Ceny transakcyjne mieszkań – III kw. 2017 r. [Raport]

Gdańsk nadal drożeje, a największe obniżki odnotowano w Lublinie. Ogółem w całej Polsce w III kw. 2017 roku płacono za mieszkania jednak tyle samo, co w poprzednim okresie. Wskazania indeksu cen nieruchomości sugerują, że ostatnie trzy miesiące roku również nie przyniosą większych zmian na rynku lokali mieszkalnych nad Wisłą.

Bankier.pl, "Puls Biznesu" i Cenatorium cyklicznie prezentują kwartalne analizy rynku nieruchomości oparte na cenach transakcyjnych. Są one obliczane na podstawie transakcji zawieranych na rynku wtórnym oraz pierwotnym w ośmiu polskich miastach: Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie oraz Lublinie. Ceny można również na bieżąco śledzić w nowej sekcji specjalnej Bankier.pl – Raport o cenach nieruchomości "Pulsu Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium.

Ceny mieszkań w Warszawie

III kw. 2017 roku przyniósł w Warszawie głównie podwyżki cen transakcyjnych mieszkań w relacji kwartał do kwartału. Najbardziej podrożały najmniejsze mieszkania o metrażu do 35 mkw. oraz te o powierzchni 60-80 mkw. Podwyżki wyniosły w tych przypadkach ok. 5 proc., co nominalnie oznaczało, że kwoty wpisywane w aktach notarialnych były wyższe o 400-500 zł/mkw. Cena utrzymała się natomiast dla 50-60 mkw. 

Najdroższa jednostka powierzchni obowiązywała niezmiennie w przypadku największych mieszkań – te liczące ponad 100 mkw. wyceniano średnio na 8342,71 zł/mkw. Drugie w kolejności są lokale najmniejsze, które kosztowały niecałe 8000 zł/mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Wrocław pod względem cen mieszkań jest tańszy od stolicy o ok. 2000 zł/mkw. Tutaj również najwyższa cena 1 mkw. dotyczy lokali największych (6362,16 zł/mkw.) i najmniejszych (6149,75 zł/mkw.).  Najtańsze okazały się lokale o powierzchni 80-100 mkw., za które płacono niewiele ponad 5000 zł/mkw.

Dynamika cen była także niższa niż w Warszawie – największe zmiany nie przekraczały 3 proc. Takie wzrosty odnotowano w przypadku mieszkań o powierzchni przekraczającej 100 mkw. i 50-60 mkw. Nominalnie oznaczało to podwyżki rzędu 200 zł. O 3 proc. w relacji kwartał do kwartału taniały natomiast najmniejsze lokale i te o powierzchni 70-80 mkw.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Gdańsk systematycznie i powoli drożeje pod względem cen nieruchomości. III kw. 2017 roku przyniósł podwyżki rzędu 5 proc. w niektórych kategoriach metrażowych i niewiele niższe w pozostałych. Najbardziej zdrożały małe lokale (do 35 mkw.) i te o powierzchni 40-50 mkw. Wyjątkami okazały się mieszkania o powierzchni 35-40 mkw. (1 proc. w górę) i największe, liczące więcej niż 100 mkw. (tu odnotowano nawet spadek, ale o zaledwie 1 proc.).

Stawki w Gdańsku są bardzo zbliżone do tych, jakie reprezentuje rynek wrocławski. W obu przypadkach ceny w zależności od kategorii metrażowej wahają się od 5500 zł/mkw. do 6500 zł/mkw. – nieco wyższe dotyczą Gdańska, gdzie najdroższy 1 mkw. mieszkania dotyczy mieszkań najmniejszych – 6574,01 zł. Stawki przekraczające 6000 zł/mkw. pojawiały się także w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni 40-50 mkw. i 70-80 mkw. Najtańsze pod tym względem były lokale największe (5624,11 zł/mkw.).

Ceny mieszkań w Krakowie

Górne progi cenowe były wyższe w Krakowie. Najdrożej wychodziły lokale o metrażu do 35 mkw. i te powyżej 100 mkw. W obu przypadkach stawki przekroczyły 7000 zł/mkw. Najtańsze były średniej wielkości mieszkania (50-70 mkw.), gdzie średnia cena nie przekroczyła 6000 zł/mkw.

Nie zaszły tu jednolite zmiany cenowe w III kw. 2017 roku. O kilka procent w górę poszły stawki za mieszkania o powierzchni 35-40 mkw. (5 proc.), 70-80 mkw. (3 proc.) i te największe (4 proc.). Drobne obniżki pojawiły się w kategoriach metrażowych poniżej 70 mkw.

Ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie »

Ceny mieszkań w Poznaniu

Deweloperzy i właściciele mieszkań w Poznaniu sprzedawali swoje nieruchomości za stawki od 5000 do 6000 zł/mkw. Najdroższej wypadały mieszkania mniejsze – ponad 6000 zł/mkw. to średnia cena za lokale o powierzchni 35-40 zł/mkw. Najniższe ceny dotyczyły kategorii metrażowych z dołu tabeli – czyli największych. Ceny nieznacznie przekraczały tam poziom 5000 zł/mkw.

Dynamika zmian cen mieszkań w Poznaniu była niewielka. W większości przypadków były to zmiany nie przekraczające 2 proc. Wyjątkami były tylko dwie największe kategorie metrażowe – w przypadku mieszkań o powierzchni 80-100 mkw. ceny spadły o 4 proc., a w przypadku tych o powierzchni przekraczającej 100 mkw. wzrosły o 4 proc.

Ceny mieszkań w Łodzi

Łódź jest najtańszym miastem z zestawienia. Ceny w tylko dwóch przypadkach przekraczają poziom 4000 zł/mkw., a zróżnicowanie między metrażami jest niewielkie. Cena 1 mkw. jest najniższa w przypadku mieszkań o powierzchni 35-40 mkw. (3427,10 zł/mkw.), a najwyższa dla lokali z przedziału 60-100 mkw. – wynosi ponad 4000 zł/mkw.

Zmiany cen w relacji kwartał do kwartału były jednymi z najwyższych w raporcie, nominalnie jednak nie przekraczały 200 zł/mkw. ze względu na efekt niskiej bazy. Największa podwyżka dotyczyła mieszkań o metrażu 80-100 mkw. i wyniosła 6 proc. Niewiele mniejsze podwyżki pojawiły się w przypadku najmniejszych lokali (do 35 mkw.) oraz tych z przedziału 40-50 mkw. i 70-80 mkw. (5 proc.). Większe spadki odnotowano natomiast w przypadku metrażu 50-60 mkw. (-5 proc.).

Ceny mieszkań w Olsztynie

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie kształtowały się na poziomie ok. 4000 zł/mkw. Najniższe stawki (poniżej tego progu) odnotowano w przypadku mieszkań o powierzchni 60-80 mkw. oraz tych powyżej 100 mkw. Najdroższe natomiast były niewielkie mieszkania (do 35 mkw.), gdzie średnia stawka za 1 mkw. wyniosła 4643,61 zł/mkw.

Olsztyn jest jedynym miastem w raporcie, w którym zmiany cen były tak jednolite – prawie na całym rynku odnotowano obniżki sięgające 5 proc. Wyjątkiem okazały się jedynie najmniejsze lokale mieszkalne, które utrzymały swoją cenę z II kw. 2017 roku.

Ceny mieszkań w Lublinie

Średnio o 1000 zł/mkw. wyższe stawki dotyczyły rynku mieszkań w Lublinie. Tutaj najniższe średnie ceny dla poszczególnych kategorii metrażowych nie przekraczały 5000 zł – takie stawki odnotowano w przypadku mieszkań o powierzchni do 40 mkw. oraz tych o powierzchni 60-70 mkw. Kawalerki pod względem ceny za 1 mkw. były jednymi z najtańszych lokali.

Ceny rosły głównie w przypadku większych mieszkań. Największe podwyżki wystąpiły w przypadku tych o metrażu 70-80 mkw. i 80-90 mkw. (odpowiednio 4 i 7 proc.). Średnia stawka wpisywana w akt notarialne sprzedaży najmniejszych mieszkań spadła o 2 proc. w relacji kwartał do kwartału.

W IV kw. ceny nieruchomości się nie zmienią?

Analiza indeksu cen nieruchomości opracowanego przez urban.one za październik wskazuje, że ceny na początku IV kw. nie różnią się znacznie od tych zamykających III kw. roku. Odczyty wskaźnika na październik 2017 wyniosły 95,61 pkt. dla całego kraju – to o zaledwie 0,07 pkt. więcej niż we wrześniu. Nawet w relacji rok do roku zmiana nie jest imponująca – 0,44 pkt.

Kontynuacja cen z września jest jeszcze bardziej widoczna w przypadku analizy dla grupy dużych polskich miast (Krakowa, Poznania, Wrocławia, Gdańska, Gdyni i Łodzi). Zmiana poziomu indeksu była znikoma – z 95,24 pkt. we wrześniu do 95,25 pkt. w październiku. Także w samej Warszawie ruchy cenowe właściwie nie wystąpiły. Indeks dla stolicy spadł z poziomu 94,09 pkt. do 94,08 pkt.

Ponad połowa respondentów badania prognozy urban.one dla warunków gospodarczych na rynku lokali mieszkalnych przewiduje utrzymanie się tych warunków w najbliższych sześciu miesiącach. Najmniej wątpliwości mają co do ogółu polskiego rynku (za utrzymaniem się warunków zagłosowało 73,7 proc. ankietowanych). W przypadku dużych miast i Warszawy takie prognozy wysnuło niewiele ponad 50 proc. badanych.

Źródło: