Przeciętnie zarabiający Polak, który chciałby kupić dwupokojowe mieszkanie za gotówkę, musi odkładać całość swoich pensji przez co najmniej 7 lat. To wariant optymistyczny.
W pesymistycznym, jeśli zarabia na poziomie mediany zarobków w Polsce (ok. 5 300 zł netto), czas ten wydłuża się do 9 lat i 5 miesięcy. Zakładając, że może odkładać tylko 20% dochodu, to przy medianie wynagrodzeń na mieszkanie będzie musiał oszczędzać ponad 19 lat.
Kredyty tańsze, ale nadal trudno dostępne
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, choć stopy procentowe spadły do poziomu 4,50% (stopa referencyjna NBP), a inflacja zaczęła się stabilizować, to koszty kredytów hipotecznych wciąż są wysokie. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów wynosi obecnie około 6,5 – 7%. Realny koszt kredytu na zakup mieszkania jest nadal znacznie wyższy niż w czasach sprzed wojny na Ukrainie i pandemii, gdy oprocentowanie wynosiło około 2 – 25, %. Aktualnie rata kredytu na 30 lat przy 20% wkładzie własnym i kwocie 400 tys. zł wynosi około 2 500 zł miesięcznie.
Dla wielu rodzin to ogromne obciążenie – zwłaszcza jeśli jedno z małżonków nie pracuje lub dochody są nieregularne. Wielkim problemem przy stabilizacji cenowej na rynku, z którą obecnie mamy do czynienia, jest dostęp do finansowania z banków. Wymóg wkładu własnego, przy drogich mieszkaniach okazuje się często warunkiem zaporowym.
Średnie zarobki: ile pieniędzy ma przeciętny Kowalski?
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego za sierpień 2025 roku, przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 8 769,08 zł. Po odliczeniu podatków i składek daje to około 6 300 zł netto. Warto jednak zaznaczyć, że wartość ta odnosi się do średniej, a nie mediany – czyli wartości, która dzieli wszystkich zatrudnionych na połowę lepiej i gorzej zarabiających, odrzucając wartości skrajne. Medianę uważa się za bardziej wiarygodną miarę.
Aktualnie mediana wynagrodzeń netto w Polsce wynosi około 5 300 zł. W praktyce oznacza to, że znaczna część pracowników zarabia mniej niż 6 000 zł na rękę, a dla wielu młodych ludzi tuż po studiach czy zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych realne dochody są jeszcze niższe. Wysokie koszty utrzymania, rosnące ceny żywności, energii i transportu dodatkowo ograniczają możliwości odkładania znacznych kwot na mieszkanie.
Ile trzeba odkładać na wkład własny?
Załóżmy, że przeciętny Kowalski chce kupić mieszkanie o wartości 500 000 zł. To realna cena za dwupokojowe mieszkanie w dużym mieście – np. Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Banki wymagają 20% wkładu własnego, czyli 100 000 zł.
Dla osoby zarabiającej średnią krajową netto (6 300 zł), odkładanie 30% pensji (1 890 zł) pozwoli zgromadzić kwotę potrzebną na wkład własny w 53 miesiące, czyli ponad 4 lata. Przy odkładaniu co miesiąc 20% ze średniej pensji (1 260 zł) będzie to 7 lat i 1 miesiąc, a przy 10% (630 zł) – ponad 13 lat.
Osoba zarabiająca na poziomie mediany pensji w Polsce (5 300 zł netto) potrzebuje:
- przy odkładaniu 30% (1 590 zł) – 5 lat i 3 miesiące,
- przy 20% (1 060 zł) – ponad 7 lat i 10 miesięcy,
- przy 10% (530 zł) – ponad 15 lat i 9 miesięcy.
Ile trzeba odkładać, by kupić mieszkanie za gotówkę?
Kupno mieszkania za gotówkę wymaga jeszcze większego wysiłku oszczędnościowego. Osoby zarabiające średnią krajową (6 300 zł), potrzebowałaby przez ponad 7 lat odkładać co miesiąc całość wynagrodzenia, by uzbierać 500 000 zł. Przy odkładaniu 30% (1 890 zł) – potrzeba ponad 22 lat, 20% (1 260 zł) – ponad 33 lat, a 10% (630 zł) – ponad 66 lat, by kupić za gotówkę mieszkanie.
Jeszcze gorzej sytuacja wygląda przy zarobkach na poziomie mediany (5 300 zł netto). Wtedy:
- odkładanie 100% z pensji zajmie 9 lat i 5 miesięcy,
- odkładanie 30% (1 590 zł) – ponad 26 lat,
- odkładanie 20% (1 060 zł) – ponad 39 lat,
- odkładanie 10% (530 zł) – ponad 78 lat.
Takie scenariusze są oczywiście czysto teoretyczne. W rzeczywistości trudno sobie wyobrazić odkładanie 100% dochodu przez kilka lat. Nawet 20% pensji to bardzo ambitny cel, szczególnie przy rosnących kosztach życia.
Polska na tle Europy – jak wygląda wskaźnik cen do dochodów?
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, jednym z najważniejszych wskaźników pozwalających ocenić, jak dostępne są mieszkania, jest price-to-income ratio – wskaźnik cen nieruchomości do dochodów. OECD publikuje go jako indeks, gdzie wartość 100 odpowiada sytuacji z 2015 roku. Jeśli wskaźnik rośnie, oznacza to, że ceny mieszkań rosną szybciej niż zarobki, a mieszkania stają się trudniej dostępne.
Z danych OECD z 2024 roku wynika, że Polska osiąga wartość 101,2, czyli tylko nieznacznie powyżej poziomu z 2015 roku. To pokazuje, że tempo wzrostu cen mieszkań jest mniej więcej zbliżone do tempa wzrostu zarobków. W Czechach wskaźnik wynosi 121,2, a w Portugalii – 147,3. Oznacza to, że w tych krajach ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż dochody mieszkańców.
W krajach takich jak Francja (93,6), Włochy (86,9) czy Finlandia (81,1) sytuacja jest odwrotna – tam dostępność mieszkań poprawiła się w relacji do zarobków. Na drugim biegunie znajduje się Rumunia, z wartością 55,3, co oznacza znaczący spadek relatywnych cen mieszkań. Wynika to m.in. z faktu, że w Rumunii dochody rosły szybciej niż ceny nieruchomości, a rynek nie był tak mocno spekulacyjny jak w Europie Zachodniej.
Na tym tle Polska wypada przeciętnie. Nie należy ani do krajów o najbardziej dramatycznej sytuacji mieszkaniowej, ani do tych, gdzie ceny przestały gonić zarobki. Wskaźnik price-to-income wskazuje, że ceny mieszkań w Polsce rosną tylko nieco szybciej niż wynagrodzenia, co sugeruje względną stabilność. Warto jednak pamiętać, że jest to tylko jeden z wielu wskaźników, który opisuje rynek nieruchomości.
Na szeroko rozumianą dostępność mieszkań wpływają także inne czynniki: wysokość wymaganego wkładu własnego, aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Do tego dochodzą czynniki demograficzne (np. starzenie się społeczeństwa), migracja, polityka mieszkaniowa państwa czy zmiany na rynku wynajmu.
Wszystko to sprawia, że nawet przy względnie neutralnym wskaźniku price-to-income, droga do własnego M dla przeciętnego Polaka pozostaje długa i kosztowna, jednak choć może się wydawać, że sytuacja Polaków jest pod tym względem bardzo zła, to na tle krajów UE nie prezentuje się najgorzej – podsumowuje ekspert portalu GetHome.pl
Marcin Moneta
