W ciągu roku nowe mieszkania oferowane przez deweloperów w największych polskich miastach podrożały średnio o kilkanaście procent. I choć nie był to dominujący czynnik, kilka punktów procentowych do obserwowanych podwyżek dołożyły nowe wymogi energetyczne zwiększające koszty budowy. Na horyzoncie jawią się jednak kolejne zmiany w przepisach.
– Zmiany, które wprowadzono w ostatnich latach wpłynęły na koszt realizacji naszych inwestycji w niewielkim stopniu, szacujemy je na ok. 3,5 proc. – ocenia Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development.
W podobnym tonie wypadają także szacunki przedstawicieli Archicomu, którzy szacują, że funkcjonujące od 2021 r. nowe zasady dotyczące energooszczędności nowych mieszkań, mogły podnieść koszty budowy od 2 do 3,5 proc.
Pasywność wymagana
O jakich wytycznych mowa? W myśl funkcjonujących od początku 2021 r. zaostrzonych przepisów, nowo budowane domy jednorodzinne i budynki wielorodzinne mają charakteryzować się zerowym zużyciem energii.
Przeczytaj także
Przekładając to na konkrety, nowe budynki muszą mieć m.in. zwiększoną energooszczędność ścian, okien, drzwi zewnętrznych, dachu i stropodachu, fundamentów oraz podłóg na gruncie, zmodernizowane kotły grzewcze, a urządzenia (np. windy) muszą pozyskiwać energię odnawialną.
Wszystko po to, żeby sprostać nowym, zaostrzonym współczynnikom przenikania ciepła z budynków na zewnątrz. Dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych po 1 stycznia 2021 r. jest to 65 kWh/mkw. w ciągu roku (do 2021 r. 85 kWh/mkw.), dla domów jednorodzinnych współczynnik wynosi 70 kWh/mkw. na rok (do 2021 r. 95 kWh/mkw.), a w przypadku budynków gospodarczych 70 kWh/mkw. (do 2021 r. 90 kWh/mkw.).
Drożejące materiały z większym wpływem na ceny mieszkań
Funkcjonujące od ponad roku przepisy tylko w nieznacznym stopniu wpłynęły więc na rosnące ceny oddawanych do użytku mieszkań. Jak bowiem wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, średnie ceny transakcyjne zanotowane w IV kw. 2021 r. były średnio o kilkanaście procent wyższe niż rok wcześniej.
Przeczytaj także
Spośród siedmiu największych rynków pierwotnych w Polsce najmniej (+12,5 proc. r/r) wzrosły średnie kwoty płacone za nowe mieszkania w Poznaniu. W Warszawie wzrost w skali roku wyniósł ok. 14 proc., w Gdańsku 15 proc., we Wrocławiu 16 proc., w Krakowie 18 proc., a w Gdyni sięgnął aż 34 proc.
Wpływ na ten stan rzeczy miały także bez wątpienia szybujące ceny materiałów budowlanych. Jak wynika z danych Polskiego Związku Pracodawców za luty 2022 r., ceny materiałów wzrosły w skali roku o 27 proc.
– Rzeczywiście nowe normy dotyczące energooszczędności budynków są bardziej restrykcyjne, co w teorii powinno przełożyć się na wyższe koszty budowy. W ostatnich miesiącach mieliśmy jednak do czynienia z tak dużymi wzrostami cen materiałów budowlanych, że trudno byłoby w tym trendzie wyodrębnić wpływ wyłącznie jednego czynnika – zauważa Tomasz Łapiński, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska i prezes zarządu Polnord S.A.
Nowe zmiany w przepisach na horyzoncie
Wkrótce jednak przepisy budowlane mogą ponownie dołożyć swoją cegiełkę do wzrostu cen nowych mieszkań. Na horyzoncie pojawiły się bowiem kolejne zmiany w warunkach technicznych obowiązujących deweloperów.
Projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, który stworzyło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, jest obecnie na etapie konsultacji społecznych. Jeśli wejdzie w życie, to nie nastąpi to wcześniej niż na początku 2023 r. Jeśli przeszedłby przez głosowanie w obecnej formie, deweloperzy musieliby m.in. zapewnić większe nasłonecznienie w mieszkaniach jednopokojowych. Do tej pory bowiem przepisy określające, ile godzin dziennie mieszkanie musi być oświetlane światłem słonecznym, nie dotyczyły kawalerek. Z jednej strony, to próba wyeliminowania z rynku tzw. ciemnych mieszkań.
Przeczytaj także
Z drugiej, nowy przepis – zdaniem deweloperów – może jednak wpłynąć na dostępność lokali, a co za tym idzie dalszy wzrost cen. Zdaniem cytowanego przez serwis RynekPierwotny.pl Bartosza Kuźniara, prezesa zarządu Lokum Deweloper S.A., na nowelizacji przepisów ucierpi także efektywność wykorzystywania terenów, co zwiększy już istniejący problem związany z dostępnością gruntów, zwłaszcza w centrach miast.
Podobnego zdania jest Zbigniew Maćków, architekt i założyciel pracowni Maćków Pracownia Projektowa.
– Trzeba będzie budować bardziej ekstensywnie, co przełoży się na wzrost cen mieszkań, ale także na rozlewanie się miast – zauważa architekt. – Musimy na przykład nauczyć się żyć gęściej w miastach i zaakceptować to, że domy czy bloki stoją w mniejszych odległościach od siebie, bo to droga do optymalizacji i tego, by miasto było tańsze w użytkowaniu. Owszem, jeśli kwartał ma wymiary 100 m x 100 m, to komfort życia jest znacznie większy, ale co to ma wspólnego z ekologią i energooszczędnością? Niska gęstość zaludnienia to m.in. dłuższe trasy komunikacji miejskiej czy konieczność budowy dłuższych sieci – dodaje.
Przeczytaj także
Innym z nowych przepisów, które znalazły się w projekcie nowelizacji rozporządzenia jest ten mówiący o konieczności budowy miejsc postojowych w garażach z zapewnionym bezpośrednim dostępem do drogi manewrowej. W praktyce oznacza to uniemożliwienie tworzenia tzw. miejsc zastawnych.
– Brak możliwości tworzenia w halach garażowych miejsc zastawnych przełoży się na to, że ta sama liczba miejsc parkingowych zostanie zaprojektowana w bardziej ekstensywny sposób, więc podziemia będą rozleglejsze, co także może wpłynąć na wzrost cen mieszkań, ponieważ obecnie koszt budowy parkingu podziemnego to jedna piąta, a czasem nawet jedna czwarta kosztów całej inwestycji – podkreśla Zbigniew Maćków.
Jak z kolei zwraca uwagę Agnieszka Kliś, członek zarządu Atal S.A., zakaz budowy tzw. miejsc zastawnych, przy jednoczesnym zachowaniu dotychczasowych współczynników, przełoży się na spadek liczby miejsc parkingowych i tym samym wylewanie się aut z garaży podziemnych na powierzchnię.
