Imponujące dwucyfrowe wzrosty na rynku kredytów hipotecznych widać tylko w krótkoterminowych porównaniach. II kwartał roku nie przyniósł przełomu na rynku, wynika z najnowszego raportu AMRON-SARFiN podsumowującego sytuację w przededniu startu „Bezpiecznego kredytu 2 procent”.
Na pierwszy rzut oka dynamika wzrostów sprzedaży na rynku kredytów mieszkaniowych mogła zachwycać. Z danych zaprezentowanych w najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN wynika, że w II kwartale 2023 r. podpisano o 40 proc. więcej umów niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Wartościowo wzrost był jeszcze większy i sięgał 51 proc.
Zupełnie inny obraz pojawi się jednak, gdy wyniki ostatniego zamkniętego kwartału porównać z analogicznym okresem poprzedniego, i tak słabego roku. W II kw. 2023 r. banki udzieliły 30,7 tys. kredytów hipotecznych, o 19,7 proc. mniej niż rok wcześniej. Wartość finansowania wyniosła 11,3 mld zł i była o 2,23 mld zł (16,5 proc.) niższa niż w II kwartale 2022 r.
Nadal tempo spłat kredytów mieszkaniowych przewyższało nową „produkcję” umów. Oznaczało to, że minął szósty z rzędu kwartał kurczenia się portfeli hipotek w bankach. W połowie 2023 r. banki miały 2,3 mln czynnych kredytów tego typu, o 1,07 proc. mniej niż 3 miesiące wcześniej. Stan zadłużenia z tytułu mieszkaniówek zmniejszył się w tym czasie z 485 mld zł do 478 mld zł, czyli o 1,4 proc.
Stała stopa nadal na topie
Blisko dziesięcioprocentową dynamikę wzrostu udziału w nowej sprzedaży odnotowały kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową. Przypomnijmy, że w lutym 2023 r. KNF zmieniła zalecenia dotyczące oceny zdolności kredytowej przy tego rodzaju produktach. Wcześniej wymagane było stosowanie 5-punktowego bufora na wzrost stóp procentowych, a po zmianach – o połowę niższego. Poskutkowało to wzrostem zdolności kredytowej klientów wybierających tę opcję.
W II kwartale 2023 r. banki udzieliły 19,5 tys. kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Odpowiadało to 63,5 proc. całej nowej sprzedaży (wzrost o 9,25 pp. kwartał do kwartału). Wartościowo udział wynosił 62,2 proc. i był wyższy o 9,91 pp. niż w pierwszych trzech miesiącach roku.
Mocny wzrost średniej kwoty, niższy wkład własny w natarciu
Od połowy 2022 r. obserwowaliśmy na rynku kredytów hipotecznych odwrócenie długoterminowego trendu – średnia kwota finansowania spadała. Pierwszy kwartał zakończył ten epizod, a dane z II kw. 2023 r. potwierdzają powrót do „normalności”.
„Średnia wartość kredytu mieszkaniowego ogółem notowana w II kwartale 2023 roku wyniosła 366 139 zł, czyli wzrosła o 26 706 zł (7,87 proc.) w porównaniu z wartością z poprzedniego kwartału” – czytamy w raporcie. Wzrosty odnotowano również w zestawieniu rok do roku – o 4,57 proc.
Odwróceniu uległ także inny trend panujący na rynku w okresie załamania – spadku znaczenie kredytów z niskim wkładem własnym. W ostatnim zamkniętym kwartale mocno wzrósł udział zobowiązań z wkładem poniżej 20 proc. Kredyty tego rodzaju stanowiły 22,5 proc. nowej sprzedaży, o 3,79 pp. więcej niż w poprzednim kwartale. W porównaniu z II kw. 2022 r. wzrost udziału tej kategorii wyniósł 3,65 pp.
Niewielkie przesunięcia miały miejsce w strukturze sprzedaży pod względem okresu kredytowania. Kolejny kwartał z rzędu udział tracą kredyty mieszkaniowe o okresie umownym powyżej 25 lat, a zyskuje przedział 15-25 lat. Stopniowa zmiana preferencji w stronę krótszych okresów spłat to jeden z rysujących się wyraźnie długoterminowych trendów.
„Bezpieczny kredyt 2 procent” ożywił rynek jeszcze przed startem
W komentarzu do raportu Jacek Furga, ekspert Związku Banków Polskich, zwraca uwagę na rolę, jaką odegrał program dofinansowania kredytów hipotecznych. Rządowy schemat zadebiutował na rynku co prawda dopiero w kolejnym kwartale, ale sama zapowiedź pobudziła zainteresowanie zakupami nieruchomości wśród tych, którzy mogli liczyć tylko na komercyjne hipoteki. Przełożyło się to nie tylko na lepsze wyniki sprzedażowe banków, ale także podbicie cen ofertowych nieruchomości.
