Wiele osób nadal posiada niegdyś bardzo popularne książeczki mieszkaniowe. Według szacunków ma je jeszcze około 1,7 mln osób. W okresie PRL-u książeczki mieszkaniowe miały zapewnić każdemu obywatelowi własne mieszkanie i były najpopularniejszą formą oszczędzania na ten cel. Co z tego wyszło, powszechnie wiadomo. Na własnej skórze przekonało się o tym wielu Polaków. Aby zrekompensować im trud zbierania wkładów na książeczkach mieszkaniowych, ustanowiono premię gwarancyjną, która jest państwowym dodatkiem do oszczędności obywateli. Przysługuje ona jednak tylko właścicielom książeczek mieszkaniowych wydanych przed 24 października 1990 roku z wkładem utrzymywanym przez co najmniej 5 lat.
Kiedyś bardzo długo czekało się na samą możliwość kupna lokalu, dlatego systematycznie wpłacane na książeczkę mieszkaniową wkłady mogły być pomocne przy zakupie mieszkania. Każda wpłata przeliczana była przez obowiązującą i ogłaszaną cenę metra kwadratowego mieszkania lub domu i dana osoba wiedziała wtedy, na jaką powierzchnię już zebrała pieniądze. Po przemianach ustrojowych, uwolnieniu rynku nieruchomości oraz stóp procentowych wielkość zgromadzonych wkładów miała się jednak nijak do rzeczywistych kosztów zakupu mieszkania na wolnym rynku.
W związku z tym w 1995 roku uchwalona została ustawa z 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych. Ustawa miała na celu zmniejszenie strat, które ponieśli oszczędzający na książeczkach mieszkaniowych. W skrócie ustawa ta zakłada, że osobom, które spełniają określone w niej warunki dotyczące przeznaczenia pieniędzy z likwidowanej książeczki mieszkaniowej, państwo przyzna tzw. premię gwarancyjną mającą urealnić wartość posiadanego wkładu do cen metra kwadratowego powierzchni mieszkania z momentu likwidacji książeczki mieszkaniowej. Ustawa ta nie straciła do dzisiaj swojego znaczenia ponieważ książeczki mieszkaniowe nadal znajdują się w posiadaniu bardzo wielu polskich rodzin. Mimo że zgromadzone na książeczkach mieszkaniowych oszczędności zdewaluowały się wskutek hiperinflacji, to książeczki te mają nadal swoją wartość właśnie z powodu uprawniania do wypłaty premii gwarancyjnych z tytułu dokonania inwestycji mieszkaniowych. Książeczkę mieszkaniową możemy też oczywiście zrealizować bez połączenia wypłaty pieniędzy z inwestycją mieszkaniową, jednak wówczas otrzymamy jedynie zgromadzony na książeczce mieszkaniowej wkład wraz z odsetkami. Premię gwarancyjną wypłaca się tylko w razie dokonania przez właściciela książeczki mieszkaniowej ściśle określonych czynności powodujących powstanie uprawnienia do wypłaty premii gwarancyjnej. Zgodnie z ustawą o wypłatę premii gwarancyjnej może się ubiegać osoba, która:
- uzyskała spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność;
- nabyła w drodze zakupu lub zamiany spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, z wyjątkiem nabycia tego prawa w części ułamkowej;
- nabyła w drodze zakupu lub zamiany własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych;
- przystąpiła do użytkowania wybudowanego własnego domu;
- uzyskała własność domu jednorodzinnego lub własność lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, w związku z wykonaniem umowy deweloperskiej;
- uzyskała odrębną własność lokalu mieszkalnego w wyniku przebudowy lub nadbudowy istniejącego budynku mieszkalnego bądź pomieszczeń niemieszkalnych;
- uzyskała własność domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia na jej członków własności lokali lub domów;
- wpłaciła kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, w wysokości przekraczającej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu zbudowanego przy udziale środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego;
- dokonała wpłaty jako tzw. partycypant w TBS w wysokości co najmniej 20 proc. ostatecznych kosztów budowy przypadających na dany lokal w zasobach towarzystwa.
Jednak przepisy przewidują też, w jakim przypadku możemy uzyskać premię gwarancyjną nie dopiero po dokonaniu inwestycji mieszkaniowej, ale też już w jej trakcie. Zgodnie z nimi, aby otrzymać premię gwarancyjną, budując mieszkanie lub dom ze spółdzielnią, deweloperem czy TBS-em, wystarczy wnieść połowę wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, zapłacić deweloperowi połowę wartości kosztorysowej inwestycji lub wnieść połowę kwoty partycypacyjnej. Przy budowie własnego domu jednorodzinnego wystarczy zaawansowanie robót na poziomie 20 proc. jego wartości kosztorysowej, a przy przebudowie lub nadbudowie, które spowodują powstanie odrębnej własności lokalu, wystarczy zaawansowanie na poziomie połowy wartości kosztorysowej.
Ponadto ustawa nie uzależnia wypłaty premii gwarancyjnej od posiadania już własnego lokum. A zatem premię gwarancyjną można uzyskać nie tylko na pierwsze mieszkanie, ale i na każde kolejne mieszkanie, dom czy inną inwestycję mieszkaniową, która uprawnia do wypłaty premii gwarancyjnej. Zatem mając już mieszkanie, możemy na przykład kupić następne i zrealizować książeczkę mieszkaniową z prawem do premii gwarancyjnej.
Jeżeli chodzi o wysokość premii gwarancyjnej, to nie jest ona zależna od czynności, w związku z którą jest wypłacana, a jedynie od kwoty zgromadzonych na niej oszczędności i zasad wyliczania premii gwarancyjnej. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby mieć wiele książeczek mieszkaniowych i w związku z tym wykorzystać wiele premii gwarancyjnych. Nie są to co prawda bardzo wysokie kwoty, ale nie można ich pominąć w ostatecznym rozliczeniu własnej inwestycji mieszkaniowej. Jednak samodzielne wyliczenie wysokości premii gwarancyjnej jest bardzo trudne ze względu na duży stopień skomplikowania wzoru zawartego w ustawie. Aby się dowiedzieć, ile aktualnie jest warta książeczka mieszkaniowa, wystarczy złożyć wniosek o jej wyliczenie w banku PKO BP. Bank zsumuje wpłaty na książeczkę dokonywane w poszczególnych latach i kwartałach, osobno dla każdego okresu obliczy, o ile wzrosła cena metra kwadratowego od czasu, gdy dokonano danej wpłaty do dnia likwidacji książeczki mieszkaniowej. Wynik podzielenia ceny metra kwadratowego z okresu wpłat przez cenę metra kwadratowego obowiązującą w dniu likwidacji książeczki mieszkaniowej pomnożony zostanie przez ilość pieniędzy, która była wpłacona na książeczkę mieszkaniową w danym okresie. Od tej różnicy bank odliczy odsetki, które narosły dla danej wpłaty od dnia jej dokonania do dnia likwidacji książeczki mieszkaniowej. Uzyskana kwota to premia gwarancyjna obliczona dla wpłat w danym okresie. Na koniec bank zsumuje premie gwarancyjne dla wszystkich okresów i poda łączny wynik. Należy pamiętać, że obowiązujące bank ceny metra kwadratowego w danym roku czy kwartale ustalane są centralnie przez rząd i wcale nie muszą być równe cenie, która zapłacona została za dane mieszkanie. Publikowane przez rząd dane dotyczą bowiem średnich cen, a ponadto podawane są z około półrocznym opóźnieniem.
Jeżeli chcemy uzyskać premię gwarancyjną, musimy w terminie 90 dni od dokonania czynności uprawniającej do wypłaty premii (naszej inwestycji mieszkaniowej) złożyć wniosek o jej likwidację we właściwym oddziale banku PKO BP. Na podstawie złożonego wniosku bank obliczy i wypłaci premię gwarancyjną. Jednak wniosek, jak to w Polsce bywa, to nie wszystko i należy do niego dołączyć dokumenty potwierdzające powstanie prawa do uzyskania premii gwarancyjnej. Przykładowo w przypadku zakupu mieszkania będzie to akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży mieszkania. Jeżeli nasz wniosek będzie zawierać braki, nic wielkiego się nie stanie, bank bowiem jest zobowiązany do zawiadomienia nas o nich i wyznaczenia terminu na ich uzupełnienie. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu, gdy nie uzupełnimy braków, wniosek zostanie zwrócony. Jednak nawet jeśli nie dotrzymamy terminu lub nie uzupełnimy braków, premia nam nie przepadnie. Wprawdzie nie otrzymamy premii gwarancyjnej w związku z daną inwestycją mieszkaniową, ale będziemy mogli wykorzystać książeczkę mieszkaniową przy realizacji kolejnego celu mieszkaniowego, jeżeli oczywiście będzie się mieścił w katalogu inwestycji mieszkaniowych objętych premią gwarancyjną.
Również z samym dokonaniem inwestycji mieszkaniowej uprawniającej do wypłaty premii gwarancyjnej nie trzeba się spieszyć, gdyż jak dotąd nie zastrzeżono żadnego terminu, po upływie którego stracimy już bezpowrotnie prawo do realizacji książeczek mieszkaniowych i wypłaty premii gwarancyjnych.
Należy też zwrócić uwagę na jeszcze jedną możliwość, jaką dają przepisy ustawy. Otóż książeczkę mieszkaniową można scedować (przekazać) na inną osobę, oczywiście wraz z prawami do premii gwarancyjnej. Jednak cesja książeczki mieszkaniowej dopuszczalna jest tylko pomiędzy osobami bliskimi (małżonkami, rodzicami i dziećmi, dziadkami i wnukami, rodzeństwem, macochą i ojczymem, pasierbami), ale nie ma przeszkód, aby i osoba, na którą przepisano książeczkę mieszkaniową, później przeniosła ją na swoich bliskich (dalsza cesja). Dopuszczalne jest więc powtarzanie cesji. Cesji można dokonać w oddziale PKO BP. W tym celu strony muszą stawić się tam z dowodami osobistymi i dokumentami poświadczającymi stopień pokrewieństwa.
Paweł Puch
Krajowy Rynek Nieruchomości
Źródło:
