Drugi kwartał 2025 r. przyniósł na rynku wtórnym dalszy rozjazd cen ofertowych i transakcyjnych – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Różnice są jednak mniejsze niż przed rokiem. Odwrotna sytuacja miała miejsce w ogłoszeniach i aktach notarialnych na rynku pierwotnym.
W II kw. 2025 r. łatwiej o obniżki średnich cen transakcyjnych było na rynku wtórnym. W przypadku nowych mieszkań kupujący musieli zadowolić się stabilizacją stawek.
Choć z obniżkami można było spotkać się już w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży, to wciąż na niektórych rynkach wycena mieszkań z drugiej ręki rosła. Tak w II kw. 2025 r. było przede wszystkim w Katowicach i Łodzi, gdzie średnie ceny ofertowy wzrosły w ujęciu kwartalnym o ponad 1 proc. a także w Krakowie i Poznaniu. W stolicy woj. wielkopolskiego przeciętna wycena wzrosła o 0,2 proc. k/k, podczas gdy średnia kwota płacona za mieszkania obniżyła się o blisko 5 proc. k/k.
Mniejszy rozjazd niż przed rokiem
W porównaniu z II kw. 2024 r. różnice jednak zmniejszyły się. W dłuższej perspektywie bowiem przeciętne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w większości analizowanych miast obniżyły się. Choć obniżki nie wybiły się ponad 1,5 proc. r/r, to jednak warto zaznaczyć, że przed rokiem pisaliśmy o wzrostach średnich cen ofertowych rzędu 15 – 30 proc. r/r.
W przypadku średnich cen transakcyjnych, z grona analizowanych miast, mniej niż przed rokiem w aktach notarialnych wpisywano jedynie w Poznaniu i Gdańsku a w Warszawie różnica wyniosła jedynie 0,1 proc. W pozostałych miastach „podwyżki” w aktach notarialnych wahały się od ok. 1,5 proc. w Krakowie i Wrocławiu do 8 proc. w Katowicach.
|
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w II kw. 2025 r. – rynek wtórny |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Warszawa |
18 385 |
16 355 |
12,4 |
+1,4 |
-2,0 |
|
Kraków |
16 567 |
14 914 |
11,1 |
+2,5 |
-3,3 |
|
Wrocław |
13 561 |
12 625 |
7,4 |
-1,1 |
-2,7 |
|
Łódź |
8975 |
8009 |
12,1 |
+0,7 |
-6,0 |
|
Poznań |
11 858 |
10 477 |
13,2 |
+5,8 |
+0,9 |
|
Gdańsk |
14 405 |
12 719 |
13,3 |
-1,2 |
+1,9 |
|
Katowice |
9067 |
8138 |
11,4 |
+0,4 |
-2,0 |
|
Źródło: Bankier.pl na podastawie danych Narodowego Banku Polskiego |
|||||
I w tym miejscu jednak zaznaczmy, że przed rokiem wzrosty cen notowane przez Narodowy Bank Polski wahały się od 16 do ponad 30 proc. w ujęciu rocznym.
Wywindowane w 2023 r. i na początku 2024 r. stawki są jednak w dalszym ciągu nieakceptowalne dla sporej części kupujących. Sprzedający muszę się sporo naszukać i naczekać nim znajdą kupca. Jak wynika z danych Metrohouse, przeciętny czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji w Warszawie wzrósł o blisko trzy tygodnie do 92 dni. Biorąc pod uwagę pięć największych rynków, w II kw. 2025 r. czas ten wyniósł przeciętnie 135 dni – o 49 dni więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W mniejszych miastach potrzeba było średnio 138 dni (wobec 107 dni w II kw. 2024 r.).
Warszawa i Katowice na opak – rosną oczekiwania, spadają ceny transakcyjne
Zmniejszającą się różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi można było zaobserwować za to na rynku pierwotnym. Taka sytuacja miała miejsce w Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia w Warszawie, Gdańsku i Katowicach.
|
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w II kw. 2025 r. – rynek pierwotny |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Warszawa |
17 293 |
16 417 |
5,3 |
+2,1 |
+2,3 |
|
Kraków |
16 727 |
15 703 |
6,5 |
-1,5 |
-3,1 |
|
Wrocław |
15 574 |
15 020 |
3,7 |
-2,0 |
+0,3 |
|
Łódź |
11 749 |
10 051 |
16,9 |
-0,9 |
+5,0 |
|
Poznań |
13 229 |
12 476 |
6,0 |
-0,4 |
+3,5 |
|
Gdańsk |
14 379 |
13 419 |
7,2 |
+1,5 |
-2,9 |
|
Katowice |
12 562 |
11 742 |
7,0 |
+1,8 |
+0,2 |
|
Źródło: Bankier.pl na podastawie danych Narodowego Banku Polskiego |
|||||
W stolicy przyczyną była kosmetyczna, ale jednak obniżka przeciętnej kwoty płaconej za nowe mieszkania (-0,1 proc. k/k), przy jednoczesnym wzroście średniej stawki wpisywanej w ogłoszeniu o 2 proc. k/k. Analogiczne obserwacje dotyczą Katowic. Z kolei w przypadku Gdańska w ujęciu kwartalnym wzrosły oba współczynniki, jednak z dwukrotnie mocniejszym wzrostem mieliśmy do czynienia w przypadku średniej ceny ofertowej.
Średnie ceny ofertowe dyktowane za mieszkania przez deweloperów rozjechały się za to ze stawkami faktycznie płaconymi za mieszkania w ujęciu rocznym. Największą różnicę zanotowano w łodzi (16,9 proc., najmniejszą zaś we Wrocławiu – 3,7 proc.
