Dominacja kredytów ze zmiennym oprocentowaniem jest niebezpieczna zarówno dla kredytobiorców, jak i dla banków. Produkty oparte na stałej stopie procentowej mogłyby zdjąć z klientów część ciążącego na nich ryzyka. Do zmian w ofercie zachęca Komisja Nadzoru Finansowego w nowelizowanej Rekomendacji S. Problemem może okazać się jednak nastawienie kredytobiorców i brak atrakcyjnych ofert.
Wprowadzenie na szeroką skalę kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu zapowiedział w ostatnich dniach PKO Bank Polski. Po raz pierwszy podano także przybliżoną datę debiutu nowych produktów – drugi lub trzeci kwartał tego roku. Największy polski bank ma dziś w ofercie kredyt, w którym stawka oprocentowania jest stała, ale okres obowiązywania niezmiennego parametru jest krótki, bo zaledwie dwuletni.
O konieczności promowania na polskim rynku kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową mówi się od dawna. W ostatnim czasie widać jednak, że zapowiedzi powoli przekształcają się w czyny. Siłą napędową zmiany są regulacje – rynek listów zastawnych doczekał się ulepszonego prawa, wymogi dotyczące długoterminowej płynności banków będą zwiększać zainteresowanie takimi papierami, a ideę, w imię zwiększenia stabilności finansowania akcji kredytowej, promują NBP i KNF. Przygotowywana przez nadzorcę nowa wersja Rekomendacji S poświęca sporo miejsca kredytom ze stałą stopą.
Główna zaleta – stabilna rata
Z punktu widzenia klientów kredyt ze stałym oprocentowaniem ma co najmniej jedną niepodważalną zaletę. Stabilność rat pozwala łatwiej prognozować domowy budżet. Raty równe będą rzeczywiście stałe, a malejące – malejące. Znika niebezpieczeństwo nagłego wzrostu obciążeń, o którym wielu kredytobiorców zdążyło w ostatnich latach zapomnieć.
Warto przypomnieć, że jeszcze pięć lat temu wskaźnik WIBOR 3M znajdował się na poziomie zbliżonym do 5 proc. Klient mający do spłaty 250 tys. zł w 30-letnim kredycie płacił wówczas ok. 1700 zł miesięcznej raty. Dziś płaci o 500 zł mniej. Piętnaście lat temu ten sam wskaźnik sięgał 10 proc., a rata przykładowego kredytu – 2600 zł. Zaciągając zobowiązanie na 30 lat, powinniśmy liczyć się z możliwością znaczącego skoku obciążeń.
Stałe oprocentowanie, ale na krótko
Do wyboru kredytu ze stałym oprocentowaniem skłonić mogłaby możliwość „zablokowania” atrakcyjnej dziś ceny pieniądza (wynikającej z rekordowo niskich stóp procentowych) na dłuższy okres. Perspektywa rychłego podniesienia stóp powinna zachęcić kredytobiorców do wyboru takiego produktu. Diabeł jednak, jak zwykle, tkwi w szczegółach.
Na polskim rynku nie ma „prawdziwych” kredytów ze stałym oprocentowaniem. Nieliczne instytucje, które dziś oferują taki produkt, proponują stabilne odsetki przez maksymalnie 5 lat. Nic dziwnego, że spotykają się z nikłym zainteresowaniem. Klienci wybierają niskie oprocentowanie dziś (z ryzykowną nadzieją na kilka lat spokoju) zamiast krótkookresowej „gwarancji” stałej ceny, po upływie której zobowiązanie i tak stanie się kredytem opartym na wskaźniku WIBOR.
Wiele wskazuje na to, że produkty, które trafią wkrótce na rynek, nie będą miały o wiele lepszych parametrów – stała stawka będzie obowiązywać przez mniej niż dekadę. Wprawdzie KNF w projekcie rekomendacji zaleca, aby okres ten był dłuższy (10 lat), ale należy to traktować jako drogowskaz, długoterminowy cel.
Premia za spokój ducha
O niskiej atrakcyjności zobowiązań ze stałą stopą może zadecydować także koszt kredytu. Jeden z banków oferujących dziś taki produkt proponuje stawkę 4,5 proc. niezmienną przez 5 lat. Po tym czasie kredyt przekształca się w zobowiązanie z 2-procentową marżą oparte na wskaźniku WIBOR 3M.
Klienci kierujący się przede wszystkim ceną i korzyściami w najbliższej perspektywie mogą nie być skłonni by zapłacić premię za pewność stabilności obciążeń. Z natury droższy na obecną chwilę produkt przegra z tańszym, ale ryzykownym – podobnie jak miało to miejsce w przypadku kredytów opartych na frankach szwajcarskich przed dziesięcioma laty. Dostrzega to również KNF, prognozując, że „zważywszy na przyzwyczajenie klientów do oferty kredytów hipotecznych opartych na zmiennym oprocentowaniu, proces ten [wprowadzania kredytów o stałej stopie] będzie zapewne relatywnie długi”.
Na stałą stopę zawsze można „przeskoczyć”, a w drugą stronę...
Rozwój kredytów o stałej stopie przyhamować może także jeszcze jeden czynnik. Ustawa o kredycie hipotecznym, kończąca właśnie swoją legislacyjną drogę, zakłada, że:
- za wcześniejszą spłatę zobowiązania ze zmienną stopą procentową nie będzie można pobierać rekompensaty po upływie 3 lat od zawarcia umowy,
- za wcześniejszą spłatę zobowiązania ze stałą stopą procentową bank będzie mógł pobierać rekompensatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy.
Klient, który zdecyduje się na kredyt ze stałą stopą, nie będzie miał zatem prawdopodobnie możliwości (bez poniesienia dodatkowych kosztów) zrefinansowania zobowiązania, jeśli stopy procentowe będą spadać podczas okresu „zablokowanego” oprocentowania. Zapis ten chroni interes banków, dla których wcześniejsza spłata oznaczałaby finansową stratę - to wynik specyfiki tego produktu (refinansowanego np. poprzez emisję listów zastawnych).
Jeśli kredytobiorca natomiast wybierze kredyt ze zmienną stopą, to już po 3 latach będzie miał możliwość przeprowadzki do innego banku, również takiego, który oferuje zobowiązania ze stałymi ratami przez określony czas.
Przed bankami promującymi kredyty ze stałym oprocentowaniem stanie poważne wyzwanie – zaprezentować ten produkt tak, by klienci zainteresowali się nim mimo dość oczywistych wad. Zalecenia KNF wskazują, że w pierwszej kolejności ten produkt może trafić do specyficznej grupy, czyli osób dokonujących zmiany formuły kredytu z denominowanego w walucie obcej. Pierwsze efekty zwrotu w stronę bezpieczniejszych kredytów hipotecznych dostrzegalne będą zapewne dopiero za kilka lat.
