Żoliborz, Krowodrza, Tarnogaj, Wrzeszcz – tam „Pierwsze klucze” mogą nie zadziałać

W programie „Pierwsze klucze” pojawia się coraz więcej limitów i ograniczeń. W największych miastach najpoważniejszym mogą być jednak ceny mieszkań. W Warszawie i Krakowie nie znajdziemy dzielnicy, w której średnia stawka za mkw. byłaby niższa od rządowego limitu. Nie łatwo o takie jest we Wrocławiu i Gdańsku – wynika z danych SonarHome.pl.

Średnie ceny ofertowe w większości dzielnic największych polskich miast znajdują się znacznie powyżej limitu określonego przez ministerstwo rozwoju i technologii, pomimo obserwowanego w ostatnich miesiącach spadków, w niektórych przypadkach także w ujęciu rocznym.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie

Jeszcze przed rokiem pisaliśmy, że w Warszawie wciąż można znaleźć dzielnicę, w której średnia wycena mieszkań z drugiej ręki nie przekracza 10 tys. zł/mkw. Zgodnie z danymi SonarHome.pl, w styczniu 2025 r. w każdej ze stołecznych dzielnic średnia cena ofertowa była wyższa od 11 tys. zł/mkw., czyli jednego z limitów uprawniających do kupna mieszkania w oparciu o zapowiedziany w ubiegłym tygodniu program „Pierwsze klucze”.

Najbliżej limitu znajdują się średnie oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w Rembertowie, które w ostatnich dwóch miesiącach obniżyły się łącznie o 6,6 proc. a w ujęciu rocznym o 0,4 proc.

Na drugim biegunie znajduje się warszawskie Śródmieście, gdzie od blisko roku sprzedający oczekują przeciętnie powyżej 20 tys. zł/mkw. Jeszcze dwa lata temu, a więc przed cenową galopadą spowodowaną poprzednikiem „Pierwszych kluczy” – „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, w Śródmieściu notowano przeciętnie 16,7 tys. zł/mkw.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Krakowie

Dzielnicy ze średnią ceną ofertową nieprzekraczającą 11 tys. zł/mkw. nie znajdziemy także w Krakowie. Choć jeszcze w żadnej z nich nie zanotowano średniej stawki przekraczającej 20 tys. zł/mkw., to to tylko w jednej – położonych na północy miasta Wzgórzach Krzesławickich, średnia wycena w styczniu 2025 r. znajdowała się poniżej 12 tys. zł/mkw.

W połowie krakowskich dzielnic, m.in. jednych z droższych: Grzegórzkach i Zwierzyńcu, średnia wycena obniżyła się w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. We wspomnianych Grzegórzkach zanotowano spadek o blisko 5 proc. Wyraźniej swoje oczekiwania obniżyli jedynie sprzedający mieszkania z drugiej ręki w Mistrzejowicach (-7,7 proc. r/r).

W ujęciu dwuletnim, a więc biorącym pod uwagę to, co działo się z cenami tuż przed oraz w trakcie funkcjonowania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, średnie stawki w krakowskich dzielnicach wzrosły od 26 do 43 proc.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Gdańsku

Na palcach obu rąk można policzyć dzielnice Gdańska, w których średnia wycena wciąż nie przekracza 11 tys. zł/mkw. Wciąż to jednak znacznie mniej niż połowa – również pomimo obniżek z końca 2024 r. Taki stan utrzymuje się jednak przede wszystkim w dzielnicach oddalonych od centrum i – z wyjątkiem Nowego Portu – także od morza.

W Śródmieściu, Letnicy i Brzeźnie przeciętne oczekiwania sprzedających od dawna przekraczają wspomnianą barierę, choć ostatnie dwa miesiące przyniosły obniżki sięgające, w przypadku Śródmieścia 5,6 proc. Spośród wszystkich gdańskich dzielnic, o więcej niż 5 proc. w tym czasie obniżyły się średnie ceny ofertowe jeszcze na Przymorzu (Małym i Wielkim), Wrzeszczu Dolnym, Kokoszkach oraz Stogach.

Średnie ceny ofertowe mieszkań we Wrocławiu

Łatwiej o znalezienie mieszkania poniżej rządowego limitu ceny może być we Wrocławiu, gdzie średnią stawkę ofertową poniżej 11 tys. zł/mkw. w styczniu 2025 r. zanotowano na piętnastu osiedlach. Z uwagi na ilość osiedli w stolicy Dolnego Śląska, taka sytuacja miała miejsce w jednej trzeciej z nich.

Jako że piszemy o średnich cenach, inaczej niż w Warszawie, Krakowie i Gdańsku do udziału w programie „Pierwsze klucze” może kwalifikować się także większy odsetek mieszkań położonych w najdroższych dzielnicach. Średnia wycena tylko w jednym przypadku (Stare Miasto) przekroczyła na początku 2025 r. 13 tys. zł/mkw.

Jeszcze w listopadzie 2024 r. próg ten przekraczała średnia wycena notowano także na Szczepinie, Tarnogaju, Przedmieściu Świdnickim oraz składających się na jedną jednostkę administracyjną Strachocinie, Swojczycach i Wojnowie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Poznaniu

Z grona pięciu najdroższych polskich rynków wtórnych, w opozycji do reszty stoi Poznań, gdzie wciąż w zdecydowanej większości osiedli średnie oczekiwania sprzedających mieszkania nie przekraczają 11 tys. zł/mkw.

Najtrudniej o to może być w dzielnicach: Ławica i Wola, gdzie średnia cena ofertowa w styczniu 2025 r. przekraczała 12 tys. zł/mkw.

Poznań od pozostałych analizowanych miast różni się także średnią ceną transakcyjną, która – w oparciu o dane Narodowego Banku Polskiego za IV kw. 2024 r. – wyniosła 10 794 i była o ok. 1 proc. niższa niż trzy miesiące wcześniej, choć jednocześnie, z uwagi na wzrosty z początku roku, wyższa o 11 proc. niż w analogicznym kwartale 2023 r.

Wolniej od średnich kwot płaconych za mieszkania rosły jednak przeciętne oczekiwania sprzedających, które były o ok. 3 proc. wyższe niż rok wcześniej.

Możliwości negocjacyjne idą w górę

Pamiętajmy jednak, że w analizie wzięliśmy pod uwagę średnie ceny ofertowe, które choćby nawet znacząco przekraczały wspomniany próg 11 tys. zł/mkw., nie oznaczają, że nawet w najdroższej dzielnicy nie znajdziemy mieszkania kwalifikującego się do kupna go w oparciu o zapowiadany program „Pierwsze klucze”.

Ponadto, jak wynika z raportu Barometr przygotowanego przez Metrohouse i Credipass, w IV kw. 2024 r. jeszcze wyraźniej niż trzy miesiące wcześniej wzrosła skłonność sprzedających mieszkania z drugiej ręki do negocjowania stawek i schodzenia z ceny. Wyraźne schodzenie z ceny odbywało się także jeszcze przed znalezieniem potencjalnego kupca.

Podaż mieszkań rośnie jak na drożdżach

Fakt ten należy łączyć z rosnącą od kilku miesięcy podażą mieszkań. Jak wynika z opisywanych przez nas danych, na początku lutego na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce, szukający mieszkań na portalach Otodom i OLX mogli znaleźć już blisko 103 tys. ofert – o 54,6 proc. a nominalnie o 36,3 tys. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r.

Choć tak znaczący wzrost to także efekt niskiej bazy spowodowanej przetrzebieniem oferty na przełomie 2023 i 2024 r. w związku z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, to ofert dotyczących sprzedaży mieszkań było więcej niż we wcześniejszych latach.

Źródło: