Banki hipoteczne mają już mBank, Bank Pekao i PKO Bank Polski. 16 stycznia 2018 r. Komisja Nadzoru Finansowego zezwoliła na utworzenie takiej instytucji przez ING Bank Śląski. Przypominamy, czym różni się bank uniwersalny od hipotecznego specjalisty.
Przez dłuższy czas o bankach hipotecznych klienci poszukujący kredytu nie słyszeli zbyt wiele. Podczas kredytowego boomu przed dziesięcioma laty na polskim rynku działało kilka takich instytucji, ale nie udało im się wyróżnić na tle uniwersalnej konkurencji. Sytuację zmieniły nowe regulacje prawne, a sygnałem powrotu banków hipotecznych na rynek było uruchomienie w 2015 r. takiej instytucji przez PKO Bank Polski.
Wiele wskazuje na to, że wkrótce lista banków hipotecznych może się znacznie wydłużyć. W styczniu 2018 r. zezwolenie na start specjalistycznej instytucji uzyskał ING Bank Śląski. Do podobnego kroku szykuje się Bank Zachodni WBK. Jak wskazuje Monika Nowakowska z biura prasowego tej instytucji, trwają prace nad przygotowaniem wniosku do KNF. Bank Millennium informuje, że taki projekt również jest „we wczesnej fazie przygotowań”.
Skąd moda na banki hipoteczne?
Dominacja banków uniwersalnych na rynku kredytów hipotecznych ma swoje ciemne strony. Typowy kredyt spłacany jest przez klienta przez 20-30 lat, ale bank finansuje akcję kredytową w większości za pomocą krótkoterminowych depozytów. Takie niedopasowanie oznacza, że kredytodawcy narażają się na ryzyko płynności (np. odpływ oszczędności) i muszą dbać o odnawianie bazy depozytowej, co przejawia się od czasu do czasu w bardziej energicznych działaniach przyciągających klientów detalicznych. Od wielu lat ta nierównowaga niepokoi nadzór.
Jednocześnie brak stabilnego długoterminowego finansowania akcji kredytowej sprawia, że większość dostępnych dla konsumentów produktów opartych jest na zmiennej stopie procentowej. To z kolei generuje ryzyko wzrostu obciążeń związanych ze spłatą rat w przyszłości. KNF wielokrotnie podkreślał, że kredyty hipoteczne oparte na stałej stopie procentowej powinny w Polsce być czymś więcej niż tylko niewielką niszą.
Bank hipoteczny w inny sposób finansuje akcję kredytową – nie zbiera depozytów, lecz emituje listy zastawne. Papiery te są uważane za bezpieczne (zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach), a z punktu widzenia banku stanowią stosunkowo tani sposób na pozyskanie środków. Mogą też być podstawą do zaproponowania produktów ze stałą stopą procentową, „zamrożoną” przez kilka lub kilkanaście lat – stabilne finansowanie daje taką szansę.
Warto dodać, że istotne znaczenie dla obecnego renesansu bankowości hipotecznej w Polsce mają europejskie regulacje dotyczące długoterminowej płynności banków. Wymagają one zwiększenia udziału stabilnego finansowania, a listy zastawne pomogą spełnić narzucane normy.
Co może skredytować bank hipoteczny?
W Polsce banki hipoteczne to przede wszystkim „przybudówki” swoich „matek” – banków uniwersalnych, które pełnią rolę odpowiedzialnych za pozyskiwanie klientów. Potencjalny kredytobiorca może nawet nie zauważyć, że trafił do specjalistycznej instytucji aż do momentu, gdy ujrzy jej nazwę na umowie.
Wniosek złożony w banku uniwersalnym bywa kierowany do sfinansowania przez bank hipoteczny, jeśli spełnia kilka warunków. W pozostałych przypadkach zobowiązania udzieli bank-matka, a dla klienta proces selekcji jest właściwie niewidoczny.
Pierwszym kryterium może być typ transakcji. Banki hipoteczne oferują klientom detalicznym zazwyczaj możliwość sfinansowania nieruchomości już istniejących, na których można się zabezpieczyć. Odpadają zatem projekty z rynku pierwotnego znajdujące się etapie planów budowy.
Banki hipoteczne nieco inaczej wyceniają wartość kredytowanego mieszkania. Każdy z nich musi stworzyć metodę szacowania tzw. bankowo-hipotecznej wartości lokalu. Uwzględnia ona długoterminowe ryzyko związane z danym lokum, a poprawność modelu sprawdza Komisja Nadzoru Finansowego.
Ustawa wskazuje, że wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką nie może być wyższa niż 100 proc. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Zwykle oznacza to, biorąc pod uwagę konserwatywne podejście do wyceny, że klient musi wnieść znaczący wkład własny. W niektórych wyjątkowych przypadkach, możliwe jest jednak skredytowanie transakcji z mniejszym wkładem własnym niż w banku uniwersalnym. Dotyczyć to może transakcji, w których nieruchomość ma w ocenie banku wyższą wartość, niż określił ją sprzedający.
Bank hipoteczny może także zaproponować zobowiązanie ze stałym oprocentowaniem. Na razie instytucje nie korzystają z tej możliwości, a klienci, sądząc po wynikach sprzedaży kredytów, gdzie proponuje się okres stałej stopy, raczej nie są zainteresowani. Sytuacja może jednak zmienić się w najbliższych latach. Warto wówczas pamiętać, że ustawa daje bankowi prawo „skrępowania” klienta decydującego się na produkt ze stałą stopą, czyli wyłączenia możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę na okres nie dłuższy niż 5 lat.
