Rok 2021 był rekordowy dla rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Banki udzieliły finansowania na kwotę najwyższą w historii, o 41 proc. wyższą niż rok wcześniej. Ostatni kwartał zaprezentowany w raporcie AMRON-SARFiN opisuje już jednak początek spadkowych trendów.
W całym 2021 r. banki udzielające kredytów hipotecznych podpisały łącznie 256 tys. nowych umów. Jak wskazano w najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN, jest to najlepszy wynik od ostatniej „mieszkaniowej hossy”, czyli od 2008 r. Rekord pobiła natomiast wartość kontraktów. Do kredytobiorców trafiło 85,7 mld zł finansowania, o ponad 41 proc. więcej niż w 2020 r.
Dane prezentowane w rozbiciu kwartalnym wskazują na mrożący efekt zmian zachodzących w otoczeniu rynku mieszkaniowego. Przypomnijmy, że jesienią 2021 r. rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych, co wpłynęło na zdolność kredytową potencjalnych zainteresowanych finansowaniem oraz na koszt obsługi zadłużenia hipotecznego.
W ostatnich trzech miesiącach 2021 r. wartość udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 22,4 mld zł i była o 3,34 proc. niższa niż w poprzedzającym kwartale. Jeszcze wyraźniej widoczne hamowanie miało miejsce w przypadku liczby umów. Kredytobiorcy podpisali 63,9 tys. kontraktów, o 6,49 proc. mniej niż w III kwartale 2021 r.
Po raz pierwszy w raporcie AMRON zaprezentowano informacje o udziale kredytów opartych na okresowo stałej stopie procentowej. Od połowy zeszłego roku, zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, takie produkty muszą oferować wszystkie banki aktywne na rynku.
„Łącznie w roku 2021 roku banki zawarły z klientami 15 781 umów kredytowych na okresowo stałą stopę procentową, w tym 12 842 umów dotyczyło nowo udzielonych kredytów (5,01% portfela nowych umów kredytowych). Kwotowo ten udział wygląda nieco lepiej – wartość kredytów o stałej stopie procentowej udzielonych w roku 2021 wyniósł 5,62%” – wskazano w analizie. Kredytobiorcy dotychczas korzystający z formuły zmiennego oprocentowania niezbyt chętnie sięgali po opcję aneksowania kontraktów. Łącznie w roku 2021 podpisano 2 939 aneksów zmieniających stopę procentową obsługiwanych kredytów.
Średnia kwota kredytu to już 350 tys. zł
Rosnąca nieprzerwanie średnia wartość udzielonego finansowania to trend obserwowany od kilku lat na rynku kredytów hipotecznych w Polsce. W IV kwartale 2021 r. wskaźnik ten przekroczył próg 350 tys. zł (308 tys. zł dla kredytów denominowanych w walutach obcych, stanowiących obecnie margines). Oznaczało to wzrost o 3,36 proc. w porównaniu z poprzedzającym kwartałem.
W całym 2021 r. przeciętna wartość nowego kredytu w złotych wzrosła o 12,52 proc. (czyli o niemal 37 tys. zł) i wyniosła 334,1 tys. zł. Była to najwyższa wartość odnotowana do tej pory. W strukturze sprzedaży największy udział w 2021 r. miały kredyty mieszczące się w przedziale od 200 do 300 tys. zł (28,56 proc.) oraz od 100 do 200 tys. zł (27,71 proc.).
W strukturze rynku pod względem wysokości wkładu własnego zaszły w ostatnim kwartale minionego roku niewielkie zmiany. Nieco wzrósł udział produktów z LTV powyżej 80 proc. (do 31,2 proc. wobec 30 proc. w III kw.). Poniżej 50 proc. spadł natomiast udział kredytów z wkładem własnym pomiędzy 50 a 20 proc. – do 49,1 proc.
„W ujęciu rocznym widać wyraźne przyspieszenie trendu wzrostu udziału kredytów o wskaźniku LTV od 50 do 80 proc. W roku 2021 udział kredytów z tej kategorii wyniósł 48,9% proc. i był najwyższy od początku naszych notowań. Wyraźnie spadł natomiast udział kredytów hipotecznych o LTV powyżej 80 proc. – w 2021 roku wyniósł on 30,5 proc., co oznaczało spadek o 7,55 pp. w porównaniu do 2020 roku. Był to najniższy zanotowany udział kredytów tej kategorii w rynku od roku 2009” – czytamy w analizie AMRON-SARFiN.
W strukturze sprzedaży pod względem okresu kredytowania nie zaszły znaczące zmiany. W IV kwartale 2021 r. 68 proc. umów stanowiły kontrakty na 25 do 35 lat.
Hamowanie przed nami
Słabnięcie strony popytowej – tak określono w raporcie jeden z najważniejszych trendów na rynku kredytów hipotecznych. Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich, w komentarzu do wyników akcji kredytowej wskazuje na kilka czynników, które odpowiadać będą za zahamowanie obserwowanych do jesieni 2021 r. wzrostów. Są nimi spodziewane kolejne podwyżki stóp procentowych, przekładające się na wzrost ceny kredytu oraz prawdopodobne zaostrzanie polityki kredytowej banków.
Podobny wpływ mogą mieć pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności oraz niepewność stabilności przychodów kredytobiorców w kontekście nadal zmieniających się przepisów Polskiego Ładu. Spadkowi zainteresowania kredytami hipotecznymi sprzyjać będzie również niepewność wokół sytuacji na Ukrainie.
