„Kwartał jak za starych dobrych czasów” – na taką etykietkę zasługuje ostatni zakończony okres roku na rynku kredytów hipotecznych. Mocne dwucyfrowe wzrosty to jednak niemal wyłącznie efekt dopalacza w postaci programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”, wynika z najnowszego raportu AMRON-SARFiN.
Wysokie stopy procentowe, drożejące nieruchomości, zaostrzenie warunków kredytowania, a przy tym dynamiczny wzrost liczby i wartości nowych hipotek – jak to możliwe? Takie pytanie mógłby zadać sobie obserwator rynku w ostatnim zakończonym kwartale 2023 r. Odpowiedź nie jest jednak zaskakująca – paradoks ożywienia kryje się w haśle „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
We wstępie do najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN Jacek Furga ze Związku Banków Polskich wskazuje, że na mówienie o kredytowym boomie jest zdecydowanie za wcześnie. Doskonałe wyniki sprzedaży hipotek to zasługa rządowego programu i efektu bazy, czyli porównania z katastrofalnym 2022 rokiem.
Dawno nie było takich wzrostów
W III kwartale banki podpisały łącznie 40,7 tys. nowych umów o kredyt hipoteczny. To o 32 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i aż o 92 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2022 r. Wzrost w wymiarze wartości finansowania przedstawia się równie imponująco. Do kredytobiorców trafiło 15,8 mld zł, czyli o 40,2 proc. więcej niż w II kwartale i o 126 proc. więcej niż rok wcześniej.
Rekordowy okazał się także inne wskaźnik opisujący akcję kredytową. Aż 30 tys. kontraktów opierało się na okresowo stałym oprocentowaniu. Oznacza to, że trzy czwarte nowej sprzedaży stanowiły stałoprocentowe hipoteki. W porównaniu z II kw. wzrost udziału niegdyś marginalnego produktu wyniósł 11,6 pp.
Ile dodał "Bezpieczny kredyt 2 procent"?
Za przedstawione w raporcie wyniki w dużej mierze odpowiada program kredytów hipotecznych z dopłatami do rat. Przypomnijmy, że „Bezpieczny kredyt 2 procent” wymusza na kredytobiorcach skorzystanie z formuły okresowo stałego oprocentowania. Przełożyło się to zatem na dominację tego typu konstrukcji w nowej sprzedaży.
Łącznie w III kw. do banków spłynęło 50,1 tys. wniosków o kredyt mieszkaniowy z dofinansowaniem. Pozytywnie rozpatrzono w tym czasie 14,6 tys. z nich. „Bezpieczny kredyt 2 procent” odpowiadał zatem za 40 proc. sprzedaży w lipcu, sierpniu i wrześniu. Autorzy raportu zadają retoryczne pytanie, czy program padnie ofiarą własnego sukcesu i przywołują losy „Mieszkania dla Młodych”, gdzie w 2017 r. szybko wstrzymano przyjmowanie wniosków po wyczerpaniu źródeł finansowania.
Powrót niższego wkładu własnego
Średnia wartość kredytu mieszkaniowego ogółem notowana w III kwartale 2023 roku wyniosła 387 980 zł, czyli wzrosła o 21 841 zł (5,97 proc.) w porównaniu z wartością z poprzedniego kwartału. Jest to jednocześnie nowy historyczny rekord.
W poprzednich latach w raportach AMRON-SARFiN wskazywano na zmieniającą się strukturę sprzedaży pod względem wskaźnika LTV (wartości długu do wartości nieruchomości). Czas spadku popularności kredytów z niskim wkładem własnym jednak minął. W III kw. produkty z LTV przekraczającym 80 proc. (czyli o wkładzie poniżej 20 proc.) stanowiły 24,2 proc. nowej sprzedaży. Ich udział wzrósł w porównaniu z II kw. roku o 1,64 pp.
Pod względem okresu kredytowania zmiany były stosunkowo niewielkie. 55 proc. nowych umów stanowią zobowiązania na okres od 25 do 35 lat. Lekko wzrósł, ponownie, udział kredytów spłacanych krócej – od 15 do 25 lat. Stanowiły one 34,5 proc. sprzedaży, o 0,64 pp. więcej niż w poprzednim zakończonym kwartale.
Portfele banków nadal mniejsze
Eksperci w raporcie zwracają uwagę na dalsze kurczenie się portfela hipotek w bankach. Miniony kwartał był siódmym z kolei, w którym obserwowano to zjawisko. Na koniec września banki miały 2,2 mln kredytów mieszkaniowych. Liczba obsługiwanych kontraktów spadła w porównaniu z poprzednim kwartałem o 10,9 tys., czyli o 3,15 proc.
Pod względem wartościowym sytuacja prezentuje się inaczej, ale przyrost miał symboliczny wymiar. Wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrosła kwartał do kwartału o 0,84 proc., do 482,6 mld zł.
„Tak duża rozbieżność pomiędzy spadkiem liczby i wartości portfela kredytów mieszkaniowych jest efektem dynamicznego wzrostu średniej wysokości nowo udzielanych kredytów. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego złotówkach w III kwartale 2023 roku wyniosła 388 679 zł, natomiast dla kredytów udzielanych ramach programu ‘Bezpieczny kredyt 2 proc.’ wyniosła 393 400 zł” – podkreślają autorzy raportu.
