Niższy popyt i trudności ze znalezieniem kupców sprawiają, że sprzedający mieszkania z drugiej ręki wciąż schodzą z ceny jeszcze przed podjęciem negocjacji. W efekcie stawki widniejące w ogłoszeniach są niższe niż przed rokiem – wynika z raportu Barometr przygotowanego przez Metrohouse i Credipass.
W II kw. 2025 r. na największych polskich rynkach wtórnych dominowały obniżki średnich cen transakcyjnych w ujęciu rocznym, które wahały się od 0,2 proc. w Gdańsku przez 3,3 proc. w Warszawie do 7,9 proc. w Łodzi, gdzie za mieszkania płacono przeciętnie ponownie poniżej 7,5 tys. zł/mkw. Jedynie we Wrocławiu przeciętne kwoty wpisywane w aktach notarialnych były wyższe (+2,5 proc.) niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Spadają ceny, ale i metraż
Wywindowane w 2023 r. i na początku 2024 r. stawki są jednak w dalszym ciągu nieakceptowalne dla sporej części kupujących. Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, w II kw. 2025 r. płacili oni zdecydowanie mniej za mieszkania niż przed rokiem, co było konsekwencją wyboru mniejszych lokali. Średnia powierzchnia nabywanych mieszkań wzrosła jedynie w Warszawie. W pozostałych analizowanych miastach zmniejszyła się od 1 mkw. w Łodzi do 13 mkw. we Wrocławiu.
|
Średnie ceny i przeciętne możliwości negocjacyjne cen mieszkań na rynku wtórnym – II kw. 2025 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Przeciętne możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Różnica pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową [w proc.] |
Średnia cena nabywanego mieszkania [w zł] |
Średni metraż nabywanego mieszkania [w mkw.] |
|
Wrocław |
11 631 |
+2,5 |
2,1 |
3,9 |
509 000 |
44 |
|
Kraków |
13 748 |
-1,4 |
1,6 |
4,9 |
633 000 |
46 |
|
Warszawa |
15 603 |
-3,3 |
1,6 |
5,3 |
835 000 |
55 |
|
Gdańsk |
12 081 |
-0,2 |
1,1 |
1,6 |
594 000 |
49 |
|
Łódź |
7449 |
-7,9 |
2,8 |
4,4 |
369 000 |
49 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
||||||
Średnie kwoty, za jakie nabywano mieszkania, obniżyły się z kolei średnio od 29 tys. zł (-7,3 proc.) w Łodzi do 70 tys. zł (-12,1 proc.) we Wrocławiu.
Kupujący mają czas
Wciąż wysokie stawki sprawiają, że sprzedający muszę się sporo naszukać i naczekać nim znajdą kupca. W znaczącym zwiększeniu popytu nie pomogła także lipcowa, kolejna już, obniżka stóp procentowych.
– W dalszym ciągu nie można też mówić o zwiększeniu zainteresowania zakupami inwestycyjnymi. Oceniamy, że zaledwie co piąte mieszkanie jest obecnie nabywane w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Coraz bardziej nasycony rynek najmu jest dużym wyzwaniem dla inwestorów – komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i autor „Barometru”.
Przeciętny czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji w Warszawie wzrósł o blisko trzy tygodnie do 92 dni. Biorąc pod uwagę pięć największych rynków, w II kw. 2025 r. czas ten wyniósł przeciętnie 135 dni – o 49 dni więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W mniejszych miastach potrzeba było średnio 138 dni (wobec 107 dni w II kw. 2024 r.).
– Duża podaż mieszkań w połączeniu z umiarkowanym zainteresowaniem strony popytowej prowadzi do urealniania cen ofertowych aż do momentu pojawienia się zainteresowania ze strony kupujących – zauważa Marcin Jańczuk. – Duży wachlarz ofert z rynku wtórnego, ale i tych produkowanych przez deweloperów jest więc paradoksalnie hamulcem w poszukiwaniach. Z jednej strony daje duże możliwości, także negocjacyjne, zdecydowanym klientom, ale też nie stawia ich pod presją czasu – dodaje.
Ile można wynegocjować przy kupnie mieszkania?
Sprzedający w dalszym ciągu chętnie schodzą z ceny jeszcze w czasie poszukiwania nabywców i ekspozycji ogłoszeń – przeciętnie od 1,6 proc. w Gdańsku do ok. 5 proc. w najdroższych miastach: Warszawie i Krakowie.
Kupujący mogli uszczknąć z ceny nieco także podczas negocjacji ze sprzedającymi. W II kw. 2025 r. przeciętnie udawało się zejść z ceny od ok. 1 proc. w Gdańsku do 2,8 proc. w Łodzi.
