Podobnie było w sierpniu i lipcu. Prognozy mówią, że wartość udzielonych kredytów w całym 2025 r. może przekroczyć 100 mld zł, co nominalnie będzie historycznym rekordem.

Przy tym na rynku wtórnym obserwowana jest stabilizacja cen mieszkań, a w niektórych miastach nawet obniżka cen ofertowych. Na rynku poza obniżkami stóp procentowych w trzecim kwartale zaszła także jeszcze istotna zmiana dotycząca obowiązkowego publikowania przez deweloperów cen wszystkich oferowanych mieszkań. Kupujący wracają więc na rynek zachęceni m.in. jawnością cen i taniejącymi kredytami.

Kto sprzedał najwięcej mieszkań?

Patrząc na dane szczegółowe bezsprzecznie widać ożywienie na rynku. Roczne wyniki poprawiło 8. na 9. Obserwowanych deweloperów, w tym cała wielka piątka, czyli największych spółek giełdowych zajmujących się budową i sprzedażą mieszkań, których kwartalne wolumenach wynoszą po kilkaset, nawet ponad tysiąc nieruchomości. Mowa tu o  Develii, Grupie Archicom wraz z Echo, Dom Developmencie. Murapolu i nawet Atalu.

Ten ostatni przyjął strategię rozbudowy oferty, aby zwiększyć sprzedaż, gdy sytuacja na rynku się poprawi, stąd w poprzednich okresach sprzedawał wyraźnie mniej, nawet 30 proc. rdr. Wygląda na to, że oczekiwany scenariusz Atalu się realizuje, bo w III kwartale spółka sprzedała o blisko 20 proc. więcej mieszkań rdr. i 10 proc. więcej kdk.  

Jeśli chodzi o roczne dynamiki sprzedaży mieszkań, Atal wyprzedziły tylko mniejsze spółki, gdzie sprzedaż większa o kilka czy kilkanaście mieszkań, oznaczała wzrost o kilkadziesiąt a nawet blisko 186 proc. rdr, jak w przypadku Lokum Deweloper.

Niezmiennie najwięcej mieszkań wśród giełdowych deweloperów sprzedaje Dom Development. W trzecim kwartale gigant rynku nieruchomości sprzedał 1183 mieszkania, co oznacza wzrost o 2,3 proc. rdr i 18,3 proc. kdk. Warto też zauważyć, że dla lidera branży to historyczny rekord. Tyle mieszkań nie sprzedawał nawet w 2023 r., gdy rynek dostał dopalacz w postaci rządowego programu dopłat do kredytów, ani w dotychczas rekordowym IV kwartale 2024 r.

Warto jednak pamiętać, że wyniki wolumenowe zależą przede wszystkim od harmonogramu przekazywania mieszkań, który w poszczególnych kwartałach może się różnić. Prezes branżowego lidera Mikołaj Konopka potwierdził w komentarzu, że kolejne obniżki procentowych, przekładają się na wzrost zdolności kredytowej klientów i ich rosnącą skłonność do zakupów mieszkań właśnie przy wsparciu finansowania bankowego. 

"Za nami najlepszy kwartał w naszej historii z rekordową sprzedażą na poziomie 1.183 lokali. Jednocześnie to już piąty kwartał z rzędu, w którym znaleźliśmy nabywców na co najmniej 1.000 lokali”- powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, prezes Dom Development Mikołaj Konopka.

Z kolei ponad 800 mieszkań sprzedał wicelider, czyli Develia, która w III kwartale sfinalizowała  przejęcie Bouygues Immobilier Polska. Sprzedaż poprawił też Murapol, który z 734 mieszkaniami był numerem trzy w III kwartale pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Dynamika roczna w jego przypadku wyniosła 6,1 proc. oraz 3,7 proc. kwartał do kwartału. Tuż za podium uplasowały się Grupa Archicom, która chociaż sprzedała więcej mieszkań niż rok temu (+5,1 proc. rdr), to mniej niż kwartał wcześniej.

Sprzedaż to jedno, a jej rentowność to drugie

Dane sugerują, że najgorsze już za deweloperami, a sprzedaż ma szansę rosnąć, biorąc pod uwagę sprzyjające otoczenie rynkowe: spadające stopy procentowe, stabilizację cen mieszkań i ich większą przejrzystość, a także większy popyt na kredyty mieszkaniowe. Osobną kwestią pozostają marże, o których wysokość walczyć będą deweloperzy. Trudno może być utrzymać ich poziom z poprzednich lat, gdy zdecydowanie wyróżniał się na tle Europy.

Presję stanowią przede wszystkim wysokie koszty gruntów. Ich znaczący wzrost, obserwowany szczególnie po 2021 roku, wyraźnie ogranicza rentowność nowych projektów, które są obecnie sprzedawane (średnia długość realizacji projektu deweloperskiego w Polsce wynosi zazwyczaj około 4 lata). Marże mogą być pod wpływem także wyższych kosztów finansowania inwestycji, jakie w ostatnich latach ponosili deweloperzy. Słabnie za to presja ze strony kosztów materiałów budowalnych, a koszty pracy nie rosną już tak szybko jak w poprzednich latach.

Z inwestycyjnego punktu widzenia większa sprzedaż niekoniecznie musi oznaczać, lepsze wyniki, których oczekują inwestorzy w kontekście dywidend, które przez lata szczodrze wypłacały spółki deweloperskie. Póki co, indeks WIG-Nieruchomości na GPW jest notowany w okolicy najwyższego poziomu od 18 lat, jaki udało się osiągnąć w sierpniu br. Stopa zwrotu w tym roku to na ten moment to 29 proc. Jednak od kilku miesięcy widać trend boczny. Inwestorzy muszą zobaczyć jak obok sprzedaży wygląda jej rentowność. Najnowszych informacji na ten temat dostarczą sprawozdania finansowe za trzeci kwartał, które największe spółki zaczną publikować w drugiej połowie listopada.

Michał Kubicki

Źródło: