Planowany program "Bezpieczny kredyt 2 proc." przewiduje pewne ograniczenia w zakresie wykorzystywania lokum. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy te restrykcje będą kłopotliwe.
W ostatnim czasie uwagę mediów i opinii publicznej przyciągnęła propozycja darmowego kredytu mieszkaniowego. Ten pomysł, który padł z ust lidera Platformy Obywatelskiej, jest na razie jednak niesprecyzowany. Tymczasem konkurencyjny i tańszy budżetowo program "Bezpieczny kredyt 2 roc." prawdopodobnie zacznie funkcjonować jeszcze przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi. Co więcej, w Rządowym Centrum Legislacji pojawił się już projekt ustawy regulującej zasady jego udzielania.
Warto zatem sprawdzić, jakie ograniczenia dotyczące zasad wykorzystywania mieszkań i domów zamierza wprowadzić ustawodawca. Chodzi oczywiście o nieruchomości mieszkaniowe, które zostaną sfinansowane przy pomocy preferencyjnego kredytu.
Przeczytaj także
Kredytobiorca zostanie ukarany m.in. za pustostan
Ograniczenia i sankcje związane z wykorzystywaniem mieszkania lub domu kupionego za preferencyjny kredyt nie są czymś nowym. Takie rozwiązania funkcjonowały również w ramach wcześniejszych programów Mieszkanie dla młodych i Rodzina na swoim. Projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wymienia natomiast całkiem sporo sytuacji, które będą skutkowały wstrzymaniem i/lub karnym zwrotem dopłat do hipotek w programie "Bezpieczny kredyt 2 proc.".
Przykładowo: jeśli kredytobiorca zostanie prawomocnie skazany za oszustwo kredytowe (art. 297 KK) związane z dotowanym kredytem, to konieczny będzie zwrot wszystkich dopłat z odsetkami.
Można przypuszczać, że nieco częściej karny zwrot dofinansowania będzie powiązany z sytuacją, w której kredytobiorca przed upływem roku od nabycia lokalu lub domu nie rozpoczął jeszcze prowadzenia w nim gospodarstwa domowego. Wówczas trzeba będzie zwrócić z odsetkami dopłaty otrzymane po upływie wspomnianego rocznego terminu. Rodzi się jednak pytanie, czy ten przepis w praktyce nie pozostanie martwy ze względu na ograniczone możliwości kontrolne.
Przeczytaj także
"Bezpieczny kredyt 2 proc.". Kiedy dopłaty będą anulowane?
Bardziej uciążliwe dla kredytobiorców mogą się okazać inne ograniczenia i restrykcje, które przewidzieli pomysłodawcy programu. Projekt ustawy aktualnie znajdujący się na etapie konsultacji mówi, że dopłaty wygasną jeśli nastąpiła/nastąpiło:
- zbycie własności lokalu lub domu (z wyłączeniem rozszerzenia wspólności ustawowej i zbycia na rzecz drugiego kredytobiorcy);
- zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (poza zbyciem na rzecz drugiego kredytobiorcy);
- wynajęcie całości albo części lokum lub użyczenie tego mieszkania/domu innej osobie;
- wprowadzenie zmiany sposobu użytkowania domu lub lokalu uniemożliwiające zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (również na części metrażu);
- nabycie prawa własności kolejnego domu/lokalu albo spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w inny sposób niż przez dziedziczenie;
- trwałe zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa domowego w kredytowanym lokum (poza sytuacją, gdy lokum nadal użytkuje drugi kredytobiorca lub lokal/dom został wyłączony z użytkowania bez winy kredytobiorcy);
- ogłoszenie względem kredytobiorcy upadłości konsumenckiej;
- utrata statusu kredytobiorcy przez osobę, która jako jedyna spełniała w chwili podpisania umowy warunek wieku do 45 lat (ten przypadek nie obejmuje jednak sytuacji związanej ze śmiercią kredytobiorcy).
W każdej z wymienionych wyżej sytuacji dopłaty do rat wygasną wraz z ostatnim dniem miesiąca, w którym wystąpiło zdarzenie uzasadniające koniec dotowania hipoteki. Dodatkowo trzeba będzie zwrócić dopłaty uzyskane po tym zdarzeniu. Mowa o dopłatach wypłaconych np. po wynajęciu mieszkania finansowanego przez "Bezpieczny kredyt 2 proc.
Uzasadnienie do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wskazuje, że w razie braku wcześniejszego przekazania odpowiedniej informacji przez klienta bank kredytujący będzie mógł samodzielnie zadecydować o wygaśnięciu dopłat, naliczyć odsetki ustawowe i zobligować byłego beneficjenta programu do zwrotu nienależnych świadczeń wraz z odsetkami. Przykładem jest sytuacja, w której pracownicy banku sami dowiedzieli się o najmie mieszkania finansowanego tanim kredytem. Można mieć jednak wątpliwości, czy banki komercyjne będą w stanie kontrolować wykorzystanie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz finansowanej nieruchomości zgodnie z przepisami.
Nadpłata hipoteki a "Bezpieczny kredyt 2 proc." - obostrzenia
Wiele osób potencjalnie zainteresowanych programem "Bezpieczny kredyt 2 proc." chce również wiedzieć, czy nadpłata dotowanej hipoteki będzie skutkowała koniecznością zwrotu dopłat lub przynajmniej ich utratą na przyszłość. Pomysłodawcy planowanego programu stwierdzili, że dopłaty do rat zostaną wygaszone na przyszłość, jeśli nadpłata zadłużenia nastąpi przed upływem trzech pierwszych lat kredytowania i jednocześnie taka wcześniejsza spłata nie będzie dotyczyć części kredytu objętej opcjonalną gwarancją BGK, a także łącznie z wniesionym wkładem własnym przekroczy 200 000 zł.
Po zakończeniu dziesięcioletniego okresu dotowania kredytu klient banku oczywiście będzie miał swobodę w zakresie wykorzystania lokum oraz nadpłaty zadłużenia. Należy też podkreślić, że prezentowane wyżej ograniczenia mogą się jeszcze zmienić w toku prac parlamentarnych.
Andrzej Prajsnar
